周雪松
根据仲量联行日前披露的数据显示，今年第三季度，中国超越美国成为全球最大的房地产跨境投资者，今年前三个季度中国的房地产跨境投资总额已超过2015年全年创记录的历史最高水平。
如果将住宅和土地购买一并计入，中国内地投资者今年前三季度的跨境投资总额已达到210亿美元，较去年同比上涨30％。去年该数据的同比增幅为45％。
这一消息受到广泛关注的同时，揭示了中国人偏爱房地产投资，尤其是海外房地产越来越受到中国投资人的青睐。可以说，这样的消息浮出水面，在业界人士看来，在情理之中，意料之内。
近年来中国机构或个人到海外投资房地产呈现持续高速增长的态势，这主要得益于中国长期坚持改革开放战略，中国外汇储备在全球首屈一指，中国人也越来越有钱了，开放和走出去仍然是大势所趋，“投资全球”将是未来中国投资的一大特色。
我们看到，中国机构投资者在走出去的过程中扮演着重要投资人的角色。中央企业在国际舞台上发挥着重要作用，如中投公司就承担着管理国家主权投资基金的职责。与此同时，民间投资者在海外市场也日趋活跃。数据显示，今年前三个季度，来自中国的投资者，包括国有企业、保险公司和主权财富基金等，在全球商业房地产市场的投资总额已接近180亿美元，较去年同期飙升50％以上。美国和中国香港特区成为中国内地投资者的两个主要投资目的地。
国家外汇管理局公布的数据表明，今年前三季度，中国个人和企业投资者购买的净外汇为2434亿美元，较2015年4659亿美元的历史高点有大幅下降――去年中国股市暴跌引发了投资者的恐慌情绪，也造成中国个人和企业投资者购买的净外汇创下历史纪录。截至2016年9月底，中国外汇储备额从2014年6月3．99万亿美元的历史高点降至3．17万亿美元。
但事实上无论中国可用的外汇储备还是对外投资的能力、潜力都还是比较大。据仲量联行估测，仅基于中国保险公司现有的管理资产总额（AUM），它们在商业地产上的直接投资额就可能达到2500亿美元。近年中国保险公司在欧美市场表现十分活跃，买下不少房地产项目。
Green－Morgan指出，在2016年的最后一个季度中，中国投资者将继续扩大对外投资，预计全年全球商业地产投资额将达到约6300亿美元。在资本持续进入房地产市场以及租赁市场保持稳定的支撑下，2017年全球商业地产投资总额可能回升至7000亿美元。
海外市场大，投资机会也多是直接吸引中国投资者走出去的重要因素。近几个月来，中国在商业地产和住宅市场的投资主要呈现出两大趋势：对稳定性的追求和对机会的追寻。而近年来美国次贷危机和欧债危机则激发了中国投资者抄底。过去七年里中国对海外房地产投资的年增长率一直保持在两位数以上。2007年中国对海外房地产投资额不到10亿美元，而现在每年的投资额都已远超200亿美元，全球金融危机爆发以来中国对海外房地产投资增长速度明显加快。
而随着欧美经济逐渐复苏，投资机会还会进一步显现。前不久公布的数据显示，今年第三季度美国经济增长率达到近两年来的最高点。不过，我们也应该看到海外市场有很多不确定性风险，譬如今年年初，英国脱欧的不确定性以及亚太经济体经济放缓等带来了各种地缘政治风险，接下去，法国和德国也即将迎来大选，可能进一步加剧这种风险。
除了关注海外投资风险外，我们还应该关注中国人偏爱海外房地产的内因。改革开放以来，中国人的荷包开始鼓起来了，有钱人越来越多，而国内一二线城市普遍限购，投资渠道狭窄，加之人民币贬值，伴随着中国财富阶层国际视野越来越开阔，全球资产配置开始流行，到海外买房买地的中国人逐渐多起来。在这种趋势下，国内外市场、环境的对比，孰优孰劣，投资者心里自有一杆秤。这正是有关方面应该引起重视的地方。
中国之所以成为全球最大的房地产跨境投资者原因是多方面的，除了前面提到的市场经济因素以外，跟中国的传统文化观念、教育模式的转变、生态环境的变化以及法律法规等社会环境因素都有很大的关系。
世世代代以来，中国人就十分注重买房置业，对房子有一种特殊的偏爱，买房都是成家立业必备的物质基础。如今越来越多的中国家庭把子女纷纷送出国内求学，很多留下来在当地发展。经济发达国家市场相对比较透明，法律法规比较完善，注重产权保护，且普遍为永久产权，对市场前景有稳定的预期。这些因素都是推动中国人到海外置业的主要因素。相比之下，我们更应该反思国内的生活环境，我们的教育水平有待提高，法制社会建设有待完善，房价太高而且波动比较大，房地产投资者对开征物业税也比较担心，特别是近年来各大城市雾霾严重等等。可以说，中国成为全球最大的房地产跨境投资者亦喜亦忧，本身是件好事，也说明大家有某些担忧。
如果逐步消除这些担忧，经济社会环境实现全球最佳，中国会迎来更加美好的未来，这非常值得期待。
