文／克而瑞研究中心 杨科伟、俞倩倩
今天上午，国家统计局公布了前11月全国房地产行业的各项数据，其中商品房成交面积和金额环比大幅上升，年末呈现“翘尾”行情；新开工面积、土地购置面积增速也保持上扬势头，只有房地产开发投资额与上月大体持平。在政策面持续收紧的背景下，各区域、各能级城市依旧演绎着“此消彼长”的市场逻辑，尤其是中部和西部城市三四线市场供需两旺，当前行情仍将延续，预期全年行业规模创新高几无悬念。
01
11月销售金额和面积环比回升约15%
全年规模将达16亿平方米或13万亿元
1-11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长5.4%。商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%。
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前11月销售面积、销售金额同比分别增长7.9%和12.7%，整体增速与前10月大体持平。从单11月看，商品房销售面积同、环比齐涨，分别上升了5%和15%，而销售金额则有了稳步提升，同环比增幅均达到了10%以上。
整体市场在11月呈现出“翘尾”行情，成交热度显著回升。这主要是基于年末将至，许多中小房企为了冲刺业绩不得不对“限价”政策做出妥协，积极加强新盘入市，加之部分地方政府也在积极推进“合规”项目预售证的审批，以求稳定当地房价，缓解供应紧张等问题，从而使得供应量达到了一个“小高峰”；在集中放量的背景下，前期被政策“压抑”的需求得到了集中释放，部分热门城市也出现了年末“抢房大战”，房价居高不下。但毋庸置疑的是，本月中央再次召开了房地产座谈会议，明年调控的主基调基本奠定，后期房企也会不断适应政策变化做出调整，市场“大热”的状态不可持续。
参照去年和前年同期，按30%环比增长率预估，今年全年商品房合约销售面积和金额有望达到16776万平米和131719亿元。而依据1-11月同比增速预计，今年全年商品房销售面积和金额也将达到157707万平米和130262亿元，较去年持平或保持小幅增长。
02
房产开发投资依旧疲软
11月环比持平、同比增4.6%
累计增速持续下行
2017年1-11月份，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资68670亿元，增长9.7%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。
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11月份全国房地产开发投资额与10月大体持平，同比增速仅为4.58%。前11月累计同比增速维持在7.5%，较1-10月份回落0.3个百分点。究其原因，主要是房企开发投资预期下降，一方面楼市调控持续发酵，前期的部分高价地块暂无“脱手”的可能；另一方面时至年末，房企主要任务在于业绩冲刺，控制运营成本支出以“美化”报表，开发投资意愿并不强烈。
总体来看，在政策趋严的背景下，房企的投资开发需求受到了抑制，但从持续上扬的土地购置面积增速中我们不难看出，诸多房企都选择了“逆势”拿地，补仓意愿较为强烈，故而预计12月房地产投资开发增速将持续下滑，但降幅不会太大，整体市场维稳。
03
11月新开工面积同、环比分别增19%和17%
土地购置增速继续上扬
1-11月房屋新开工面积161679万平方米，增长6.9%，增速提高1.3个百分点。其中，住宅新开工面积116089万平方米，增长10.8%。 1-11月份，房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长16.3%，增速比1-10月份提高3.4个百分点；土地成交价款11436亿元，增长47.0%，增速提高3.7个百分点。
CRIC点评
11月新开工面积稳步回升，同、环比增速分别达到了18.84%和17.44%，前11月累计同比增速达到6.9%，虽然政策方面依旧趋严，但迫于业绩的压力，很多房企不得不加快工期，加紧年末推货，同时不断加快三四线城市项目的周转速度，由此预期12月份新开工量有望小幅攀升。
此外，1-11月全国土地购置面积增速为16.3%，保持持续上涨，土地市场热度不减。一方面各地政府为了完成年末供地指标，纷纷加快了推地节奏，导致供应量大增；另一方面，土拍限价也大大降低了房企的拿地成本，加之市场竞争激烈程度减缓，部分资金充裕的企业选择“逆周期”拿地，积极为来年的供货做准备。目前国家也在积极发展租赁市场，各地政府也在响应号召，大力推进租赁住房用地的入市，后期随着土地供应的不断增加，土地购置面积也将继续保持增长态势。
04
商品房待售面积降速趋缓
住宅减少而商办库存增加，风险不容忽视
11月末，商品房待售面积59606万平方米，比10月末减少653万平方米。其中，住宅待售面积减少651万平方米，办公楼待售面积减少8万平方米，商业营业用房待售面积增加2万平方米。
CRIC点评
本月虽然销售面积稳步增长，促使商品房的待售面积出现了小幅下降，比9月末减少653万平方米，库存量仍处于下降通道过程中。时至年末，在房企加紧业绩冲刺的背景下，住宅商品房的下滑较为显著，核心一二线和部分热门二线城市，库存基本见底，预期未来待售面积下滑趋势仍将继续。此外，办公楼待售面积降幅放缓，商业营业用房库存甚至出现增加，销售的风险不容忽视。
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