业内普遍认为，楼市调控政策密集“落地”的根本原因在于房价的反弹和投资需求的抬头。 CNSPHOTO提供自2月28日以来，已有23个城市（县）出台了新一轮调控措施，高效和密集堪比2016年10月那一轮调控，而出台调控政策的城市数量则大于上一轮，且一二三四线城市均有覆盖。而本轮调控密集“落地”的根本原因在于房价的反弹和投资需求的抬头。
随着楼市调控政策的收紧，楼市的虚火还能烧多久？
部分热点城市
房价出现反弹
自“9・30新政”出台以来，全国各地便纷纷出台楼市调控政策。但在严格的调控政策下，2月仍有部分城市房价在上涨。
据国家统计局近日发布的2017年2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，从环比看，在70座城市中，多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅在0.5%及以内。其中，新建商品住宅价格环比下降的城市有12个，持平的城市有2个，涨幅在0.5%及以内的城市有37个，涨幅在0.5%以上的城市有19个。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。
也就是说，2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有56个，较上月增加了11个。就涨幅而言，据易居研究院测算，2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.3%，相比1月份0.2%的涨幅有所扩大。从同比数据来看，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，2月份比1月份扩大了0.3个百分点。
此外，对比统计局对全国15个热点一二线城市的监测数据发现，与1月份相比，部分热点城市新房价格环比出现了反弹。
比如，天津（楼盘）2月份新房环比价格上涨0.4%，上海（楼盘）环比上涨0.2%，而在1月份这两个城市房价环比都是下降的。此外，广州（楼盘）新房价格环比涨幅也从1月份的0.6%扩大至2月份的0.9%。
尽管北京（楼盘）新房价格环比下降了0.1%，但作为二手房市场交易更为活跃的地区，2月份北京的二手房价格环比上涨了1.3%。
另外几个出台限购政策的城市二手房价格也均在上涨，其中，广州二手房价格环比上涨2.7%，长沙（楼盘）上涨1.2%，郑州（楼盘）上涨0.6%，石家庄（楼盘）上涨0.4%。
调控政策加码
为楼市退烧
如今，新一轮限购升级正在加码，细观此次出台或升级楼市调控政策的城市可以发现，限购范围正在不断扩大，并且朝着一线城市、环一线周边城市、热点二线城市以及三四线城市蔓延。有分析指出，此论调控风潮的背景依然是房价过快上涨，出台调控政策是为了降下楼市的“虚火”。
据中原地产的最新报告显示，楼市投资外溢的现象相当明显，尤其是环一线城市的周边三四线城市，市场出现了热销。一些楼盘的外来投资客已超过六成，投资需求释放，拉动了销售数据的快速增长。而投资需求外溢，也引发了多地的调控。
据统计，自2月28日以来，此轮楼市调控的城市已囊括杭州（楼盘）等20个城市。
与前一轮限购限贷政策多集中在一二线热点城市有所不同的是，本轮限购更多的出现在热点城市周边的县市以及省内热点城市，调控的重点依旧是落实房子的居住属性。
在中原地产首席分析师张大伟看来，目前的房价已经出现了泡沫化趋势。这些环一线地区房价上涨速度快是调控加码的诱因，而其房价的上涨又是一线城市投资需求外溢的体现。也就是说，一二线城市房价上涨的预期扩散到了周边城市，助推了周边城市房价的上涨。
据张大伟预计，环北京、上海及部分热点市的调控政策可能会继续全面升级，未来全国的限购范围还将继续扩大。
此外，为了抑制房价的过快上涨，除了限购限贷政策以外，有些地区还上调了信贷利率。
以北京为例，截至3月22日，北京地区的工商银行(601398,股吧)、中国银行(601988,股吧)、招商银行(600036,股吧)等13家银行首套利率已经由9折上调为95折，交通银行(601328,股吧)、农业银行(601288,股吧)、建设银行(601939,股吧)尚未下达细则，部分支行可以执行9折，但未来也将上调为95折。
未来房价
过快上涨空间有限
业内人士指出，在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”大背景下，如今各大城市调整住房限购政策，有利于进一步抑制去年以来这些城市房地产市场出现的较为旺盛的投资性购房需求，从而使得市场逐步向居住属性回归。
今年的政府工作报告提出，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价的过快上涨。
而现在的房价对于居民而言又意味着什么？据中国人民银行于3月21日公布的一份季度调查报告显示，52.2%的居民认为目前房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“可以接受”，4.9%的居民认为“令人满意”。尽管如此，有购房意愿的中国居民依然不少。调查显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%，较上季提高了2.8个百分点。
那么，未来房价又将何去何从？
对于未来房价是否还会持续上涨，易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，自各地出台调控政策后，预计房地产市场后续会趋于稳定，尤其是各地针对外来人口社保缴纳年限的增加、认房又认贷等政策的提出，都使得城市后续稳定房价的基础更为扎实。预计今年上半年房价的环比增幅不会太大，会处于相对合理的区间。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹预计，楼市限购范围还有扩大的趋势，执行力度也可能会进一步加大。从总体上看，未来房价的涨幅可能将放缓。其中，产业基础薄弱、由资金炒作导致房价冲高的城市可能会出现降价潮；经济欠发达、不靠近核心城市圈也没有旅游养老等特色的三四线城市可能会面临一个去库存的过程。
对于三四线城市而言，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，目前调控针对的是环北京、环上海、环南京（楼盘）的三四线城市，从调控的目的来看，首先是保护本地的首套自住需求及改善型需求；其次，是为了进一步限制环北京、环上海大都市圈的楼市投资、投机性需求，为过热的三四线城市降降火。
严跃进认为，三四线城市限购说明其已进入到“去库存”和“控房价”双轨并行的模式，但对于三四线城市来说，去库存是核心要务，限购政策主要是针对局部区域的，不会盲目地全面限购。
由此不难看出，在本轮降温过后，三四线城市房价将逐渐趋稳。
对于整体市场而言，多数业内人士认为，房价涨幅将会收缩，包括目前限购限贷最为严格的北京市场。
链家研究院院长杨现领认为，参考过去的经验和上海、深圳（楼盘）的经验，预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少，价格涨幅将出现收窄乃至回落，其市场反应还需进一步观察。
张大伟表示，现阶段房价暴涨的原因是资金潮下的“资产荒”，导致购房者出现了恐慌，且购房热情快速外溢。目前，北京的调控力度已恢复至2014年，未来调控或将向更多地方扩围，市场也将逐渐平稳。
多位业内人士预期，今年的楼市成交将总体降温。张大伟认为，自去年9月以来，全国20多个热点城市密集出台调控措施，同年四季度市场热度骤降。部分三四线城市相继加入到调控行列中，这预示着2017年房地产市场将回归理性。
对于未来房地产市场的发展，恒大集团董事长许家印认为，房地产调控最核心的是限价。建立房地产长效调控机制，首先是应建立一个长期限价机制。在现阶段的地方调控限价、限购、限贷措施中，对房企最为行之有效的就是限价了，但限价期限需延长。因为在短期限价的背景下，房企认为较短时间后限价就会取消，进而大量拿地以推升拿地价格，随后推涨房价。但如果限价期限为十年或二十年，房企对价格的预期会明确改变，便不会选择高价拿地了。 （付依珞）
