房地产资产证券化年末提速，类REITs产品能否打通长租公寓的资金掣肘？
今年以来，中央不断提出多项鼓励及支持住房租赁市场发展的政策，一时间，存量市场成为资本争夺的对象，投资机构、房地产企业竞相加入长租公寓的“蓝海”。临近年底，保利、招商等央企纷纷推出以长租公寓为基础的资产证券化产品，借此开拓全新的融资渠道。
•长租类REITs产品井喷
10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”。新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所获批发行，发行额度为2.7亿元，期限5年，其中优先级产品获AAA评级，利率5.3%。
10月23日，保利地产(600048,股吧)（600048.SH）发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划收到上海（楼盘）证券交易所出具的《无异议函》。这一类REITs产品计划采取分期发行方式，发行总额不超过50亿元。据悉，这也是国内首单央企租赁住房类REITs产品。
12月1日，招商蛇口（001979.SZ）发布公告，招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划收到深圳（楼盘）证券交易所出具的《无异议函》。这是全国首单储架式长租公寓抵押贷款证券化产品,发行总额不超过60亿元，首期发行规模不超过20亿元，期限为18年，其中优先级产品规模19.90亿，劣后级0.1亿元。招商蛇口董事会在相关公告中表示：“专项计划是公司积极探索供给侧结构性改革、推进住房租赁市场建设的重大创新尝试，也是呼应国家‘支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点’的重要探索。”专项计划的实施可有效拓展融资渠道，优化公司负债结构。未来，募集资金将优先用于未来长租公寓的发展与运营，为长租公寓实现规模化发展提供资金支持，也将进一步促进招商蛇口长租公寓管理能力的提升。
紧接着的12月11日，招商局集团又与中国建设银行(601939,股吧)举行长租住房租赁业务战略合作签约暨银行间市场首单长租公寓ABN发布仪式。据悉，12月4日，双方共同推出的200亿元“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”在中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会已成功注册，首期计划发行40亿元，期限15年，由建设银行担任主承销商，采取定向发行方式在银行间市场发行。此次注册200亿元不仅是银行间市场首单，也是国内目前注册（备案）规模最大的长租公寓资产证券化类金融产品。
•不动产资产证券化提速
应存量时代轻资产化需要，近年来，房地产资产证券化产品规模涨幅迅猛。
2014年至今，国内以房地产为基础资产的资产证券化产品共有40多单，戴德梁行占据了其中七成份额（约30单），是参与证券化发行所有中介机构中占有率最高的。《东地产财经周刊》记者采访了中国REITs联盟理事、戴德梁行董事及华东区估价及顾问服务部主管顾悦如，对方表示：“今年1月至9月，以房地产作为基础资产的资产证券化产品发行18单、金额已达417亿元，全年规模预计在450-460亿元左右，是2016同期三倍”
第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善同样指出，2016年，国内以不动产为基础发行的资产证券化产品占所有的证券化产品的6%左右，到今年，这一比例已经迅速上升到12-13%。由于国内的投资渠道不多，因此，这类新型的金融产品在市场上很受投资者欢迎。他认为：“不动产资产证券化为房企提供了全新的融资渠道。一方面，国内上市房企的负债率相对较高，往往接近平均70%-80%的水平，对于资金的需求比较紧张，如果没有新的资金，企业的杠杆会非常高；另一方面，在营运上，房企要发展新的项目，也需要一定资金支持，当前银行贷款又收紧，房企需要新的资金来源来支持其业务开拓。”
“现在，从银行对房地产行业的融资政策发生了变化，以前银行更愿意做房地产，现在也愿意做房地产，但是国家通过调控层面、通过总行政策引导，希望把银行资金更多投入于实体经济，同时适当减少房地产比重，也减少房地产行业在中国银行体系融资的绝对额。” 顾悦如进一步解释称，“资产证券化对开发商、对个人、对机构、包括对金融机构的投资取向、投资选择等，都开辟了更为广阔的选择空间。明年还会更多的，这是趋势。”
•打通租赁市场资金掣肘
对于最近频繁涌现的长租公寓类REITs产品，顾悦如认为，长租公寓能够进入到中国正在创新过程中的资产证券化产品序列中来，本身就是一种创新。“除外资新派、国企保利和招商蛇口外，民企性质的国内第四单长租公寓类REITs产品很快就出来了，很有代表意义。外资、国企、民企齐头并进，说明跟国家政策取向相一致的长租公寓资产证券化得到国家证券监管相关管理机构的实质性大力支持。”
甘启善则认为，当前政府不断提出发展住宅租赁市场，上海更是在2017年推出了21幅租赁土地，拿地者均为央企和国企，将来都是以出租方式获取收益。这些拿地房企将来可以通过资产证券化渠道作为退出途径，或是将来融资的途径，“政府发展租赁市场，资产证券化可以说是一个配套的机制，让原始的投资人有一个资金回笼的机会。”
房地产后黄金时代，企业转型迫在眉睫。只要有意愿从开发销售的业务模式转变为以租赁收益资产管理为主的开发商，都会有意愿将来在资本市场推出资产证券化产品，将来的租赁市场会越来越壮大。目前，国内资产证券化发行产品的效率很高，产品的结构也越来越成熟。不过，这些资产证券化产品更多是作为一个融资工具，对于资产管理人如何提升资产是有所忽略的。“我们在行业里面，包括券商，都开始意识到，将来长租公寓的资产管理方面一定要做得非常专业，这样以证券化产品作为融资或资金回笼的投资产品才会有较高的回报率吸引投资者去投资。”甘启善这样表示。
