自2016年10月以来，楼市调控的大棒如期而至，房地产市场迎来变局。分类调控、因地施策、租售并举等政策相应出台，热点城市从信贷、土地、监管等多方面深化楼市调控政策。
随着调控长效机制的加快落地，房地产市场愈趋稳定。城市规划改革的深入推进，住房租赁市场的立法完善，产融结合的新模型等等一系列创新举措，对地产行业而言，既是一门大考，同时也是一个机遇。不少房企纷纷突围，收获颇丰，销售规模、利润收入均传来喜报。
然而对于投资人而言，哪些上市房企才具有真正的投资价值？而上市房企作为行业中的风向标和中坚力量，研究其股权投资价值有助于挖掘出一批标杆房企，引导资金向这些标杆房企流动，从而降低决策风险。因此，对上市房企股权投资价值的判断，彰显意义。
基于此，第一财经联手同策研究院，推出《2017年上市房企股权投资价值研究（A/H）》。本研究基于上市房企2016、2017年度财务报表表现，通过构建评估模型，从上市房企盈利能力、资本市场表现、企业运营能力、稳健性等指标，共同来评判其股权投资价值；挖掘出一批盈利能力强、运营效率高、经营稳健的具有较大股权投资价值的上市房企，为投资者提供决策参考，从而降低投资风险，提高资金投资回报率。
按照申万证券行业分类及港交所行业分类，上市房企包括A股132家、港股132家，共计264家企业。在研究样本的筛选上，我们以主要在中国内地开展经营活动，房地产开发销售为主业，且房地产业务收入超过营业收入50%的上市房企为研究样本。在剔除转型及地产业务相对停滞的房企后，本次研究样本共152家主业仍为房地产业务且具有一定规模的A股及H股上市房地产企业。
本研究结合房地产行业以及企业的特性，构建了上市房企综合实力评价体系，从样本企业的盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模及品牌影响力7个维度，共25项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。
在研究方法上，本研究主要采用了层次分析法（AHP）确定不同维度和指标之间的权重。在指标信息的获取上，本研究通过对企业定期报告、公告，并辅助网络新闻等公开信息进行大规模的检索，尽可能公开公正地对房企进行评判。同时为弥补因企业资料缺失或信息未公开等情况造成结果出现较大偏离，我们通过对不同维度进行对比修正及专家打分，并赋予一定的权重，来确保研究结果的权威公正。
表12017年A股上市房企股权投资价值榜TOP50 序号股票代码公司名称序号股票代码公司名称1000002.SZ万科A26600684.SH珠江实业2000540.SZ中天金融27000965.SZ天保基建3600048.SH保利地产28000863.SZ三湘印象4600383.SH金地集团29600094.SH大名城5001979.SZ招商蛇口30600895.SH张江高科6600340.SH华夏幸福31000573.SZ粤宏远A7600606.SH绿地控股32600658.SH电子城8000069.SZ华侨城A33600639.SH浦东金桥9000732.SZ泰禾集团34600240.SH华业资本10002146.SZ荣盛发展35600266.SH北京城建11002244.SZ滨江集团36600064.SH南京高科12600663.SH陆家嘴37000029.SZ深深房A13600325.SH华发股份38601588.SH北辰实业14000031.SZ中粮地产39000718.SZ苏宁环球15600376.SH首开股份40600683.SH京投发展16600565.SH迪马股份41600748.SH上实发展17000046.SZ泛海控股42000926.SZ福星股份18600466.SH蓝光发展43600185.SH格力地产19600823.SH世茂股份44600736.SH苏州高新20600657.SH信达地产45000631.SZ顺发恒业21000671.SZ阳光城46000011.SZ深物业A22000402.SZ金融街47000918.SZ嘉凯城23000656.SZ金科股份48000961.SZ中南建设24600649.SH城投控股49600665.SH天地源25600743.SH华远地产50600621.SH华鑫股份表22017年H股上市房企股权投资价值榜TOP50 序号股票代码公司名称序号股票代码公司名称10688.HK中国海外发展260754.HK合生创展集团22007.HK碧桂园270535.HK金地商置33333.HK中国恒大280230.HK五矿地产41109.HK华润置地290095.HK绿景中国地产50960.HK龙湖地产301107.HK当代置业60884.HK旭辉控股集团310337.HK绿地香港72777.HK富力地产320563.HK上实城市开发81030.HK新城发展控股330607.HK丰盛控股93377.HK远洋集团342329.HK国瑞置业100817.HK中国金茂350604.HK深圳控股113380.HK龙光地产360832.HK建业地产120813.HK世茂房地产370207.HK大悦城地产133383.HK雅居乐集团383688.HK莱蒙国际140106.HK朗诗绿色地产393639.HK亿达中国151233.HK时代地产401622.HK力高地产161813.HK合景泰富410081.HK中国海外宏洋171966.HK中骏置业420410.HKSOHO中国181628.HK禹洲地产431862.HK景瑞控股191238.HK宝龙地产440672.HK众安房产203900.HK绿城中国450119.HK保利置业集团211918.HK融创中国462118.HK天山发展控股223883.HK中国奥园472608.HK阳光100中国232868.HK首创置业481224.HK中渝置地240123.HK越秀地产490755.HK上海证大251777.HK花样年控股500845.HK恒盛地产2016年是中国房地产政策出台最多、成交规模最大，地价、房价创新高的一年。在进入2017年后，市场趋势虽然发生转折，但整体市场还是保持较为平稳的发展水平。
2016年全国实现商品房销售面积15.73亿平方米，同比增长22.5%。实现商品房销售金额11.76万亿元，同比增长34.8%，商品房销售面积及金额均创历史新高。备受关注的房价也出现节节攀升的局面，各地房价不同程度上涨。进入2017年后，虽然火爆行情不见，但也保持了平稳的增长。2017年前三季度，全国商品房销售面积11.6万平，同比增长10.3%。商品房销售金额9.19万亿元，同比增长14.6%。
在楼市亢奋前行的市场环境下，房地产企业作为市场的主要参与者，充分吸收了市场红利，最直接反映在企业的销售规模上，2016年就有3家房地产企业销售金额达到3000亿。2017年1-11月有4家房地产企业销售金额就已超过4000亿元。然而企业规模的大幅增长也到了一些负面因素，如部分样本企业盈利能力下降、稳健性降低等。但整体而言行业依然呈现了强者恒强的局面。
在《2017年上市房企股权投资价值榜》中，样本企业2016年平均营业收入187.31亿元，同比增长38.48%，远超2015年同比上涨13.77%的增长幅度。进入2017年后，规模的竞争继续加剧，碧桂园、万科、中国恒大三家企业合约销售金额遥遥领先。
在进入2017年后，正在调控政策不断加码的背景下，市场趋势发生变化。但企业盈利并没有受到太大影响，2017年中期，行业整体净资产收益率为3.07%，同比降0.07%，总资产收益率为0.68%，同比降0.01%。销售毛利率为28.43，同比增1.69个百分点，销售净利率为12.38%，同比增2.03%。总资产收益率小幅降低的原因或许与资产规模增大相关。
从规模来看，2016年是房地产市场的大年，房企纷纷吸收市场红利扩大自身规模，2016年样本企业资产规模均值为855.65亿元，同比增长31.07%。在2017年中期，该指标为965亿元，较期初增加约110亿元。
从所获得利润的规模来看，2016年样本企业平均净利润19.16亿元，同比2015年的18亿元略有增加，这主要是由于2016年多数房企营收规模大幅增长，导致利润规模增加的原因。而在2017年中期，样本企业平均净利润已经达到11.63亿元，同比增加28.6%。
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