摘要：于吉宝置业而言，成为房地产行业的领导者的评判标准“不是做规模最大的开发商”，而是“成为亚洲回报最高的房企”。
编者按：2016年的中国商业是一幅快速发展的画面，但并不完美，仍然缺乏百年商业沉淀的基因。
面对汹涌的中产时代商业潮流，身处变革与创新漩涡中的房地产企业，应当如何及时掌握市场要领，捕捉商业发展先机？
值此岁末，观点地产新媒体将在成功举办前三届商业年会的基础上，首次落地香港举办2016观点商业年会。
走进2016观点商业年会，引领和记录商业地产发展的时代号角，我们策划并推出“2016观点商业年会特稿”系列报道。
处在瞬息万变的市场，行业领导者总是聚光灯下的主角。
于吉宝置业而言，成为领导者的评判标准“不是做规模最大的开发商”，而是“成为亚洲回报最高的房企”。
这是李绍强出任吉宝置业中国总裁后首次接受媒体专访时，阐述了公司的目标。
作为新加坡吉宝企业(Keppel Corporation)旗下的房地产公司――吉宝置业在中国的全资子公司，吉宝置业中国致力于巩固集团在中国市场的地位，进一步聚焦于庞大、高增长的中国房产市场。
在李绍强描绘的图谱中，吉宝置业中国发展轨迹并不打算止步于住宅房地产业务板块，而是要“利用吉宝置业商业管理经验和网络，积极把握零售和综合体项目机会，积极拓展商业地产业务”。
这也正是李绍强心中设想的吉宝商业地产宏图，即在中国打造出一个个性鲜明的地标性建筑，如新加坡滨海湾金融中心和海洋金融中心等，为都市天际线增光添彩。
风险调整后最佳收益
对话是从吉宝在中国打造的滨水生活综合体项目――中山（楼盘）的吉宝盛世湾开始的。
“该项目的定位有何与众不同之处？对公司在中国的布局有何重要意义？”
李绍强说：“在吉宝，我们始终贯彻‘用心创新，让心体验’的理念，凭借集团开发吉宝湾的经验，我们希望将世界级亲水生活方式引入中国，致力打造中国一流乃至有国际影响力的游艇生活社区。”
相关资料显示，吉宝盛世湾位于珠三角西岸中山市的西南部――神湾，总用地面积约89万平方米，项目将建成400余席泊位，包括250套带有私人泊位的滨水低密度高端住宅，以及为吉宝盛世游艇会额外提供的158个泊位。
“这是国内首家且唯一一家游艇自由行单位，同时也是国务院审批的一类口岸――全国游艇口岸对外开放的一个典范示例，外籍游艇可在此出入境，真正与国际接轨。”李绍强介绍称。
中山之外，进入中国已二十余年的吉宝置业，其足迹遍及中国十座城市，并开发了20多个项目。
虽然当前国内楼市、地市呈现出一种“疯狂”态势，但李绍强还是坚定看好这个行业的未来前景。“中国经济发展拥有良好基本面，房地产行业作为经济的重要支柱之一，在中长期内依然拥有乐观的前景。”
在此判断下，李绍强认为，虽然不断飙升的土地价格和当下的房价走势，将对开发商的利润造成压力，但是“地理位置优越、拥有良好价值的项目依然会受到投资者和买家的青睐”。
在大环境之下，吉宝置业无论是拿地策略还是其他商业战略，都通过遵守财务纪律、良好企业治理、审慎分配资源实现风险调整后最佳收益。
当前，房地产市场具有发展潜力、价格具有较强上涨动力的城市多聚集于城市群。李绍强认为，在未来中国房地产市场不可能全面增长的现实下，环渤海（北京（楼盘）、天津（楼盘）和河北）、长三角（上海（楼盘）、南京（楼盘）和杭州（楼盘））、珠三角（广州（楼盘）、深圳（楼盘）和佛山（楼盘））、西部门户（成都和重庆（楼盘））、大武汉（楼盘）（武汉及其周边城市）五大城市群具有强劲的增长潜力。
“吉宝置业在华足迹遍及十个城市，其中上海、北京、成都、天津和无锡（楼盘）是公司发展的重点城市，要凭借在这些城市长期以来建立起的良好品牌声誉、精干的当地团队和强大网络，更有效地把握市场机会”。李绍强如是介绍。
业界回报位居前列的房企
通过合理部署投资组合，提升资产价值以实现最佳收益，这只是李绍强带领吉宝置业中国成为行业内领先者的第一步。
因为在李绍强的心目中，公司成为领先者的评判标准“不是做规模最大的开发商”，而是“成为亚洲回报最高的房企”。
吉宝置业中国联手吉宝集团旗下的另一全资子公司――首峰资金管理有限公司收购位于上海的综合体项目金桥国际商业广场（简称“金桥”）的全资持有公司股权，并携手项目运营方对金桥进行改良，提高该项目的价值就是一个例子。
自2013年收购以来，金桥进行了多项设施提升、引入了新的零售概念，并添加了低地广场为年青新兴音乐家提供了表演的空间。这些努力让金桥国际商业广场享有高入住率及良好的国内外租户组合，并提升了购物者的体验。同时，也为吉宝置业中国带来了优良的回报，使其所持有的42.5%股权，从收购时的1亿2650万美元增值至2016年出售时的2亿1970万美元。
吉宝置业首席执行官洪伟义表示：“吉宝置业中国与首峰的合作显示了吉宝集团旗下不同的业务部门如何通过紧密合作充分发挥集体优势。此次出售与吉宝置业持续再循环资产以实现更高收益的战略相吻合。”
当然，适时的出售是为寻找更多机会。吉宝置业中国在同月宣布在上海收购一座零售购物中心，并委任了吉宝置业集团旗下的吉宝置业商业管理负责管理该零售发展项目，充分发挥了业务单位之间的协同效应，把握零售和综合体项目机会。
新市场的开辟过程必然需要借助与中国当地政府、合作企业和商业伙伴建立起的强大网络与良好关系，而万科算是其中独特的伙伴之一。
据李绍强介绍，吉宝置业与万科的首次联姻发生在2013年4月，彼时共同在新加坡丹那美拉开发林曦阁项目。
两年后，时间来到2015年2月，吉宝置业再次扩大与万科的战略合作，携手在成都开发万科城项目。
资料显示，万科城占地16.7公顷，总楼面面积逾56万平方米，共提供约5760套住宅，一期项目预计将于2017年完工。
李绍强介绍称，一期项目包含1434套住宅，在2015年8月推出，截至2016年9月底，共售出1416套住宅。二期项目也于今年（2016年）5月开盘，并已售出455套住宅。
作为一个爱烹饪且极富创意的总裁，李绍强时代的吉宝置业中国朋友圈也将继续不断扩容：“与志同道合的合作伙伴建立战略性合作关系、共同投资项目和平台是吉宝置业的战略之一，发挥各自优势，共同开拓新领域，发掘新机遇。”
以下为观点地产新媒体对吉宝置业中国总裁李绍强先生的专访实录：
观点地产新媒体：位于中山的吉宝盛世湾是吉宝置业在华打造的亲水生活综合体项目，该项目的定位有何与众不同之处？对公司在中国布局的有何重要意义？
李绍强：凭借开发吉宝湾的经验，吉宝置业将世界级亲水生活方式引入中国，致力打造中国一流乃至有国际影响力的游艇生活社区。
吉宝盛世湾是国内首个游艇自由行试点――国内首家且唯一一家游艇自由行单位，同时也是国务院审批的一类口岸――全国游艇口岸对外开放的一个典范示例，外籍游艇可在此出入境，真正与国际接轨。
未来该项目将极大推动珠三角滨海经济和游艇产业的发展，同时为发展广东省滨海游艇旅游黄金旅游带提供重要支撑。
观点地产新媒体：我们了解到去年年初吉宝置业与万科合作开发了成都住宅用地，该项目进展情况如何？如何看待房地产企业间越来越多的合作开发案例？
李绍强：2013年4月，吉宝置业与万科首次合作，在新加坡丹那美拉开发林曦阁项目。2015年2月，吉宝置业再次扩大与万科的战略合作，携手在成都开发万科城项目。
万科城占地16.7公顷，总楼面面积逾56万平方米，共提供约5760套住宅，一期项目预计将于2017年完工。一期项目包含1434套住宅，在2015年8月推出，截至2016年9月底，共售出1416套住宅。二期项目也于今年（2016年）5月开盘，并已售出455套住宅。
与志同道合的合作伙伴建立战略性合作关系、共同投资项目和平台是吉宝置业的战略之一。通过组成这些战略联盟，我们能与合作伙伴进行互补，发挥各自优势，共同开拓新领域，发掘新机遇。
观点地产新媒体：作为来自世界级花园城市的绿色建筑倡导者，在可持续发展这一领域，吉宝置业有哪些经验可以分享给中国同行？正在进行的项目中有哪些主打这一概念？
李绍强：吉宝置业的可持续发展理念源自新加坡的环保理念、绿色技术和可持续人居生活方式。
迄今为止，吉宝置业的房地产项目共获得61个新加坡建设局绿色建筑标志奖，其中包括海洋金融中心（东南亚首座获得美国能源与环境设计先锋(LEED)认证的高层办公楼项目，同时也获得新加坡建设局绿色建筑标志最高级别的铂金奖）。
早在2008年，我们就设下目标，要求海外的所有新建项目须至少获得新加坡建设局绿色建筑标志金奖或同等评级的认证。
目前，吉宝置业在华项目共获得了17个新加坡建设局颁发的绿色建筑标志金奖，包括南通（楼盘）吉宝•澜岸铭郡、天津吉宝•沁风御庭、成都吉宝•熙山御庭等。
与此同时，我们今年在上海推出的高端低密度住宅――吉宝•佘山御庭，计划申请新加坡建设局的“绿色建筑标志金奖”。
观点地产新媒体：地价、房价不断上涨催生了各地豪宅化和地王热的现象，吉宝置业如何看待这种现象？会否影响公司拿地策略？
李绍强：目前市场土地供应稀缺，很多大型房企纷纷向一、二线核心城市战略转移，一线城市土地市场的争抢持续出现，楼面价格节节攀升。
近期有报道指出，不断飙升的土地价格和当下的房价走势，将对开发商的利润造成压力。特别是在今年大举收购土地的房地产开发商很有可能面临更大的利润压力。尽管如此，地理位置优越、拥有良好价值的项目依然会受到投资者和买家的青睐。
一直以来，吉宝置业都致力创造集生活、工作和休闲于一体的环境，无论是拿地策略还是其他商业战略，都通过遵守财务纪律、良好企业治理、审慎分配资源实现最佳风险调整后收益。
观点地产新媒体：今年中国经济增速回落至7%以下，房地产再一次成为了支撑经济增长的重要力量，您如何看待中国房地产市场发展前景？
李绍强：中国经济发展拥有良好基本面，我们深信房地产行业作为中国经济的重要支柱之一，在中长期内依然拥有乐观的前景。
当前，国内的房价仍在增长，但各个城市的表现不一。调控措施出台后，一线城市的价格增幅出现放缓。随着一线城市市场情绪转弱，投资者转向二、三线城市，带动当地楼价上涨。
长期来说，城镇化依旧是主要驱动力。根据《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.8》，到2020年，中国城镇化水平将从2014年年底的54.8%增至60%以上，到2030年将达到70%左右。
众所周知，中国在2000年到2012年间经历了首次城镇化浪潮，各地人口大规模地从农村到城镇高速迁移。随着城镇化进入第二阶段，投资和投机性需求将逐渐减少，而市场也将开始进行整合。
这代表未来房地产市场不会出现全面增长，而是集中在环渤海（北京、天津和河北）、长三角（上海、南京和杭州）、珠三角（广州、深圳和佛山）、西部门户（成都和重庆）、大武汉（武汉及其周边城市）五大城市群。
目前，吉宝置业在华足迹遍及十个城市，其中上海、北京、成都、天津和无锡是公司发展的重点城市。凭借在这些城市长期以来建立起的良好品牌声誉、精干的当地团队和强大网络能有效把握市场机会，更好满足买家对优质住宅需求。
观点地产新媒体：进入中国市场20余年，吉宝置业的发展理念是什么？未来吉宝置业在中国市场的计划有哪些？
李绍强：中国是吉宝置业在新加坡之外的另一大核心市场。在新加坡积累的丰富开发经验及创新思维在中国市场上也具备可行性。
在中国，我们会继续深耕五大核心城市――上海、北京、成都、天津、无锡，这些城市2015年的GDP增长率分别为6.9%、6.9%、8.0%、9.3%和7.1%，相当或者高于6.9%的全国水平，这已经为我们提供了相当庞大的发展市场。
同时，吉宝置业将强化运营平台，利用吉宝置业商业管理经验和网络，积极把握零售和综合体项目机会。借助与中国当地政府、合作企业和商业伙伴建立起的强大网络与良好关系，进一步强化现有城市的业务、开辟新的市场，积极拓展一线城市商业地产业务。
另一方面，我们会继续寻找拥有共同价值观的合作伙伴，结为战略联盟，从而实现业务的持续增长。
观点地产新媒体：您自2016年3月接任吉宝置业中国总裁，对公司未来的发展蓝图有着怎样的规划和愿景？
李绍强：2015年初，吉宝置业公布了新的愿景和使命，进一步强化了成为领先房地产企业、为新一代塑造美好未来的抱负。
为实现愿景，希望吉宝置业中国能够在重点关注的城市成为行业中领先者，这并不意味着我们的目标是取得业界最高营收额或利润，而是取得最高的股本回报率。
同时，希望吉宝置业中国能成为中国房地产行业中的首选雇主之一。
观点地产新媒体：您在工作之余有着怎样的爱好？如何平衡工作与生活？这么些年在中国的生活给您带来怎样的感受？
李绍强：我喜欢下厨，因为它对我有着神奇的治愈性，可以调剂生活，放松身心。烹饪也是一种创造，我喜欢尝试不同类型食材、调料和烹饪方法，提升食物的味道，或创造自己的佳肴。我的愿望之一就是在有闲暇的时候，能进入巴黎蓝带厨艺学校，进一步提高我的烹饪技巧。
阅读则是另一种闲暇时刻的放松活动。在放假期间，我喜欢读一些中国历代领导人的哲学书籍和一些小说类书籍。前者让我能更了解中国的发展历程和领导人的思想和理念；后者则通过发挥想象力有助于改善思维模式，而且也是一场身心愉悦的体验。
