-研究模型全景展示-
<第六部，总资产！>
总资产是一个绝对量，可以在一定程度上反映企业的总体规模，但总资产中包括很多细分项目，单一考察总资产无法全面了解企业资产状况。因此，在亿翰研究体系中，研究总资产的同时，针对重要的资产科目如货币资金、存货等深入分析，尽可能展现企业资产全貌。
亿翰百科
总资产 净资产 资产负债率
总资产：指某一经济实体拥有或控制的、能够带来经济利益的全部资产，等于净资产和总负债之和。
净资产：指属企业所有，并可以自由支配的资产，即所有者权益或者权益资本。
资产负债率：由总负债/总资产得到，用于衡量企业长期偿债能力。
榜单解读
一.
资产规模保持高增速，
负债高速扩张或将结束
2018年上半年，上市房企总资产TOP100企业资产总额为18.2万亿元，同比增长32%，约等于2015年以来的平均增速，较2017年末增长12.8%，房企总资产规模持续保持快速增长。
TOP100上市房企净资产总额为3.9万亿元，较2017年末增长8.6%。在2015年至2017年间，总资产增速始终高于净资产增速约10个百分点以上，这表明，2017年之前房企更倾向于利用增加财务杠杆的方式扩大规模。
图表：2014-2018H1总资产、净资产TOP100
房企总资产、净资产合计及增幅（单位：万亿元）
注：2018H1增速相较于2017年末计算
值得注意的是，2018年上半年，总资产和净资产两者增速有明显收窄，如果与2017年同期比较，净资产同比增速34.4%已经高于总资产同比增速32.5%。这表明房企开始控制负债扩张速度，一方面是顺应企业去杠杆的政策导向，一方面也是为了在调控力度不断增强，各方限制逐渐增多的未来不确定性升高的市场环境中，降低自身经营风险。自2017年以来，房地产行业逐渐注重有质量的增长，传统依靠负债扩张的野蛮生长时代或将结束。
这一点差异具体到个别房企则更加明显。以中国恒大为例，2018年上半年，中国恒大以总资产17698.9亿元、净资产3245.3亿元分别位列两榜单第一名。但在增速方面，两者差异十分明显，较2017年末，中国恒大总资产增幅仅有0.5%，而净资产增幅达到34.0%，主要是由于恒大坚持“三高一低”的经营模式，即“低负债、低杠杆、低成本、高周转”，在努力增厚净资产，降低负债率。
图表：2018H1上市房企净资产TOP10
二.
TOP10资产合计占比近半，
梯队分化正在加剧
2018年上半年，总资产超过5000亿的房企共计8家，总资产总计占TOP100企业总资产总计的44.4%。TOP10房企总资产合计占TOP100企业总资产合计的49.1%，这一数字近年一直处于上升趋势，在2014-2017年分别为40.9%、43.9%、46.9%、49.0%，在行业整体资产快速增长的同时，总资产在向头部房企加速聚集，行业集中度进一步显现。
图表：各梯队企业数量及总资产占比
图表：2014-2018H1各梯队房企资产合计占TOP100
房企资产合计比例
与此同时，各梯队之间规模差距逐渐拉大。从各梯队总资产历年增幅来看，资产规模较大的房企增长幅度较高；资产规模较小的房企增长幅度较小。各梯队的门槛值增长变化也显示这一趋势，2016年之前，TOP10门槛值增幅明显低于TOP100门槛值增幅；2016年之后则出现反转，头部房企资产规模正在加速扩张。在TOP10房企中，总资产规模差异也是显著存在的，中国恒大总资产规模17698.9亿元与位列第三位的万科之间存在4247亿元的差距，而万科同样与第四名的绿地控股(600606,股吧)拉开4414亿元的巨大差距，头部企业之间的资产规模存在较大断层。
图表：2015-2018H1各梯队房企总资产合计增速
图表：2014-2018H1各梯队门槛值及增速（单位：亿元）
2017年以来，房企传统招拍挂的拿地方式逐渐受限，为了争夺土地资源，房企逐渐倾向于通过资本运作收购中小房企达到补充土地储备的目的。规模房企由于其资金实力雄厚，在行业内拥有更多的资源和专业实力，在收并购方面有着小企业无可比拟的优势，从而在很大程度上减少行业周期对自身经营带来的影响，实现逆势增长，加速推升前列梯队的门槛值和资产总规模，行业整体分化加剧。
三.
上市房企各类资产占比存在差异，
参照百强平均可相机调整
总资产仅可以反映企业资产整体情况，要全面了解企业资产状况，需要针对各类资产科目并连同负债科目进行深入分析。本文选取货币资金占总资产比率、存货占总资产比率、剔除预收账款资产负债率三个指标分别评测企业货币资金充裕度、存货规模、偿债能力。
货币资金是企业流动性最强的资产，是维持企业偿债能力，保障企业流动性的重要支柱。TOP100房企平均货币资金占总资产比例约为13%，大幅低于这一比例的企业可以适度补充货币资金。对于房地产企业而言，存货主要包括已竣工及在建的房地产项目。TOP100企业存货占总资产的比例平均约49%，大幅高于这一比例的房企可以适度加快推盘。由于预收账款不构成企业实际偿债压力，故剔除预收账款的资产负债率更能真实地反映企业的负债水平，TOP100企业剔除预收账款后的资产负债率均值为57%，大幅高于这一比例的企业需要适当控制负债规模，为企业减负，保证良性发展。
图表：总资产TOP20企业各项指标情况
注：标红数据为企业指标表现低于TOP100房企平均表现
2018年上半年，上市房企总资产仍然保持高增长，梯队之间的分化继续加剧。更多的房企开始通过增厚净资产进一步降低负债率，在企业去杠杆和调控愈发密集的行业环境中，房企依靠负债扩张野蛮生长的时代即将结束，稳健审慎经营、注重增长质量的时代已经开启。
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