海外房产投资

海外房产投资五大新变化

在过去1年多时间里，海外房产投资又出现了一些新的变化，比如豪宅价格仍在持续走高，部分国家和地区出台政策限制房产投资，商用物业投资回报增高，以及涌现了一批新兴的投资城市等。

文/本刊记者 甄爱军

变化一：亚洲关注度提高

国内投资者对亚洲地区的投资热情仍居高不下。高力国际公布的数据显示，一季度，中国在亚洲以外的投资额达20亿美元，同比下降49%；而在亚洲以内的投资额达52亿美元，同比激增62%。高力国际预计中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续，一是因为人民币汇率趋于稳定，中国投资者为保持资本价值而寻找海外投资的动力减少；二是因为中国政府可能会悄然遏制房地产开发商及其他投资者进行大额收购，避免犯下代价高昂的错误。

一季度内地开发商在中国香港地区的投资额创下历史新高，总交易额达361亿港元（46亿美元），同比骤增213%。中国香港取代美国纽约，成为今年以来中国内地资本对境外城市房地产投资的首要目的地。

图 中国对外直接房地产投资的主要目标城市

图1

来源：高力国际

截至目前，写字楼是最受内地公司投资者欢迎的房地产类型。Real Capital Analytics公司的数据显示，自2012年以来，内地投资者共投入506亿港元（65亿美元），用于购买中国香港地区的写字楼物业。

高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚（Andrew Haskins）分析认为：“内地开发商和机构已经将中国香港地区视为国内市场的固有组成部分。我们预计随着人民币汇率逐渐稳定，中国政府将会愿意放松新的资本管控措施，因此投资海外房地产的内地企业将很快恢复长期增长趋势，但将更多关注亚洲地区。”

变化二：豪宅价格亚洲涨幅大

就价格变化情况来看，亚洲豪宅价格在过去1年里变化最大。

根据莱坊近日公布的《2017财富报告》数据显示，截止到2016年底，摩纳哥仍然是全球豪宅价格最高的地方，100万美元在这里只能购置17平方米豪宅，摩纳哥豪宅价格也因此连续第十年蝉联全球最高头衔。中国香港仍然排名第二，100万美元可以购置20平方米，与去年相当。

在全球豪宅城市分布最多的前十城市中，亚太地区占据半数席位。据了解，在前十中，除了香港之外，还包括新加坡、上海、北京和悉尼。之所以会出现这样的变化，得益于过去1年亚太地区房价出现较大涨幅。根据莱坊国际豪宅指数，内地城市的豪宅表现突出，上海、北京和广州跻身排行榜的首三位，其豪宅录得超过 26% 的年升幅。2016年首尔排名第四位，楼价录得16.61%的年升幅。

此外，欧洲国家豪宅水平出现回落现象。以英国为例，由于受到“脱欧”影响，导致部分财富流出英国，豪宅价格也因此下滑。截至2016年底，100万美元在伦敦可购豪宅面积为30平方米，相较2015年增加了整整8平方米。

变化三：限制力度加大

由于资本流动的速度越来越快，政府也加大了控制力度。以中国为例，政府规定个人投资者每年的海外转账金额不得超过5万美元。

但也并非只有中国限制资本的外流，还有其他国家也出现了类似的情形。如俄罗斯规定直接持有房地产的外国公司现在必须向俄罗斯当局提交详细备案信息。自2016年年初以来，巴西要求作为新注册实体最终受益者的自然人进行实名认证。此外，近期英国政府也在就对外国公司是否采取类似措施而进行磋商。

另外，通过增加税收等手段，限制国外资金涌入，也在过去1年里成为部分国家所采用的措施。如澳大利亚的维多利亚州、新南威尔士州和昆士兰州已宣布，在这三大州购买住宅的外国买家还需缴纳额外的印花税附加费；同时，外国居民销售高价值澳大利亚房地产时，还将新征10%的预扣税。此外，新西兰对短期房地产投资行为征收新增的资本增值税；加拿大温哥华则出台了房屋空置税。

变化四：商业物业回报走高

商业物业投资回报在不断走高，这让大多数偏好住宅的投资者感到有些出乎意料。

莱坊有关人士表示，在过去10年间，全球商用物业投资回报一直处于上升趋势中。莱坊资本市场研究主管安东尼介绍，近年来个人投资者一直是全球商用物业投资的主力军，其投资总额占过去10年市场总成交量的20%～25%之间，在2016年更是上升到了30%左右。

从市场表现来看，商用物业投资回报稳定增长。根据MSCI分析机构的数据显示，全球房地产在过去10年非杠杆回报率为6.3%，而到了近5年内年回报则上升到了9%，其中印度尼西亚以15.3%的回报排在首位，爱尔兰和美国分别以14.7%和12.0%排在二、三位。此外，澳大利亚、加拿大、马来西亚和英国回报同样也不错。

对于未来商用物业投资有何新的变化，莱坊研究人员注意到，投资者强调“有床楼宇”越来越多，除了酒店之外，投资者开始关注私人租赁的学生宿舍、老年公寓和医疗设施等其他资产类物业。另外，城市物流业也随着以电商为主体的新零售的崛起，开始受到投资者关注。

变化五：新兴城市增多

在过去数十年里，人们投资海外房产，大多数情况下是为子女教育考虑。但目前投资多元化趋势已经更为明显，教育不再是人们考虑的主要因素。

据了解，虽然伦敦、纽约、巴黎等主要全球门户城市仍然对外国投资者具有巨大吸引力，但越来越多值得投资的城市正在浮现。安东尼表示，这些城市正在大力建设和发展一流的教育设施、基础设施，并致力于打造人们愿意工作、购物、娱乐和生活的魅力城市。而且这些城市还有一个共同的特征，就是科技公司正在快速发展，大量高科技人才的进驻，有望成为推动当地房地产市场发展的新动力(310328,基金吧)。

据介绍，目前值得关注的新兴城市包括荷兰阿姆斯特丹、美国迈阿密和奥斯丁、印度班加罗尔、德国柏林、墨西哥城以及澳大利亚墨尔本等7个城市。