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◎作者丨傅士鹏
◎整理丨张雅娴
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1伦敦商业地产：稳定安全
我们先讲一下商业地产，大家最近如果留心新闻的话，会注意到最近李嘉诚退出了不少在内地和香港的资金，然后把钱投在了英国。
不过李嘉诚最近在英国投的几笔资产倒不是以商业地产为主，主要还是基建水利这些跟民生息息相关的资产。这一块的门槛就更加高了，它的收益非常稳定，但需要在英国进行大量投资后才能获得这样的机会。
最近也有非常多的香港家族资金紧跟李嘉诚的脚步，在伦敦买了几座大型地标，比如李锦记、还有赌王的四姨太。
香港这几大家族投资伦敦的商业地产，主要是看中无风险回报。投资上亿的资产相当于是重资产，需要看重稳定和无风险的回报。
伦敦最重要的一个好处在于租约长达20-25年，相当于把一笔钱甩手存在房产银行里面，每年能够拿到省心的4~5%的固定回报。如果之后急需用钱，也可以迅速处理，把资金套出来，所以非常符合他们自身的家族利益。
投资商业地产的风险主要是两块，一块是脱欧之后一旦英国跟欧盟没有达成一个比较好的协议，失去了这个金融许可证，那么金融城的一些写字楼可能会面临比较大的空置风险，金融机构可能会集体撤离。
但现在看到的情况，媒体上的渲染比较大，目前集体撤离的情况还没有发生，更何况之前提到商业地产基本上会包括20-25年甚至30年的租约，保证了未来长时间的回报。
讲到金融机构撤离，其实英国金融机构的话，伦敦主要是投行，搬迁的话主要会是以投行为主。投行之所以集中在伦敦，主要是因为资金集中在伦敦，像甲方的一些比如说大的主权基金、保险基金、养老基金都集中在伦敦。
因为伦敦有非常多的项目信息，大家之所以集中在这里就是因为项目信息非常的多。只要这一部分的金主财团还集中在伦敦，那么投行的前台部门都还会集中在伦敦，目前有一些搬迁也只是后台部门。
所以伦敦和纽约撮合交易的趋势已经形成，之后就非常难把前台部门再搬迁出去。
除了金融机构，伦敦最近在科技领域也取得了不少突破。脱欧之后，苹果、谷歌还有Snapchat，几个大型美国科技公司都宣布在伦敦增加了人手，兴建更大的总部。
最近AlphaGo比较热，我们看到AlphaGo的创始人和他的创始团队DeepMind都是从伦敦出来的。科技下一阶段的风口，伦敦也紧紧地把握住了。所以就保证了商业地产租赁的能力，未来的需求还是非常大的。
金融加上科技，目前未来对于商业地产的需求还是有一定的保证，接下来讲一下住宅。
2住宅地产
住宅这块的话，大部分海外过来的资金都选择集中在伦敦。从伦敦来看的话，其实现在已经进入到需要有一些投资智慧才能拿到比较好的回报的一个新阶段。这个周期进入到一个成熟期，不像在脱欧之前基本上闭着眼睛买什么都是可以赚的。所以现在大家选择投资伦敦房产的时候需要可能关注一些刚需的地段。
我们刚刚讲到脱欧，其实对于住宅地产房价影响来说，更大的是16年4月份推出的额外印花税政策。如果你是首套房购买的话，还是按照正常的平均可能是3~4%的印花税来交。如果房子的总价越高，印花税越高。
但是如果你是购买用出租目的话，这之外再额外加上3%的印花税，这一块就给买房出租增加了不少的成本。所以一些专业从事买房出租的地主，他们对房产的投资就会有所减小，因为计算下来会发现回报可能不会特别理想。
额外印花税政策很大的一个影响就是造成伦敦的涨幅变得不够明显。涨幅不明显的话，就会大大地抑制一大部分买楼花的投机需求。因为很大部分的买家主要是在买了楼花之后，在房子交付之前卖出去。
这一块在脱欧或者是说额外印花税出现之前还是非常好的，即使在豪宅这块风险非常大的市场上也能拿到很高的回报。
伦敦的房价相比北京上海来说，对于刚需还是比较友好的。如果比如说你在金融城上班，上班通勤时间控制在30到40分钟，还是可以在三区或四区这样的地段买到人民币大概8万人民币每平米的房子，总价可能维持在人民币五六百万以内，大概是一百平米左右。所以我觉得这一块的话价格上还是比较理想。
另外，伦敦的房价从08年开始有比较明显的下降，主要是因为金融危机的影响，然后在2010年之后开始回升。
此后的2011到2015年，因为欧债危机吸引了大笔欧元资金进入，所以伦敦的房价是一路走高，直到去年脱欧公投之后还有额外的印花税出台，然后伦敦的房价最近有所松动。
从9月份的数据看，伦敦的整体房价是第一次迎来了下降，但是各个区域中某些刚需的区域，在去年到今年的一年时间内有10%左右的上涨。
去年因为英镑的大幅度贬值，其实伦敦的房价对于海外投资者来说是有所下降的。但对于赚英镑的本地投资者来说，特别是对于刚需的投资者来说，虽然最近9月份的数据显示整体上的房价有所下降。
但是如果实际上去买的话，假设以50万英镑价位的房子为主的话，可能14年你还可以买到Canary Wharf这样的地段，15年可能就是Canning Town或者是再远一点Royal Albert Dock的地段，今年开始可能就只能买到Royal Arsenal的更远一点到Crossrail 最后一站的地段。
我自己给投资者的一些建议是我们要看到伦敦本地的一些投资者能够负担的一个价位是在哪里。我们可以计算一下：每个人的平均工资可能是4万英镑，两夫妻可能加起来算10万英镑，按照贷款的五倍来讲，可以达到五十万左右。
再加上一部分首付的话，可能伦敦本地的刚需可以负担的价位是在60~70万英镑的价位，所以一直去寻找这一块价位的房子，或者说这一块价位的房子下一刻会落在什么样的地段，就是你可能会在这个投资中获得收益的一个点。
3伦敦房产未来走向何方？
接下来我谈一下伦敦房产的未来趋势，其实未来房价的趋势很大一部分因素跟人口流入有关，还有一个就是企业的搬迁。企业搬迁我们刚刚分析过了，主要是在金融机构这一块存在悬念，而这块悬念目前也使得价格没有大幅上涨，所以目前形成了一个比较好的机会。而科技企业目前我们已经看到在大规模地往伦敦设总部或者说进行扩张。
从人口导入的这个方面来讲，伦敦其实是一个非常年轻的城市，因为确实伦敦市中心的房价特别贵，所以老年人一旦到了一定的年纪就会把市中心或者说通勤圈的一些房子卖掉，然后搬到郊区去住。伦敦从人口结构上来讲是一个非常年轻的城市，在世界上基本可以排进前五，另外英国的全投产品教育这一块的话也是保证了未来英国人口的持续流入的。
教育这块对于地产投资的影响其实非常深远。英国不是一个移民国家，所以能跟英国产生联系，或者说想到去英国投资，基本上是因为可能孩子在英国读书，或者说自己之前在英国读过书，跟英国有了这样那样的一些联系，所以未来投资的话可能会想到英国。英国好就好在教育上，特别是小学初中高中大学，还有私立教育特别地强。
英国在小学初中高中特别是私立教育，用非常高的学费门槛帮助英国吸引了一些国际上的富豪家庭，他们把小孩从小学就送到英国来就读，这样相当于是铺了一条很长的线。因为英国的人口导入可能是比其他国家来的更早，从小学就已经把全世界各地的优质人口筛选出来，吸引到了英国。
即便这些富豪或者是富豪的孩子未来不在英国工作或者不在英国创业，但是他在本国可能赚到钱后首先想要投资或想要做资产配置的时候还会想到英国。所以教育跟房产就形成了密切相关的关系，而全球老龄化也因为这一块需求的涌入被抵消了。
4伦敦房产的潜在风险
接下来谈一下投资伦敦房产的潜在风险。现在最大的一个风险主要是汇率，因为从去年脱欧公投到现在很多的利空条件释放，导致汇率一下从可能是1:10人民币掉到了最低到1:8.2，然后今年一度有一段时间是1:8.4，我看最近这两天是1:8.7，主要是因为央行释放了加息的信号，所以我觉得跌到8.2已经非常难了。
而之前的利空信号基本上全部都已经释放完了，加息对于汇率还是有不少的影响，所以接下来我们可以关注一下11月份到底央行会不会加息，如果加息，汇率可能会在短期有比较大上涨。（编者注：11月初英国央行已经宣布加息）
加息的信号确实对汇率的影响比较大，因为上个月加息信号一放出来的时候英镑就有一个大幅度的上涨。后来因为一些政治上的不确定性又回调了一些，但也没有回调到8.4。
所以现在的汇率情况基本上是反映了现实加息的影响和政治的基本面。未来一旦11月份央行决定不加息了，那肯定汇率有一个向下的下探，这是一个潜在的风险，但也是一个潜在的机会，所以我觉得接下来需要比较关注加息。另外的话，还有一个就是限购。
11月份，除了央行可能会发布加息令的话，英国的财政部也会发布秋季预算案。秋季预算案对于房地产市场比较大的影响就是在印花税的改革。我之前提到的额外印花税就是在2015年的秋季预算案提出的，这个就大大改变了房地产市场的格局和涨势。
所以接下来11月份哈蒙德会不会提出新的印花税的改革，到底是降低还是增加或者说是给海外投资者进行限购。限购的话，到底是说加税还是加印花税，还是在某些楼盘优先开放给本地买家选择再拿给海外买家。
秋季预算案对于印花税的改革，还有对于海外投资者是否会出台限制措施，其实是接下来一个月比较大的看点。主要是因为英国政府现在有了一个比较好的论据。伦敦市长之前委托伦敦政经进行了一个调查，查出海外投资者在伦敦买了不少的房子，特别是抢购了许多伦敦刚需价位的房子，使得伦敦的年轻人很难上车。
民主社会为了选票考虑的话，他需要照顾这一部分年轻选票的声音，再加上反对党势头非常猛，抢了很多年轻人的选票。
所以目前执政的保守党也是在权衡到底是为了选票放弃海外投资者的利益，还是继续对海外投资者维持开放的形象，自己咬咬牙多拨一些款，帮助伦敦的年轻人上车，所以印花是一个比较大的看点。
我个人的看法是觉得未来很难进行限购措施，因为确实英国现在处在脱欧的情况下急需海外投资，如果再释放这样一个信号的话，可能会对其他产业吸引投资造成比较大的影响。
5伦敦各城市租金回报率
下面我讲一下伦敦各个城市的租金回报率，其实投资房产的主要收益分两块，一块是租金，还有一块是房价的涨幅。英国的小城市像曼城伯明翰，其实除了伦敦之外都算小城市了。小城市的租金回报比较高，但是空置率可能也比较高。大城市租金回报率比较低，但是涨幅比较大，空置率可能较低。
从具体数字来看，英国的一些小城市，特别是苏格兰或者英国北边的一些小城市，租金回报率可能能高到7~8%或者甚至到8%以上，但是这就带来一个风险，就是说需要投资者很了解当地的市场，并且需要大量的时间去维护，不然就很可能会面临空置的风险。
伦敦的租金回报水平大概是在4~5%，净资金回报率应该是在4%左右，然后我们考虑利率的话大概是在1.6~3%之间，根据每个人的情况不同，所以基本上租金回报率还是能够覆盖利率的。而伦敦好处在于虽然租金回报率稍低，但是租赁的需求非常大，所以基本上不会有房子空置，空置的风险比较低。
另外经常有读者朋友问到能不能采取分租的方式提高资金回报率，英国这边叫HMO，通俗来讲就是把客厅可能也隔成一两个房间租出去，多分割成几个房间。
这需要最好是人在本地能够自己进行经营，那额外的资金收入就都被你自己赚了。要是人不在本地的话，需要委托给专门的中介去做，中介需要收取一定的费用。计算下来的话，可能跟整租的收益差不多的。
所以其实就是你花多少时间就赚取多少收益，伦敦基本上保底的话是4%左右。在其他城市的话会更高一点，带来的一个反效果的负面就是可能涨幅没有伦敦大。
6离岸公司
最后我讲一下离岸公司的情况，伦敦现在很多的豪宅被离岸公司控制。最近也有很多读者问到如果是购买非豪宅的话需不需要用离岸公司的方式来购买。这块是不需要的。
离岸公司之前可能是税收上有一些减免，然后相对于购买房产的话只需要付一个公司税。
但是成立一个离岸公司的话，律师还有会计一些零碎的费用非常高。如果房子没有超过一定价值，没有省下非常多税的话，其实不推荐用这种方式。而且再加上现在英国降公司税，还有离岸公司其实已经跟离岸的这个小岛已经趋同了。
一些投资者之所以用离岸公司这种形式去购买的话，税收是一方面，其实省下的税已经慢慢地趋同了，已经不是主要的因素了。现在主要的一个因素是为了隐去自己的真实身份。
用离岸公司购买的话，在英国的网站上查到的只是一个离岸公司的名字，不会显示房产实际拥有人的名字。除非是离岸公司所在的岛国，出现了信息泄露，像之前的巴拿马事件一样。一般来说离岸公司的保密性比较强，也是富豪希望用离岸公司购买伦敦房子的一个主要目的。
在接收难民的数量上，英国在欧洲是最低的，排名基本是在倒数第几位。之前卡梅伦还经常因为难民的问题跟欧盟发生争执，然后特蕾莎梅上台之后，难民就更少了。
基本上难民还是集中在法国、德国、西班牙、意大利这些国家。英国因为有英吉利海峡这道天然的阻隔造成难民过来确实不容易，目前的穆斯林群体基本上还是几十年前英国的殖民地像孟加拉国或者巴基斯坦过来的。出现的激进化或者是伊斯兰化的现象相对欧洲更少一些。
虽然伦敦某些地方的穆斯林比例比较大，但是如果从财富结构来看的话，其实英国的穆斯林相对于欧洲的穆斯林，财富是更加多的。像伦敦哈罗德或者是海德公园肯辛顿一带，大部分的房子都是中东的土豪买的。
而中东的土豪其实也是穆斯林。这一部分穆斯林群体其实没有对治安造成影响，基本上在英国待不了几天，把所有的钱基本上都投在英国，对英国是有更大的帮助，而不是坏处的，所以我觉得目前其实不需要特别担心伊斯兰化。
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