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房地产造富和剧烈分化时代刚刚开始
童大焕―2017年8月14日
日前有一篇报道的标题特别夺人眼球：《地产造富时代落幕》，文章说：“过去十年间，无数中国楼市空头都被现实鞭挞，为什么今天我们会坚定判断地产造富时代落幕？”
在一个人人痛恨高房价又人人梦想赶上房产末班车的时代，人人都在期待房地产领域突然来个蝴蝶效应，幻想该领域一双小小的蝴蝶翅膀，就掀起全领域五大洲四大洋的飓风，带来整体性的市场大颠覆，然后别人都是傻瓜，唯独自己趁虚而入。比如下面这个：
最近房地产行业发生了三件大事，分别是：1、租赁同权将使租房和买房享有同等的权力；2、共享房产将使我们可以随时随地住到想住的房子里；3、淘宝租房将使“住房”信息透明化，让恶意炒房者无缝可钻。
但其实以上都是意淫。经济学思维只考虑资源的有限性或富余性。可以说，这一最简单的思维可以解决世界上90%以上的梦想和困惑难题。不管怎么变，有一点无法改变：稀缺地段稀缺资源将越来越稀缺，过剩地区将越来越过剩。共享房产我们早就在做了，就是一些个人能力不足的，众筹买房。但无论怎么共享，不可能一群人全住到这个屋子里。所以“随时随地住到想住的房子里”，还是乌托邦，不可能实现的。学区房我一直是反对的，违反教育规律。租赁同权几无影响。现在一线城市根本不保障非户籍外来人口的上学权利，别说租赁同权，就是买房没户籍也白搭。
回到“地产造富时代落幕”这个问题上来，其理由无非有三：第一个显性动因是金融支持转向。文章认为，包括第五次金融工作会议精神在内的种种信号表明，中国的金融行业将告别套利时代，而进入一个更侧重服务实体经济的新时期。其次，市场集中度上升，巨头格局相对固定。第三，资产价格基数抬高。“对普通的资产拥有者，房屋价格上涨空间与5~-10年前更是不能同日而语。如上文所述，过去十年间，一线城市的市区房价出现了10倍的增长。而今天，在北京（楼盘）这样巨大城市的边缘，房屋单价已经达到3万元/平方米。”基于这三个原因，文章得出结论：“谁也不会否认，这个行业仍将处于发展期，新业务的催生也会注入更多的活力。但就经典的开发模式而言，房地产批量造富时代正在落下帷幕。可能还有更多社会、政治的因素，导致了这场长达十年的造富运动无法大规模延续。”
文章说的三个理由都站不住。
首先，金融支持转向实体经济云云，说了十年不止了吧？甚至于我们这个社会从上到下连什么是实体经济都还没搞清楚，各大城市在拼命打压小商品市场、小商贩小摊点等市民生活息息相关的城市必需产业，却在拼命扶持制造业等非城市必需产业。城市本不应有有高端产业低端产业之分，只有必需产业和非必需产业之别。比如说拉屎屙尿貌似很低端，但是咱们不能从此禁了它吧？否则是人就一定会出大问题的，古人早就说过“道在屎溺中”。而从银行角度，贷款流向所谓“实体经济”，反而处处是陷阱处处是亏损处处是呆坏账，因为大部分实体行业早已产能严重过剩，惟有房地产还有一线曙光，尤其是大城市仍处局部短缺时代，房贷目前不仅不是不良资产，反而是银行硕果仅存的少量优质的资产之一。不鼓励银行资金向有效益的地方投资，就是不鼓励资源进行有效率的配置。这不是金融机构自找苦吃、经济发展自断后路吗？
第二，文章认为，地产造富时代落幕是因为“市场向寡头集中的趋势非常明显，过去五年开发前十强企业市场份额从12%升至19%，一些预测认为未来会达到50%。”但这恰恰是市场健康发展的必然要求。盘点世界上各大行业，比如互联网，比如手机，比如电梯，哪个行业不是几家公司高度集中？过去那种房地产公司遍地开花、官商勾结拿一块地就可以开发房地产的时代必须终结也必然终结，房地产行业质和量都很低劣的野蛮生长时代即将过去，数不清的小开发商会被兼并或倒闭。这是市场的正常现象。
第三，资产价格的基数问题也不是问题，因为经过1998年以来的住房市场化发展，过去是野蛮地向外扩张，今后会进入城市之间、城市内部自我收缩的回归市中心阶段，同时，住房需求也进入改善性需求阶段。过去遍地开花野蛮向外扩张的粗放时代，将代之以精耕细作、品质、地段和价格双提升的精细时代。房价的基数提高，一方面意味着新进入房地产市场的新人门槛提高，另一方面也意味着追求改善性住房的人们，他们所站的起点提高了，可以站在更高的财产高度上，追求更上层楼的居住品质。
比如北京南四环内，今年8月初开盘的三个项目――中国玺、昆仑域和北京金茂府，均价都在95000以上，仍然一房难求，几乎都是开盘当天一抢而空。因为优质地段的好房子实在太稀缺了。
我之所以说房地产造富和剧烈分化时代刚刚开始，是因为在2014年之前，中国的城市化和房地产是一个全面扩张的时代，是一个傻瓜闭起眼睛来都能账面上挣钱的时代。但是接下来，扩张时代过去了，人口不断向少数大城市集中，城市内部不断向城市中心回流，以前没有产生的落差将会剧烈产生，剧烈分化的断崖时代开始，跌的会跌跌不休，涨的会涨到天上。见证智慧和勇气的时代真正到来了。
而今日中国的真实城市化率，扣除把孩子老人留在故乡的2.7亿农民工，连40%都不到。而他们的后代，势必仍只有进城一条路。在这样的时代关口，妄言地产造富时代终结，话至少早说了三十年。
（本文为UC名家专栏邀稿，未经UC许可禁止转载）
市场低迷时，正是智者入市的最好时机！
私人订制――珍惜1万年未有的阶层晋升机会
缺乏正确理论指导的楼市投资，就像在没有星光和火把的荒野上走夜路。
人类历史上史无前例的超级城市化运动，此前一万年未有，在中国只有1998年起，前后30到50年时间窗，通过房价的涨跌，给这个时代的人们提供了前所未有的财务自由机会和阶层升降空间，一念天堂，一念地狱。在超级大城市化背景下，世界越来越陡峭，房屋的相对价值落差将如天壤之别。房屋置换，差区域换好区域，差地段换好地段，差品种换好品种，小资产换大资产，旧换新，是每一个家庭都必须面对的现实。同样出身的人，面对楼市的不同行动，十年时间即可见财富的巨大落差，时不我待！
时间就是金钱，楼市投资就是和时间空间乃至政策赛跑
只有跟得上城市化方向的房地产资产
才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具
中国乃至世界的财富因城市化而大重组。今后的中国，买房会变得容易，因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能，这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了，量身订制才是最好办法。2016年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局，政策变化像孩子的脸，但市场比政策变化更快。2016年3月份最低12万可以买到一套房，现在，房价大涨加首付调整，没有上百万基本够不着了。2016年3月份最早入手的一套，从现金投入看，回报率已经超过七八倍了。有人说我帮他半年赚到的钱是他父母两辈子的积蓄。都是二手房，随时可出货。当然这种短期暴涨不健康，也不可持续。――2017年3月29日题记
不同的人要采取不同的应对方法，只有量身订制才能准确给建议。
私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上，提供一对一的量身订制服务，根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案，做到“三化”：资产最大化，风险最小化（升值中长期最大化），投资轻松化（不影响生活品质）。需要服务对象提供完整的资产和收入（每套房各自的现有市场价格、市场租金――不管出租与否、贷款额度和月供等。2017年3月17日起必须注明每套房变现的难易程度，每套房子在谁名下，家庭成员的购房资格，各自有无按揭贷款记录等）、现金收入结余、年龄、家庭负担（如赡养父母）、所在城市等信息，以及自己原计划的详细投资理财方案（便于针对性地修正原计划，克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱）。
私人订制收费2017年1月1日始2.6万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海（楼盘）风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的，收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。
订制程序：严格按私人订制要求提供信息，邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做，能做的话优惠后需要多少费用。如果认同相应收费，再打款，收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。
很多人不了解私人订制，说，我有多少钱，你帮我规划规划，看看哪里的房子值得买，涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面，所有的资产、现金月结余都要被重新审视，包括土地，农房，宅基地。
或问：1%~2%收费贵吗？答曰：有些人宁肯输掉100%也舍不得1%，因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%，我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高？
很多人一直舍不得那微不足道的2%，却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实；也看不到好房子平均每年上涨远超M2（13%以上）的事实。买房就是和时间空间赛跑。
私人订制四不做：不愿离开家乡置业、或不在一线或 二线城市工作又不愿意在非工作地置业的，不做；讨价还价的，不做；订制前疑问太多的，不做；问多长时间能有多少收益的（不论是说比率，还是说绝对值），不做。量身订制，是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律，去够最匹配的最佳资产，其它的，属于我不可控的调控政策、M2等等变量。
对于订制的正确方法：你要用90%的时间和精力，去挑选一个正确的人。挑选对了以后，就自己做决定。要果断。绝对不要再问周边的人。如果再问周边的人，90%可能性会把你往回拉，拉回你们原有的轨道上去。问和自己一样甚至不如自己的人，还不如不问，他们能给你的，都是错误的信息和判断。
订制是在城市化理论的基础上做战略决策，不同的人会匹配不同的小范围区域，这些区域一旦选择，就不要轻易擅自扩大，目的是为了稳、准、狠地以最快的速度把握时机，最大限度节省时间成本和机会成本。如果不断扩大范围，既是对双方的煎熬也是在不断地丧失机会。
我想，私人订制应该有言在先：如果我划了个12~30平方公里（半径约2到3公里）范围，您却又回到自己原有路径，眼花缭乱满城看，建议您就别来了！彼此耽误，焦心。订制的根本目的有两个：一是根据每个人的情况，精准地确定对其最有价值区域，二是尽可能在第一条基础上把资产做大。做到稳准狠地下手，就可以最大幅度地赚取时间成本和机会成本。一旦回到满城看，订制意义就大打折扣，往往只能确保区域安全而不断付出高昂的机会成本（涨价）。
好比一个医生，给你开了药方了，你却拿出世界上所有的药，一个个指，这个行不行那个行不行。那么，医生的作用也将不复存在。
本着对人对己负责的态度和精神，在足够的信任建立之前，请去搜我的微博或博客，至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章，建立起足够的信任和信心，再来找我。
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