日前，上海加大了对商办公寓类项目的调控力度，对于擅自改变其使用性质的做法更是采取“零容忍”态度。对于这样的变化，业内人士建议应积极配合政策要求进行整改，同时寻找新的出路，以获取稳定的租金收益。
文/本刊记者 甄爱军
大力整顿商办公寓
得知上海将出手大力整顿商办公寓的消息之后，投资者老李感受到了政策变化带来的压力。3年前，老李投资了一套LOFT公寓，交房之后他装修成了住宅并对外出租。但新规规定，这种做法不合法规，需要整改，这让他不得不考虑应对策略了。
其实，感到担忧的不仅仅只是老李一个人，随着有关商办项目收紧调控力度消息的发布，几乎所有商办项目投资者都要考虑如何应对。据上海市住房和城乡建设委员会官网消息，上海日前公布了由上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局、市发展改革委、市工商局、市金融办、市城管执法局等六部门联合制定的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（以下简称《意见》），对上海市商业办公项目清理整顿工作进行全面部署。
《意见》明确停止审批公寓式办公项目，将对商办项目分类清理整顿。对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证。对在建未售的项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售；在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。
对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。
而对投资者影响最大的内容，则是关于已交付入住的项目也要采取从严管控的规定。《意见》明确，对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任；各区要加强安全管理，督促开发企业开展消防安全等检查，消除安全隐患。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。未按照规定整改存在插层等违法建筑的，在房屋登记时予以注记，限制交易。
缘何遭到整顿
从曾经投资者眼中的“香饽饽”，同时也不为调控政策所关注，缘何突然就变成重点限制对象了呢？
以类住宅面目出现，成为商办公寓此次受到政策打压的最为主要原因。记者查阅过往一些商办项目宣传资料发现，大多数商办项目虽然都打着“商住两用”的旗号，但更多却突出其居住功能，在调控期间甚至有开发商公然宣称“不限购、不限贷”，并直接将其按照住宅的规格进行建造，从外观上看与住宅极为相似。同时，在楼市调控期间，这类物业也往往得到投资者以及部分失去购房资格的外地人士关注，巨大的市场需求使得这类项目价格飙涨。而从某种程度上来说，类住宅项目游离于调控之外，显然会影响到楼市调控效果。
另一个主要原因在于，商办公寓类项目如果改为居住，从法理上来说根本行不通。与住宅有着明显不同的是，商办公寓为商业办公性质，产权年限为40年。这类物业如果用于居住，则改变了土地使用性质，不符合相关法律规定。对于这种违反土地出让合同内容、擅自改变土地使用性质的行为，规划国土部门有权依法收回土地。
也正是因为如此，使得商办公寓项目被纳入到了调控范围。最早将商办项目纳入调控范围的是北京，在2016年5月5日，北京市住建委、通州区政府联合发布通知，对通州地区的房地产限购政策再次加码，首次将商务型公寓列入限购范围之内，且通州新建的商业、办公类项目今后不得再出售给个人。随后再次升级，如要求户型面积最小为500平方米，同时必须企业购买。
除了北京、上海之外，广州、深圳等地也将商办项目纳入调控范围。如在今年年初，一份深圳市规划国土委的征求意见稿公布――《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，重点强调两点，一是关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，另外严格外墙凹槽设计，其出发点就是为了禁止商业指标改造成公寓；二是套型建筑面积的规定，明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。
面对整改怎么办
面对政府整改措施，对于已经购入这类物业的业主来说，该怎么办？
业内人士建议，首先应该主动配合政府工作，积极完成整改措施。如果在购买时开发企业“打擦边球”，商业办公项目开发过程中，存在不按规划批准的建筑物使用性质进行建设，擅自改变房屋结构、设施设备，改变房屋规划用途为居住等行为，在整改过程中需要开发企业的配合。《意见》也提到，对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。
其次，顺应市场需求，重新定位，寻找符合要求的租客获取租金收益。对于商办公寓类项目来说，由于面积不大，比较符合初创企业的办公需求。大多数类住宅商办公寓主要集中在交通便捷、商务氛围浓厚的区域，容易受到创业群体的青睐，易于租出。像本文开头提到的老李，他只需将屋内装修格局重新作出调整，比如撤除之前单独设立的厨房即可，然后重新对外招租。当然，招租对象是创业者或者小型公司，比如摄影工作室、猎头公司等等，只能用于办公。
还有就是拓宽思路，积极寻求与物业运营机构合作机会，降低空关风险。据了解，目前市场上已经形成了一些专业物业运营机构，如WE+联合办公、酷窝COWORK、优客工场、方糖小镇、梦想加等，将物业委托给这些专业机构集中管理，不仅能够提升物业本身品质，同时租金收益也更有保障。
