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中房报记者 苗野 北京报道
中房报记者 苗野 北京报道
监管利剑再次指向信托，这一次上榜的是昆仑信托。
10月末，宁波银监局公布行政处罚信息公开表，因违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款，昆仑信托有限责任公司（以下简称“昆仑信托”）被罚20万元。
昆仑信托前身为宁波信托，去年底通过与*ST济柴进行重大资产置换后，曲线步入资本市场。尽管在业内看来，昆仑信托依托股东中石油集团，资源禀赋较好，但其早在2014年就被审计署点名存在违规问题，另据天眼查数据显示，目前昆仑信托正面临19起法律诉讼。
据中国房地产报记者查询昆仑信托相关房地产信托产品发现，其与新湖中宝(600208,股吧)、金融街(000402,股吧)（重庆）、保利（山东）、嘉凯城(000918,股吧)（青岛）、滨海置地等房企都有合作。但记者就此次违规被罚事件致电昆仑信托相关人士，截至发稿，尚未收到任何回复，其官方网站也已无法正常访问。
业内人士认为，昆仑信托违规受罚或只是冰山一角，房地产信托一直都是信托公司的主要业务，很多信托公司明知一些违规资金不应进入房地产市场，但受短期利益驱动，最终这些资金还是绕道进入了房地产市场，比如多层嵌套、充当筹资渠道或放款通道、支付土地出让价款等，甚至存在更为严重的问题。虽然监管层加大了信托监管力度，但金融去杠杆大背景下持续存在信托非标融资需求，短期内不可能萎缩。
昆仑信托“中枪”
在各路资金严管的背景下，2017年信托再度成为房地产业资金的救命稻草。
相关数据显示，截至10月31日，68家信托公司今年共发行1050只房地产集合资金信托产品，共募集资金2552.65亿元，已超过去年全年1942.15亿元的募资总额。意愿发行额度方面，截至目前，2017年房地产集合资金信托产品发行额为4165亿元，较去年同期的2170亿元涨幅达91.94%。
一位华北地区信托公司人士表示，证监会自从去年10月开始收紧房地产企业融资渠道，包括不能在境内发债，禁止到H股上市融资，基金业协会叫停16城私募、资管投资房地产项目。今年更是对银行进行严控，严禁银行资金违规流入房地产领域，致房企资金链不断紧缩，资金成本较高的信托资金再度成为香饽饽。
今年以来，房地产信托贷款的持续高增长引发了监管层的警觉。自2008年银监会下发“265号文”之后，将“向房地产开发企业发放流动资金信托贷款”行为列入禁止业务范畴后，今年银监会又下发《2017年信托公司现场检查要点》等多个文件，重点检查信托资金违规拿地业务。
昆仑信托成为这轮现场检查后，第一家因违规向房地产开发企业发放流动资金信托贷款而被罚的信托公司，处罚金额为20万元。
公开资料显示，昆仑信托最早起源于1996年成立的宁波信托，之后经过一系列的变更成为金港信托投资。2009年，中油资产对其进行大规模的增资，取代天津开发区国资公司成为该公司第一大股东，再经过部分股权转让演变为今日的昆仑信托。
在A股，昆仑信托还是汉王科技(002362,股吧)、雅戈尔(600177,股吧)、哈药股份(600664,股吧)3家上市公司的十大股东之一。去年，昆仑信托还领投了上海报业集团旗下新媒体项目界面（上海）网络科技有限公司B轮融资。其主营业务主要分为对受托资产进行管理并收取手续费的信托业务、对固有资金或资产进行管理的固有业务。其中信托业务主要以融资信托、证券投资信托、股权投资信托、房地产投资信托和基金化信托为主，固有业务主要以存放同业、拆放同业、贷款、投资等为主。
从2017年上半年数据来看，昆仑信托资产规模半年之间由64亿元增至124亿元，注册资本规模也居于行业前列。然而，今年上半年营业收入和净利润仅为3.1亿元和2.6亿元，相较于去年全年的11.9亿元和7.3亿元，上半年营收完成情况尚不足去年的三分之一。
向房地产企业提供经营流动性贷款是最为普遍的房地产信托融资业务之一，信托公司为了发放“开发贷”，通常会以“明股实债”、假借给房企其他主营业务发放流动资金贷款等方式来躲避监管。
在一位私募基金管理人看来，在传统的融资模式遭遇政策打压的时候，房地产信托融资往往会异军突起。相对于银行贷款，信托以其政策灵活、工具众多和量身打造等特点，逐渐成为房地产企业一个重要的融资方式。在一个房地产项目开发的各个阶段信托基本上都可以介入，如前期的股权信托、中期的贷款信托、后期的消费信托等。从昆仑信托受罚，体现了监管层明显加大了信托监管力度，但信托公司的经营也愈加合规。
规模与收益双线飘红
今年以来，在金融去杠杆的压力下，实体融资“表内转表外”趋势明显。结构上来看，房地产融资规模整体攀升。
用益信托数据显示，从今年（1～10月）集合房地产信托发行及成立规模来看，发行规模4361.85亿元，去年同期2170.08亿元，增幅超出一倍，表明市场房企借助信托融资的需求显著加大，主要在于其他融资渠道（银行贷款、发债等）受阻；成立规模2826.54亿元，去年同期1565.33亿元，增幅达80.57%；另外，今年集合房地产信托成立规模占发行规模的64.8%，表明房地产信托的募集难度加大，主要在于经济增速放缓，房地产信托的信用风险加大
“信托贷款规模增长可能更多与通道有关，现在很多银行额度较紧张，季度末也是MPA考核时点，可能会通过信托做一些表外业务处理。”光大信托研究员袁吉伟认为。
一面是发行规模的明显激增，另一方面，房企也面临着资金价格上调。某信托业内人士透露，目前信托给房企资金的意愿依然较高，但融资成本有所增加。大、中型房企的融资利率保持在6%～8%左右，但部分房企融资利率已超过10%。
用益信托研究员帅国让表示，收益率走高跟市场上资金的流动性趋紧，市场无风险产品收益率提升有一定相关性，另外部分信托公司呈现募集资金困难局面，主动让渡部分收益给投资者，以吸引客户。
事实上，自2016年以来，房地产信托产品平均收益率一直处在“6时代”，今年2月份年均收益率为6.12%，到8月份涨至6.76%，9月份涨至6.99%，10月份直奔7.2%。
中国房地产报记者查询发现，近日四川信托－中昂平原新区集合资金信托计划（融资主体：中昂地产）以及四川信托－蓉徽2号集合资金信托计划（融资主体：六安远大、舒城远大），其平均收益率均为8%。其他房地产信托计划平均收益率也均超过7%。
值得一提的是，自6月份开始，房地产信托年化收益率便出现了倒挂现象，投资时间越短，年化收益率越高。其中，10月份的收益率达到年内最高，为7.18%，对应的投资平均年限为1.57年。
上述华北地区信托人士说：“我们新发行的产品的收益率也都差不多，是市场平均水平，大概在7％，主要是资金面紧，所以利率才高。对于投资者来说，建议选择有抵押的产品。”
而据记者获悉，面对监管层从去年三季度开始的对银行和信托等金融机构违规进入房地产市场的资金进行的多次专项检查，一些信托公司早就开始“严阵以待”，由于各地监管尺度差异较大，浮出水面被罚的信托公司并不多。
“房企发债额度略紧情况下，如恒大、阳光城(000671,股吧)等大型房企都在与信托合作，优质项目来源还可以，所以风险把控还是有一定条件，信托公司在房地产项目的选择上也更加谨慎。”一位信托内部人士称。
帅国让认为，今年以来，银监会陆续出台多项规定，严格监管银行和信托公司向房地产企业的融资行为。在强调控、严监管、融资趋紧下房地产投资将有所放缓，但大幅降低可能性不大，房地产行业仍有结构性机会。房地产信托一直是信托公司的主要利润来源，短期内不可能完全萎缩。
文章来源：微信公众号中国房地产报
