◆经济导报记者 时超
万达城项目的落地，令济南（楼盘）旅游综合体热度再度升温。然而，值得关注的是，部分济南旅游综合体的“先行者”们，至今仍在专注于卖房子，其所规划的主题公园等核心项目，数年来未见下文。
“就那些空着的地方，说是以后会建主题公园、商业中心、五星级酒店，但现在一根桩子还没打下。”29日，站在自家窗前，指着远处大片空地的孙杰对经济导报记者说。其购买房产所在的楼盘名为中弘济南新奇世界国际度假区，位于济南北部，按照前期可查的资料，2015年时该度假区的核心项目――美猴王主题公园就应开工建设，并力争2017年开业，然而如今二期商品房项目已经开始动工，但主题公园地块却一直沉寂。
同样，在济南南部，华润置地早在2013年就称将启动以水公园为代表的泛旅游综合体项目，现在商品房已经卖到了三期，主题公园的用地上依然是杂草丛生。
“旅游综合体牵扯到地产、娱乐等多个产业，面临诸多经营风险，特别是主题公园项目，全国七成以上都处于亏损状态。”北京（楼盘）师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清表示，开发商之所以愿意以主题公园、旅游综合体的名号运作地产项目，一方面在于拿地更为容易、便宜，另一方面通过主题公园概念更易炒热片区，进而加速房产变现。因此不少综合体项目的主业还是房产销售，有“名不副实”之嫌，其后续运营中存在的问题、风险更是引人深思。
主题公园难落地
驶上济南北部横跨黄河的建邦大桥，由南向北而望，临近黄河北岸的一片空地颇为醒目，西侧“新奇世界国际度假区”的标识及路边的广告牌，不断向过往路人表明这个项目的身份。空地靠西南侧的位置，已经建好的数十栋住宅楼矗立其中，不过由于周边空余的面积过于巨大，整个小区给人孤零零的感觉，而孙杰就是即将入住该小区的业主之一。
“2015年来买房子的时候，开发商说很快会开始商业地块、主题公园的建设，现在我这都交房了，他们还在建住宅，其他的项目一点动工迹象都没有。”孙杰说，由于周边缺乏商业、娱乐设施，整个楼盘的人气较低，生活质量低，使其入住计划不得不拖后，“本来想明年天气暖和了入住，现在看来要再等一阵了。”
据了解，早在2014年，A股上市地产公司中弘股份(000979,股吧)（000979）旗下的济南中弘弘庆房地产开发有限公司（下称“济南中弘”）就以2.55亿元的价格，拍下了上述空地中23.72万平方米的地块，正式启动了“新奇世界国际度假区”项目的建设。按照彼时天桥区政府提供的信息，整个项目投资额超200亿元，占地约6000亩，建筑面积410万平方米，将被建成集休闲度假、大型游乐、健康颐养于一体的综合型旅游区，住宅只是其中的一小部分。济南中弘相关负责人2015年接受媒体采访时也表示，占地900亩的美猴王主题乐园才是项目的重点，计划当年下半年动工。
由于体量巨大，项目所在地的政府部门对工程进展也一直关注，今年初天桥区公布的十三五规划纲要中就提出，2016年“将加快中弘新奇世界・济南鹊山项目进度，确保美猴王主题公园年底前完成主体施工”。
不过，经济导报记者29日来到该楼盘实地调查发现，除了孙杰购买的一期住宅项目已经交房，小区正在进行收尾工作外，只有邻近一期的一块空地上有施工迹象。该楼盘的客户经理表示，在建项目为“新奇世界国际度假区”二期，同样是住宅。“主题公园还没开始施工，具体时间也没确定下来。”
主攻销售谋变现
采访中，经济导报记者了解到，“新奇世界国际度假区”为中弘股份近年来着力打造的品牌，项目集旅游度假、主题公园、文化休闲、高端商业等业态于一体，目前已在吉林、山东等全国多省布局，其美猴王主题公园的概念也早在2011年就已提出，但目前可查阅的资料中，并未找到已进入实际运营阶段的案例。
经济导报记者就济南美猴王主题公园何时开工建设一事致电济南中弘，但电话无人接听。售楼处的工作人员表示，目前与主题公园相邻的市政道路正在施工，即便主题公园要开工，也要等道路完工之后才能进行。“具体时间真不知道。”
不过，这并未影响到济南“新奇世界”的住宅销售，该楼盘客户经理表示，后期仍会以每年一期的速度推进住宅项目入市，体量颇大。
对此，有地产业内人士表示，济南中弘有借助“主题公园”“旅游地产”等概念，带动房产销售变现，实现项目内资金滚动操作的可能。“主题公园建设所需资金量巨大，变现期较长。所以，先通过住宅销售实现盈利，做大资金流，再逐步投入到综合体的建设中，才有可能实现整个项目的盈利。”
经济导报记者也注意到，虽然济南“新奇世界项目”号称总投资额超200亿元，但中弘股份2016年半年报显示，截至6月30日公司在该项目总计投资额不过为8.36亿元，且项目已实现2.11亿元的预收房款。
该楼盘客户经理也表示，公司在销售中不断强调回款，“我们这儿没法用公积金贷款了，放款太慢，去年的钱还有没到账的。”
不过，上述地产业人士对经济导报记者表示，虽然上述做法可以缓解开发商承担的资金压力，但对于购买前期住宅的业主来说，总体工期的延长，会令居住体验、环境大打折扣，损害他们的利益。
“主题公园+地产”模式现隐忧
实际上，通过主题公园等概念带动房产销售，却迟迟不能兑现承诺的，不仅济南中弘一家。“我们这儿的房子都卖到三期了，说的主题公园还没见到影呢。”28日，居住在华润紫云府的张巍对经济导报记者说，早在其2014年购房时，该项目就以主题公园、郊野公园的旅游文化综合体概念吸引了他全部的注意力，但如今房子已经到手，主题公园却丝毫未见动静。
经济导报记者随后到该楼盘实地探查发现，华润紫云府项目一、二期楼盘早已售罄，目前在售的为紫云府三期及别墅项目。
置业顾问称，该片区除正在销售的住宅外，其他商业项目、主题公园等综合体均未动工。实际上，该项目自开建以来，也频频受到相关部门关注，督促其尽快开建综合体项目，但该项目依然进展缓慢。
“为什么这么多企业愿意打出主题综合体的牌子？主要是拿地容易，地价便宜。”张文清说，由于主题公园等项目带有公益性、地标性特点，建成后可以对区域经济带来提振作用，地方政府在土地供给、配套等方面，都会给予一定支持，从而降低了开发商的经营成本，卖房利润丰厚。
经济导报记者发现，中弘、华润在济南的两个项目的拿地成本颇低。如中弘2014年所拿地块中，住宅用地的最高楼面地价仅为675元/平方米，远低于其目前每平方米6500元-7000元的售价；而华润紫云府初始拿地楼面地价仅为1550元/平方米，现在该项目的售价超过1.5万元/平方米。
不过，张文清等受访人士也表示，相较于住宅的吸金能力，后期主题公园等综合体的经营难度和风险将提高数个档次，“需要专门的运营团队，对客户管理、体验宣传、产品设计等环节的要求都很高，占用资本大，盈利又单一。”张文清称，部分开发商正是考虑到这些问题，才迟迟不愿动工。其中存在的问题应引起地方政府及购房者的注意。
