文/商报记者 周坚洪 刘恋鸡年刚开头，平静的楼市便被两张表彻底唤醒，一张是网传杭州（楼盘）1月份200多个新盘中1/3降价了，另一张则是桥西板块唯一的新房住宅金地大运河府的价格公示表，所公示价格明显低于预期，并且和周边二手相比都有优势。
这背后的真相是什么，今年会是买房的好时机吗？记者就此展开调查。
网传1月份杭州1/3新盘降价？
其实各有“隐情”
日前，一篇关于杭州楼市新盘降价的文章在网络上流传。该文将目前杭州市区（包括富阳、大江东）在售的264个新盘在1月份的成交均价与去年12月进行比较，发现共有105个楼盘出现降价，占比达到39.8%。
新年伊始，楼市降价潮已来？昨日，记者对该文章所列264个楼盘进行了梳理，其中共有31个项目降幅超过10%。记者对这些项目逐一调查，发现并不能简单地用“降价”来一语概之。事实上，上述项目之所以出现成交均价较大幅度的下滑，很大程度上是因为产品类型的差异、房源的位置的不同、房源楼层的高低等因素造成。
在这份降价榜单中，青枫墅园、大华・西溪风情、东晖・龙悦湾、兴耀・星悦湾等项目的降幅都超过了20%，尤其是青枫墅园，降幅更是高达69.55%。其实，这几个项目有一个共同点，就是包含公寓、排屋等多种产品，这是出现较大价差的主要原因。比如，青枫墅园在1月份仅成交一套高层房源，单价7110元/平方米，而去年12月的成交房源都是排屋，均价23331元/平方米。大华・西溪风情近两个月的成交则是大平层和排屋混搭，大平层单价2万元/平方米出头，排屋则是4万元/平方米以上，价差明显。
在采访中，记者发现部分项目的尾房成交，也在很大程度上拉低了成交均价。以丁桥的昆湖・玺之湾为例，该项目在1月份成交了2套房源，均价13518元/平方米，环比去年12月的16862元/平方米下降19.8%。销售人员告诉记者，1月份成交的这2套房源属于尾房，而且楼层是1楼和2楼，所以价格便宜，目前整个小区只剩最后一套样板房可售，单价25000元/平方米。与此类似，九龙仓・君廷、万泰・城章、朗诗・未来街区等项目在1月份成交的个别低价房源，都是低层尾房。
在记者采访的楼盘中，大部分都表示目前并没有降价的情况，不过也有个别项目承认有小幅降价的举动。位于萧山的某楼盘，去年12月的成交均价为28882元/平方米，1月份跌到了25687元/平方米。项目营销人员告诉记者，去年下半年楼市调控重启以后，新领预售证对房价要求严苛，“我们新开的这栋楼，位置比较差，在两条马路的交叉口，而且都是小户型，所以价格会便宜一点。”该营销人员表示。
鸡年杭州新房价格值得期待 低开入市将是普遍现象
刚开年便说楼市大面积降价确有些言过其实，但接下来这一年，购房者还是有机会入手价格相对低且性价比高的楼盘。因为调控政策与政府指导定价，去年12月份后入市的新盘价格普遍低于市场预期，也低于周边新盘甚至二手房，这一现象依然在延续，而且将是今年的楼市房价基调。
这不，年关一过，杭州桥西板块精装豪宅盘――金地大运河府四幢楼领出预售证，分别为1、7、8、9号楼。其中1号楼是高层住宅，户型面积段为101方-125方，根据杭州价格网的公示，单价均价为39800元/平方米，总价400万左右。另外7-9号楼是跃层排屋，顶底跃均价为51000元/平方米，中间跃较为便宜，为43000元/平方米。
据了解，金地大运河府位于桥西板块通益路与花园岗街交叉口，该项目早在去年10月份便对外透露过价格，当时报价高层单价5万，跃层排屋则要6万/平方米，如今看来大大低于预期。另外，同周边楼盘相比，因该项目是桥西板块唯一且最后的住宅新盘，因此价格上能对比的也只有周边的二手房。
而据我爱我家官网显示，目前桥西板块的次新房价格并不低，大运河府对面2009年交付的银树湾，最近的一次成交记录为去年12月份，113方成交单价3.3万/平方米，往南一点的名城公馆最近房源的成交价3.7万/平方米，桥西代表性豪宅盘大河宸章虽然暂无二手成交，但挂价也飙升到5万/平方米。可以说，金地大运河府价格的板块市场竞争性较为强大。
但接下来不仅新房价格值得期待，而且新盘不同位置的房源也会有惊喜。以未来科技城为例，放眼未来科技城，如今单价2.2万/平方米的精装洋房基本是看不到的，而华夏四季有。华夏四季因去年低开入市，迅速成为杭州“红盘”。最近它将加推其29号楼洋房，户型建筑面积为127方，除1楼外，其余房源单价在2.2万/平方米~2.5万/平方米之间，比起首开的两幢洋房价格低了3000元/平方米。销售人员表示29号楼靠近余杭塘路主干道一侧，因而价格会比其他房源低。
购房需求依然在 刚需改善都难买
尽管去年杭州消化了十几万的库存，但购房的需求依然存在，而且在打着“资产保卫”旗号的年代，更大激发的是人们的改善需求，在行情好的时候卖掉旧房买新房成为时下的选择，于是目前市场上更具性价比的改善新盘成了“香饽饽”。
去年年底，位于滨江区政府板块的滨江金茂府首开，推出1、2、3号楼共计250套房源，主力户型120方、140方，均价约44000-45000元/平方米。据开发商消息，滨江金茂府首开250套房源全部售罄，销量达13.5亿。此后不断有原先未选到房的购房者询问金茂府何时再加推，据了解，金茂府下一批房源预计在3月份推出，开的房源为5号楼，户型面积为140~165平方米。
融创玖樟台位于杭州城东新城板块，在城东房价高企、土地楼面价突破3.6万/平方米的如今，玖樟台的入市给了急于在城东置业人群一股甘霖。项目1月21日首开推出2栋楼，面积段为115~140方，精装修，均价仅为33500元/平方米，开发商称首开当日来了600组客户，但50分钟 127套房源全部被抢购一空，合同金额约5.1亿元。
在当前楼市，除了改善型房源受人追捧外，价格优势明显的刚需项目更是一房难求。
去年11月，杭州楼市迎来了两大明星项目的低价首开。首先是浙大科技城板块的龙湖・水晶郦城，这个西湖区新盘在11月20日首开推出200余套房源，单价仅20000元/平方米左右。此后，水晶郦城再接再厉，赶在春节前加推，截至目前，该项目已成交300余套房源。
龙湖・水晶郦城之后，大城西的绿城・梧桐郡紧跟着在11月23日开盘，推出226套精装修房源，价格在18000-20000元/平方米。此前，市场对于梧桐郡的首开预期是23000元/平方米，实际开盘价格远远低于预期。目前，梧桐郡的可售房源不足10套。
专家告诉你，
现阶段该怎么购房？
尽管新年伊始，楼市被价格灵活的新盘掀起一阵小高潮，但现阶段该不该买房，何时买最好成为人们思考的话题。我们来听听专家怎么说：
傅小君 保利地产(600048,股吧)浙江公司副总经理
2016年四季度的房子不值得买，但2017年各种促销重现的时候就可以坚决买！当下也是一个买点，因为政府限价很多、在售项目售价偏低，不乏市中心优质的项目。必须得说，杭州历经多轮深度调控，当下的房价在长三角仍然是最健康的，而未来五年的利好又是所有城市中最多的，所以你必须看好她。
方张接 透明楼市研究院院长
2017年调控政策还将继续，开发商出于资金安全、年末冲业绩等因素考虑会主动试探性优惠促销，成交量冷却将拉长楼市库存去化周期，买方市场将在局部区域内重现。
新的一年，做一个孤独的购房者，切勿盲目跟风。当市场成交量萎缩到最小的时候，是购房良机，2017年可以从容选房，有迫切购房需求的刚需购房者择机入市，不急的话，在调控政策出现明显变化前都有机会。去年本地自住需求的购房者有较大透支，短期内需要休养生息、观望；投资客相对密集的区域，成交量萎缩明显，但凡限购区域都无可避免。高价地虽会催生部分恐慌性购房，但难成气候。
新的一年，不限购的大江东、富阳，外地购房者比例在50%的基础上将继续攀高。
