美国人长期投资首选房地产
文/田野（发自美国纽约）
如果股票、黄金、债券、房地产和定期储蓄是长期投资的五大选择，那么哪一项是最佳选择呢？根据盖洛普民调公司4月下旬发布的一项调查报告，2011年美国人长期投资的首选是黄金，但从2013年开始直到2017年，美国人长期投资的首选变成了房地产。
民众舍黄金而青睐房地产
根据盖洛普公司的调查报告，在2008年美国经济危机发生后，股市和房地产业遭受重创，这种情形对美国家庭选择长期投资影响很大而且持续时间较长。2011年，34%的美国人将黄金作为长期投资的首选，只有19%的人将房地产视为长期投资的首选。对于其他长期投资选项，17%的人将股票视为首选，14%的人选择定期储蓄，10%的人选择债券。在2012年，在长期投资选项上，黄金依然是美国人的最爱，28%的人选择投资黄金，20%的人选择投资房地产，各有19%的人分别选择股票和定期储蓄，同样是用钱投资，低风险的定期储蓄和高风险的股票可谓是并驾齐驱。债券投资回报率较低，但风险也低，因此还是有10%的人选择投资债券。到了2013年，美国人长期投资的首选项目发生变化，房地产开始受到投资者的青睐，当年25%的人选择投资房地产，黄金则成为人们的第二个长期投资选项，24%的人选择投资黄金。选择股票作为长期投资首选的人数开始上升，达到22%，比2011年增加了5个百分点。由于将房地产、股票作为长期投资首选的人数比例上升，将定期储蓄和债券作为长期投资首选的人数比例处于下风，2013年，16%的人将定期储蓄作为长期投资首选，比2012年下降了3个百分点，9%的人将债券视为长期投资首选。
由于黄金价格的下跌及房地产市场和股票市场的复苏，美国人在房地产市场和股市中重拾信心，2014年后，更多美国人将投资的眼光瞄准了房地产和股市，投资黄金成为不时髦之事。与此同时，债券也丧失了投资吸引力，不过还是有部分民众在投资上采取保守策略，因此定期储蓄依然能吸引一定数量的民众。根据调查数据，2015年，31%的人将房地产视为长期投资首选，25%的人选择投资股市，19%的人选择投资黄金，15%的人选择投资定期储蓄，6%的人选择投资债券。而在盖洛普2017年4月的调查中，34%的美国人将房地产作为长期投资的首选，比2011年增加了15个百分点。26%的人将股票作为长期投资首选，比2011年高出9个百分点。18%的人将黄金作为长期投资的首选，比2011年减少了16个百分点。13%的人选择投资定期储蓄，比2011年减少了1个百分点。5%的人选择投资债券，比2011年减少了5个百分点。
表1:2011～2017民众对长期投资首选的变化一览表
年 房地产 股票 黄金 定期储蓄 债券
2017年4月 34% 26% 18% 13% 5%
2016年 35% 22% 17% 15% 7%
2015年 31% 25% 19% 15% 6%
2014年 30% 24% 24% 14% 6%
2013年 25% 22% 24% 16% 9%
2012年 20% 19% 28% 19% 8%
2011年 19% 17% 34% 14% 10%
投资股票的人群也看重房地产
美国有超过一半的家庭在金融市场上有投资，包括股票、共同基金、401K退休储蓄和个人退休储蓄。从1998年至2007年的大多数年份，美国人在金融市场上有投资的家庭都超过60%，2002年更高达67%，2007年在金融市场上有投资的家庭比例也达到了65%。而从2011年至2017年4月，在金融市场上有投资的家庭比例在52%至54%之间徘徊。对于在金融市场上有投资的人，他们是如何看待长期投资的选项呢？根据调查，2011年，34%的人将黄金作为长期投资的首选，有19%的人将股票视为首选，17%的人将房地产视为长期投资的首选，11%的人选择定期储蓄，9%的人选择债券。2012年，在金融市场上有投资的人对长期投资选项的天平开始倾斜，26%的人选择投资黄金，24%的人选择股票，20%的人选择投资房地产，将黄金作为长期投资首选的人数比例下降，而看中房地产(000736,股吧)的人数比例明显上升。与此同时，14%的人选择定期储蓄，8%的人选择投资债券。
到了2013年，在金融市场上有投资的人对长期投资选项发生了颠覆性的变化，股票重新受到他们的青睐，当年31%的人选择投资股票，25%的人选择投资房地产，24%的人选择投资黄金，将黄金视为长期投资首选的人数比例由龙头老大掉到了第三位。当年，9%的人将定期储蓄作为长期投资首选，8%的人将债券视为长期投资首选。从2013年至2015年，在金融市场上有投资的人群中，股票、房地产和黄金成为他们长期投资选项的前三甲。2015年，35%的人选择投资股票，31%的人选择投资房地产，17%的人选择投资黄金。到了2016年，情形再度发生变化，即使是在金融市场上有投资的人群也把目光对准了房地产市场。当年37%的人选择投资房地产，32%的人选择投资股票，12%的人选择投资黄金，11%的人选择投资定期储蓄，6%的人选择投资债券。美国股市多年呈现牛市，2017年4月，在金融市场上有投资的人群中，34%的人选择投资股票，比2011年增加了17个百分点。34%的选择投资房地产，比2011年增加了8个百分点。另有14%的人选择投资黄金，比2011年减少了20个百分点。9%的人选择投资定期储蓄，比2011年减少了2个百分点。6%的人选择投资债券，比2011年减少了3个百分点。
年轻人倾向于将储蓄作为最佳投资
盖洛普的调查还显示，在长期投资上，男性将房地产、黄金和债券作为长期投资首选的人数比例要高于女性，而女性中将股票、定期储蓄作为长期投资首选的人数比例要高于男性。在长期投资选项上，男性人群有37%的人选择房地产，23%的人选择股票，22%的人选择黄金，10%的人选择定期储蓄，6%的人选择债券。而在女性人群中，32%的人选择房地产，29%的人选择股票，13%的人选择黄金，15%的人选择定期储蓄，4%的人选择债券。不同年龄对于长期投资的选项也反映了他们在积累财富上的一些特点。18-34岁的年轻人较之35岁以上的人，更倾向于将储蓄作为最佳投资手段。55岁以上的人较之年轻人，更多地考虑将股票作为投资首选。在18至34岁人群中，35%的人选择房地产，24%的人选择股票，12%的人选择黄金，21%的人选择定期储蓄，5%的人选择债券。在35至54岁人群中，37%的人选择房地产，23%的人选择股票，20%的人选择黄金，10%的人选择定期储蓄，6%的人选择债券。在55岁以上人群中，32%的人选择房地产，30%的人选择股票，21%的人选择黄金，9%的人选择定期储蓄，3%的人选择债券。
收入高低对长期投资的偏向有着一定程度的影响，富裕家庭更偏向于投资房产和股市，低收入家庭则更偏向于储蓄。在年收入7.5万美元以上人群中，38%的人长期投资选择房地产，35%的人选择股票，13%的人选择黄金，7%的人选择定期储蓄，5%的人选择债券。在年收入3.5万至7.5万美元之间人群中，36%的人长期投资选择房地产，23%的人选择股票，19%的人选择黄金，13%的人选择定期储蓄，5%的人选择债券。在年收入3.5万美元以下人群中，27%的人长期投资选择房地产，17%的人选择股票，22%的人选择黄金，19%的人选择定期储蓄，6%的人选择债券。该调查还显示出了一些地域差异。美国西部的人最喜欢将买房作为长期投资首选，比例高达46%；南部地区这一比例为33%，东部为32%，中西部为24%。
表2:不同年龄不同收入人群对长期投资的首选
人群 房地产 股票 黄金 定期储蓄 债券
男性 37% 23% 22% 10% 6%
女性 32% 29% 13% 15% 4%
18-34岁 35% 24% 12% 21% 5%
35-54岁 37% 23% 20% 10% 6%
55岁以上 32% 30% 21% 9% 3%
收入75000以上 38% 35% 13% 7% 5%
收入35000 - 74999 36% 23% 19% 13% 5%
收入35000以下 27% 17% 22% 19% 6%
东部 32% 29% 19% 9% 7%
中西部 24% 28% 17% 19% 5%
南部 33% 26% 17% 16% 4%
西部 46% 23% 18% 6% 5%
超六成民众认为房价还会涨
盖洛普2017年进行的另一项民意调查则显示，超过六成的受访者认为在未来12个月内房价还会上涨。盖洛普于2005年首次开始进行房价民调，首次民调就显示，70%认为房价会涨，而最新的这次民调61%的美国人认为房价会涨，这也仅次于2005年认为房价会涨的人数比例，较去年高出6个百分点显示了目前美国人对住房价格持乐观态度。在此次调查中，28%受访者预测房价会保持不变，10%认为房价会下降。这显示，自从房市萧条和衰退以来，人们渴望拥有住房的情绪有所上升。在2009年，仅22%受访者表示房价将上涨，一直到2013年，这一比例才过半升至51%。这些期望值在很大程度上也反映了过去10年美国家庭价值观所发生的变化。
盖洛普的专家认为，房价的持续上涨可能会引发有关另一个房地产泡沫是否会发生的讨论，但目前的价格几乎已接近于10年前，而得益于低利率房子的价格更实惠，较2005年房地产市场崩盘前，现在银行更愿意发放高风险抵押贷款。不过，如果房价继续上涨和利率上调，潜在的新的房地产泡沫将会形成。此外，房价预期因地区也存在差别。在西部，预测房价会上涨的人数为74%，而南部为61%，东部为54%，中西部为53%。另外，此次民调也显示，美国人对目前房产市场仍保持乐观。67%的受访者认为现在是买房的好时机，30%的人则意见相反。在2012至2014年，有74%的人认为当前是买房的好时机，24%的人则意见相反。同时，74%的房主认为现在是购房的好时机，而56%的租房客则持相反态度。但数据也显示，现在买房的人越来越少。从2004至2007年间，美国成年人平均72%的人拥有房子，自2015以来，这一比例降至61%。
