文/刘娟
从偏安中原一隅到站在全国地产舞台中央，时间和复利的力量让和昌集团（以下简称“和昌”）华丽转身。
十岁和昌再出发。掌门人武磊依据对大势的把握，重新部署和昌的未来之路。日前，他已向2020年郑重喊话，层层分解的各项任务都在为和昌冲刺千亿规模服务。
武磊希望和昌能在楼市大周期中胜出，谋定而后动。坚定这条商业逻辑，他带领一群活力敢为的年轻人开启二次创业，想要做房地产马拉松里的一枚短跑长跑兼备型选手。
这场磨练心与智的漫长征程，也是和昌穿越周期做百年老店的资本。武磊带着拓荒精神前往目的地，他要带着和昌有质量的增长，而不是简单给资本市场送上一条漂亮曲线。
千亿闯关
2017年，从160亿元到6000亿元，是地产百强到首强的差距，高下立现。
这是巨头纵横捭阖的时代，夹缝中的中小房企正拼命刷新成长路径。政策市下的刀光剑影虽依旧笼罩着整个行业，但城市化和消费升级却也孕育着“破局”的曙光。
武磊思考着和昌的未来之道，他参透了这场地产马拉松的游戏规则，“未来市场，1000亿元应该是一个活下来的安全水平。你如果进不到这个圈子，就上不了桌玩牌。”
这家保守200亿元规模的地产小兵，正在努力拼一张入场门票。武磊为自己和团队设定了千亿时间表，节点放在三年后的2020年。
和时间赛跑，他们不容许有一丝慌乱。接下来，和昌所有的生意经和行动计划，都天然围着这个核心任务起舞。
“我们的千亿计划，并非传统意义的千亿销售，”武磊为和昌勾勒的千亿路径，其实包括两条分支，“一支是开发建设平台，销售规模要冲着800亿元去，一支是资产管理平台，管理规模要突破200亿元。”
从销售200亿元连番滚到800亿元，也并非易事。这背后隐藏的是一条连续3年50%的复合增长曲线。眼下，整个地产市场和政策环境，并不存在如此自然增长的窗口环境。
武磊心里明白，和昌要破解这道超常规命题，与其你追我赶的弯道超车，不如另辟一条新赛道。他要为千亿战役储备大量弹药，大并购时代给了他机会――用较小的投入，获取大量优质土储，并撬动成倍的销售。
正在交割的130亿元莱蒙国际资产包，就是和昌轰动并购界的集大成之作。待交易完成，深圳、杭州、南京、广州、常州、南昌六个城市的8个项目，近200万方体量，将纳入和昌的地产版图。今年，和昌共计新进25个项目，其中有17、18个都是收并购回来的项目。
“和昌正处在生命周期的左边，连续几年打着滚的往上生长，这是我们可预期的未来，”密密麻麻分布在19个城市的2000亿元土储，是武磊的底气，“今年地产30强大概在600-700亿元的规模，和昌离他们有多远？我们手上的货均匀释放的话，就差一年！”
武磊和他的团队还在寻找稳定且安全边际高的并购资源，“今年，大家都在抢资料、抢种子，谁抢得更多，未来规模就会更大。一些离场的房企，让和昌看到了机会。”
和昌寻求作精准投资，他们的智库――和昌城市研究院，对城市和客群进行了切片式研究，为拿地或收购提供了决策支撑。在和昌绘制的城市地图里，长三角、珠三角和环渤海内的20个核心城市和大都市圈旁的20个周边城市，是和昌深耕与轮耕的目标所向，量入为出，且不恋战。
微笑曲线
在规模与速度游戏中，和昌要的是规模与质量，周转与持有的平衡，并最终落在“安全”这两个字上。
“我们是一家战略激进、技术保守的公司，”和昌的征途是星辰大海，但武磊并不会为这样的目标透支能力和经验，他不愿意损失现在、损失利润、损失未来，“我们在战略上可以激进、积极甚至冲动，但在战术上一定是保守的，比如对问题项目的处理，对收并购的尽调或者是对市场的预期，以及财务制度上，我们都是保守派。”
这也是和昌能够走到今天的一个重要基石。他们靠一条条内部铁律，来推动和昌上下往前奔跑。
“房地产本质上是资本、成本的游戏，房地产和金融如影随行，既不能走得太近，又不能离得太远，”武磊把“控成本，长利润”定为和昌发展的信条。
70%以下全年净负债率，是和昌内设的财务红线，他们不愿意过度的加杠杆。武磊甚为感慨，“和昌从不过分依赖金融支持，我们就按照正常的交易原则和金融逻辑来配置负债表。”也正因如此，那张收紧的金融大网，才未对和昌的再出发产生束缚。
这个“70%”关键指标，严格把关和昌的拿地节奏和融资手段，并对账面现金提出高要求。武磊透露，和昌强制有10%到15%的账面铺底，这是保证金融安全的底线。
和昌投资基本遵守三个细分指标进行衡量，即销售净利率不低于10%，而ROE不低于20%，以及现金流回正在12个月以内（收并购项目放宽要求至18个月）。
“和昌是一个从经营上要现金的公司，我们对销售回款等资金安排都有缜密的计划安排，”武磊透露，“我们去年的销售回款达到95%以上，今年到11月底为止，也依然做到了将近92%的销售回款率。”
和昌对利润同样有诉求。武磊强调，规模和利润其实并不矛盾，只要平衡好就可以。冲刺千亿路上，和昌也不会放弃追求利润，这也倒逼他们在投资上精挑细选。
强调有质量增长的和昌，正画出一条资本微笑曲线。比如2016年和昌的利润与某TOP10内房企一样多，但该TOP10内房企销售规模却是和昌的10倍。今年，和昌新增了500亿元货值，净利润率水平也接近13.1%。
这是武磊甚为满意的答卷，他为这一年打了90分，“整个行业利润率一定会下降，未来，和昌能够稳定8%净利润率水平我也会非常满足。8%的净利率，意味着有16%的投资回报率，如果杠杆率再加50%，意味着有32%的ROE，就是一家非常健康的公司。”
鱼与熊掌
鱼与熊掌，武磊想要兼得。在房地产这个光鲜而凶险的行业，他想聚合更多的人，跑着前进，少走弯路。
在和昌管理金字塔顶端，武磊和总裁胡博分工明确，“业绩的事胡博来负责，定方向的事我来做。”他们都是进攻型选手，对自己、对高管的要求是去一线听听炮火声。
和昌的野战军，如何跟上武磊手中那根快节奏的指挥棒？武磊将狮性文化布道到整个和昌，“我们的人既要能够团队作战，也要能够单兵作战，既要凶猛无比，但是也不能没有底线”。
有人在冲、有人在跑，有人在看着，还有人在想着。这是武磊搭建的理想团队体系。他稳住团队的秘诀只有七个字，信任、授权、合伙人。
“小企业是呼唤英雄的，需要一个人站出来来推动一件事情的完成、推动一件事情的解决，哪怕这个过程中有一些瑕疵，但发展的速度足够快，很快的把瑕疵解决掉，或者过去，实现最终的目的，”武磊给予了团队平等对话机制，和昌信息链和决策流程都很短，最基层的同事可以跟他来直接对话。同样，他也给予了团队高度信任和授权，让他们有底气去跟合作伙伴、同行和政府谈判生意。
如何保证创新力和战斗力，如何把人变得更值钱，更有能耐之后还留在和昌？和昌版合伙人机制也早已推出，所有项目都有合伙人。
这也是武磊致力搭建的软实力护城河。在这家员工平均年龄仅有29岁，核心高管的平均年龄不超33岁的企业里，年轻就是资本，就是核心竞争力。武磊孤注一掷用年轻人，他看中的是这群人快速学习，激情进取的能力。
2015年，33岁的武磊以职业经理人的身份履职和昌集团董事长。在此之前，他在一家TOP10房企工作十年时间，从一名基层员工成长为企业高层管理人员。做正确的事，走正确的路，做大概率事件，是他认为的“做企业的核心”。
“草根、活力、专业”是武磊给和昌贴上的标签，这三个
