万科A(000002)
事项：
公司公布2016年年报， 全年实现营业收入2404.8亿元，同比增长23.0%，归属净利润210.2亿元，同比增长16.0%，对应EPS1.9元，符合预期。
业绩稳步增长， ROE 持续提升。 期内公司实现营收 2404.8 亿元，同比增长 23%，净利润 210.2 亿元，同比增长 16.0%。利润增长慢于收入的主要原因： 1）三费占比小幅提升 0.85 个百分点至 5.64%； 2）资产减值损失同比增长 140.5%至 11.9 亿。 尽管公司 2016 年备受股权纷争困扰，但公司盈利能力持续攀升，全年摊薄 ROE 较 2015 年提升 0.44 个百分点至18.5%， 地产结算毛利率较 2015 年提升 0.32 个百分点至 19.8%。
未结资源丰富， 2017 年增长可期。 期内公司结算面积 2053.3 万平米，结算收入 2341.4 亿元，同比分别增长 20.5%和 23.1%；结算均价 11403元/平米，同比增长 2.2%。 由于销售规模远高于结算规模， 期末公司已售未结资源 2279.7 万平，按合同金额合计约 2782.3 亿元，较 2015 年末增长 29.4%，未结资源均价同比增长 4.5%至 12205 元/平米。 期末预收款同比增长 29.2%至 2746.5 亿，均为 2017 年业绩及盈利增长奠定基础。
销售增长迅速，大象依旧起舞。 公司 2016 年实现销售面积 2765.4 万平方米，销售金额 3647.7 亿元，同比分别上升,33.8%和 39.5%，销售面积及金额均创历史新高，市占率较 2015 年提升 0.1 个百分点至 3.1%，销售回款率达 95%，销售均价同比增长 4.3%至 13190 元/平米。公司 2017年前两月已经实现 866 亿销售，同比增长 108%，预计全年加推货值超过3500 万平米，销售仍将保持较快增速。
土地投资积极， 2017 年新开工相对谨慎。 期内公司获取新项目 173 个，总建面 3157.3 万平米，其中 88.3%项目位于一二线城市。权益占比59.5%，与 2015 年持平，对应权益建面 1892.2 万平米，同比增长 19.8%。新增项目楼面地价 5776 元/平米，较 2015 年上升 16.9%。考虑到公司持续增长的销售规模，预计 2017 年仍将保持较积极的拿地态势，但鉴于持续高企的地价，收购、旧改等其他拿地方式将持续加大。 公司 2016 年新开工面积 3136.7 万平米，同比增长 47.5%；实现竣工面积 2237.2 万平米，同比增长 29.4%。 2017 年计划新开工 2923.6 万平米，同比下降 6.8%，计划竣工面积 2448.3 万平，同比增长 9.4%。
负债率小幅上升，预收账款充足。 得益于销售高增长， 年内公司实现经营性现金净流入 395.7 亿元，期末在手现金年初增加了 338.5 亿至 870.3 亿，为一年到期长短期负债的 200%，与 2015 年基本持平。期末净利率和剔除预收款的资产负债率分别为 25.9%和 47.5%，较期初分别增长 6.6 个和 4.6个百分点。
股权纷争逐步落地，未来发展值得期待。 2017 年 1 月，地铁集团以协议转让方式受让华润持有的本公司 15.31%的股份； 3 月恒大将其持有 14.07%的万科股权表决权、提案权及参加股东大会的权利不可撤销地委托给地铁集团。随着重要股东的持续表态，持续困扰公司的股权纷争有望逐步落地。同时在核心城市土地供应日益紧缺的背景下，深圳（楼盘）地铁成为公司重要股东，双方未来在 “轨道+物业”、城市产业升级的各类资源获取和开发合作值得期待， 同时新股东将带来优质项目资源注入的预期。
投资建议： 预计公司 2017-2018 年 EPS 分布为 2.25 元和 2.62 元，当前股价对应 PE 分别为 9.5 倍和 8.2 倍。 在备受股权纷争困扰的 2016 年， 公司各项经营指标依旧维持向好的趋势， ROE 稳步提升。 相信随着股权事件的逐步解决，公司治理及管控有望进一步提升。公司作为国内最优质的龙头开发房企，住宅开发持续受益集中度提升，仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源， 更是“轨道+物业” 的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、社区物业等地产细分领域，拓展新的业务模式。我们看好公司股权纷争落地后的长远发展，维持“推荐”评级。
风险提示： 基本面及业绩大幅恶化风险。
