今年以来，在较为宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体呈现上涨趋势。在此背景下，一度被投资者担忧无法兑付的房地产信托，也似乎重新获得了信心。分析人士表示，2016年经济保持稳定增长，房地产市场发展环境相对宽松，兑付风险总体可控。考虑到目前市场上房地产信托种类繁多，投资者需要学会筛选项目，如不同类型的房地产标的，以及房地产投资的用资阶段等，都须予以重点关注。
预期收益率仍占优势
来自信托业协会的最新数据显示，2016年一季度末，房地产信托新增规模1518亿元，较2015年四季度末下降4.80%；较2015年一季度末则增长27.07%。
分析人士表示，虽然房地产信托季度环比回落，但同比而言，其新增规模依旧保持两位数增长，表明在当前弱经济周期环境下，受一系列利好政策刺激，房地产行业仍是信托公司重要投向领域之一。同时，从信托新增总规模来看，2016年一季度新增信托总规模为17364亿元，较2015年四季度下降11.28%，较2015年一季度则增长19.23%；就季度环比来看，房地产信托新增规模降速小于信托总规模新增降速；从季度同比来看，房地产信托新增增速快于信托总规模新增增速，表明房地产信托并未萎缩，依旧维持一定的占比。
用益金融信托研究院发布的《2016年一季度信托市场报告》显示，1月、2月、3月房地产信托预期年收益率分别为8.23%、8.22%、7.91%，月度平均收益率呈下降趋势，平均预期年收益率首次跌破8%。不过，整个预期年化收益率在信托各个投资领域中依旧处于绝对优势。
用益金融信托研究院分析师表示，从2008年至今，房地产信托的平均期限基本都在1.6年至2.2年之间波动。2016年一季度，整个房地产信托产品流动性有所减弱，房地产信托产品平均期限1.66年，较2015年四季度延长0.09年，房地产信托流动性放缓。与一季度整个集合信托产品的平均期限1.79年相比，缩短0.13年。
分析师表示，从一季度具体月份来看，1月、2月、3月集合房地产信托平均期限分别为1.79年、1.77年、1.82年。整个平均期限呈现一定的变化，但仍然处于正常的波动区间。房地产信托产品期限延长，有利于缓解前期发行产品到期兑付。事实上，从2015年整个期限数据来看，房地产信托产品期限相对较为平稳，主要基于房地产信托兑付风险的考虑。
另外，数据表明，目前项目规模集中度最大的地区是上海，集合资金房地产信托发行规模达71.52亿元；项目规模集中度最小的地区是内蒙古自治区，集合资金房地产信托发行规模只有1亿元。从项目的集中度来看，大多集中在一、二线城市，其中排名前十省份房地产信托发行规模达259.41亿元，占一季度已披露地区房地产信托发行规模的79.16%，表明信托公司在选择房地产项目时，倾向于重点发达地区。
找到适合自己的产品
近十年来，伴随着信托资产规模高速增长，已经累积了不少风险，由于经济增速换挡及“泛资管”激烈竞争，加上信息不对称因素，信托产品风险事件频发、信托投资者范围扩大和产品影响力提升，都使得信托产品的信用风险受到越来越多关注。
业内专家表示，房地产在我国是一个资金密集型行业，同时经常受到宏观调控政策影响，因而房地产信托存在很大的不确定性，导致风险较高。房地产信托风险事件的暴露数量，远高于其他领域信托项目。一方面，信托公司从事的房地产项目数量多，加之房地产作为资本密集型行业，对于宏观调控较为敏感，容易引发风险事件。另一方面，房地产开发商经营情况更容易通过楼盘开发、销售进度观察出来，且房地产开发涉及资金金额大，一旦出现问题，所涉范围较广，更容易引起社会关注，进而可通过公开渠道获得的信息数量较多。
根据用益金融信托研究院的统计数据，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进入兑付密集期。最新统计显示，2016年集合房地产信托预计到期总规模为2248.19亿元，其中一季度606.45亿元、二季度622.73亿元、三季度526.80亿元、四季度492.21亿元。今年二季度是兑付高峰期，风险防控依然是重点课题。伴随着对住房的改善型需求，房地产信托违约风险时有发生，但发生系统性风险、区域性风险概率不大。
信托业内人士表示，目前市场上房地产信托种类繁多，投资者需要学会筛选项目，并找到适合自己的投资产品。比如，按房地产用资阶段来说，在前期拿地阶段，开发商融资是为获取土地，项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益较高，同时风险较大。而到了建筑施工阶段，房产项目融资途径较多，融资方式较为灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素；如果是装修经营阶段，用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需重点关注项目本身的经营情况，如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。另外，还可按房产种类来关注相关信托产品的优劣。一般来说，以住宅为标的，应注意项目所在地首选人口净流入大、房产库存较低的城市，刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型)，更优于高端住宅(洋房、别墅等)，换句话说，越容易出手的住宅越好。与此同时，还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。而投资商业地产(集中商业、写字楼等)，对前者来说，主要考察后期是租是售是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说，则主要看其招商入住率。对于旅游地产，即指集旅游、度假、居住为一体的房产项目，需重点关注区域位置与品位，尤其是当地的气候与人文环境。
