本报记者 杨泥娃报道
今年年初以来，在多地所推行的楼市调控政策无疑给正在急速奔驰的房地产市场“踩”了“急刹车”。
根据央行近日发布的数据显示，今年一季度房地产贷款新增1.7万亿元，比2016年占比低4.5个百分点。
但值得注意的是，3月份是全国多个城市颁布楼市限购政策的集中期，具体到3月份单月的贷款数据来看，却是“不降反升”的状态。住户部门中长期贷款（主要是居民个人房贷）增加4503亿元，较上月多增699亿元，也高于上年同期的4397亿元。
在许多分析人士看来，这主要是三四线城市房屋销量依然保持高位所致。此外，部分一二线热点城市二手房交易也并未完全降温。也有专家指出，由于居民贷款延迟发放，可能导致居民中长期贷款回落相对于房产调控政策有所滞后。
而在此背景下，楼市继续收紧恐怕已是板上钉钉了。
去库存拉动
今年年初以来，各地的楼市调控政策不断升级。自3月1日起，涿州、杭州、南昌、三亚、北京等多城市相继发布楼市限购政策升级版。据不完全统计，3月全国约30个城市发布了房贷调控新政。
其中，北京更是出台了升级版的楼市调控政策――“认房又认贷”，对于居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例均不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例均不低于80%。
然而，3月份的房贷数据却不降反升，在许多业内人士看来，这正是三四线楼市去库存在发挥着效用。
中原地产首席分析师张大伟对《中国产经新闻》记者分析指出：“首先，居民户贷款数据其中中长期基本为房贷，房贷数据依然处于历史同期最高位，这体现了房地产市场特别是三四线城市依然处于活跃中。”
其次，从数据上来看，一季度涨幅相比前期有所降低，其中特别是3月份涨幅下降情况最为明显，一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。“从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。”张大伟说。
与此同时，易居研究院研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时坦言，往往贷款上升和交易量的活跃程度有关系。“实际上这背后有一个结构性的问题，即三四线城市市场交易处于高位，所以贷款数据较好，而一二线城市实际上已经在执行限购限贷、认房又认贷等政策，贷款方面的数据不会有太大的反弹。当然从银行方面看，说明依然认可房贷业务，积极性较大。”
“房贷因素很容易影响市场交易，所以限贷政策实际上还是有一个较为明显的作用，也是属于短期和中期可以并用的一项政策。”严跃进说。
另一方面，房贷放贷时间的相对滞后，也在一定程度上影响了三月份总体的房贷数据。张大伟指出，目前的高点数据基本体现的是半年之前新建住宅成交与1-2个月前的二手房成交数据。“新建住宅房贷期房成交比例高，房贷放宽基本在一年后的封顶周期。”
诚然，严跃进认为，房贷因素很容易影响市场交易，所以限贷政策实际上还是有一个较为明显的作用，也是属于短期和中期可以并用的一项政策。
房价体现紧缩见效
张大伟认为，目前各地楼市调控政策加码趋势持续，市场出现明显的平稳现象，房贷是影响房价走势的最关键指标，从趋势上来看也逐渐开始趋紧，这有利于房地产调控的落地，收紧的房贷叠加房地产调控约束房价上涨作用更明显。
4月18日，国家统计局公布的《2017年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。
易居研究院对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2017年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.7%，相比2月份0.3%的增幅有所扩大。严跃进指出，这也可以解释3月份各地密集收紧购房政策的现象。
对此，严跃进具体指出：“在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。随后增幅总体处于不断扩大的态势，到2016年12月份增幅呈现构筑顶部的特征。到了2017年1月份则出现了首次收窄，即从2016年12月份的10.8%收窄至10.7%。这也意味着近14个月以来同比增幅出现了首次收窄态势，体现了2016年四季度开始的房地产政策调控是积极有效的。而到了2017年3月份增幅继续回落，为10.3%。”
但值得注意的是，3月房价上涨的城市依然有20个。对此，张大伟认为，与往常楼市在全面升温后再调控不一样的是，本轮政策在3月市场未完全失控的情况下，从3月17日开启全国新一轮升级版调控潮，明显抑制了市场的升温幅度。
“从房产交易看，3月是惯例的高峰期。往年的3月市场都会在春节后有所升温，即使在调控周期，3月也相对是短期的成交高点；与此同时，银行的房地产信贷政策依然处于宽松阶段，特别是1-2月。2017年一季度居民户中长期贷款额度达到了1.46万亿，相比2016年同期上涨了32.7%。”张大伟说。
“信贷是决定短期房价的最关键因素，目前看信贷收紧趋势下短期房价调控压力大。”张大伟坦言。
调控将继续收紧
实际上，不满足于一直以来的“限购”、“限贷”，目前全国各地楼市调控政策有进一步加码态势。截至发稿之时，全国有十余个城市出台“限售令”，包括福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、成都等。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，过去一年楼市升温使大量投资投机者进入房地产市场，全国住房贷款交易金额占比升高，金融杠杆持续扩大。“限售”政策的逻辑在于防控系统性金融风险，将金融风险锁在账面上。同时，这还可以为楼市后续政策调整争取更多时间，尤其是为楼市长效调控机制作相关的准备措施，如房地产税立法、不动产登记等。
此外，记者注意到，住建部及国土资源部近日发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。其中最核心的一条便是，根据房地产库存去化周期，确定房地产供给的规模和节奏。各城市“消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。
对此，相关分析人士认为，上述文件实施后，房地产市场价格将总体走平。一线城市库存去化周期较短，短期看土地供给有增加预期，但新增住宅用地可能更多分布在外围区域，中心区房价仍存在继续小幅上涨的可能。对库存去化周期较长的三四线城市而言，节奏过快、规模过大的土地出让行为将受到限制。另外，三四线城市的投机购房行为也将受到打击，投机客将趋于退出。从重庆模式的经验看，随着土地供给的有序增加，地产周期中的价格波幅将收窄。
除此之外，金融方面的调控或许也将继续加码。严跃进认为，二季度贷款方面会继续收紧，尤其是会加大审核。而从银监部门的思路看，控制商业银行贷款风险也是主要工作，所以这会使得此类贷款业务面临各类管制，总体上也是为了促进交易平稳。
