2016年，楼市经历了戏剧般的跌宕起伏。
上半年住宅市场去化量较之前几年有所提升，正当土地市场、楼市交易都热火朝天之时，下半年限购政策“普降”，楼市迅速冷却。住宅市场表现出明显的观望状态；零售商业方面，中国各大城市商业压力增加，在成都，成都华联，北京（楼盘）华联、仁和春天棕北店等在“新零售”的格局下相继关门。
2016年楼市有怎样的失去与收获？2017年的市场又会有哪些趋势呢？近日，封面新闻独家专访了地产五大行，联动第一太平戴维斯（Savills）、仲量联行（JLL）、戴德联行（DTZ）、高力国际（Colliers）、世邦魏理仕（CBRE）高层齐看楼市。
对话嘉宾：
第一太平戴维斯华西区董事长
胡裕华
仲量联行成都分公司董事总经理
谢凌
戴德梁行（成都）有限公司总经理
张裕鹏
高力国际西南区董事总经理
蔡孟颐
世邦魏理仕华西区办公楼部董事戴晖
胡裕华 谢凌 张裕鹏
蔡孟颐 戴晖住宅：政策持续收紧 2018或是楼市春天
观点交锋：城南补涨VS受限回落
核心数据：2016年住宅平均销售价格较去年同期上涨10.81%，自最早指数基准时期（2010年12月）累计上涨12.74%。
2016年前三季度，成都固定资产投资额为6255.8亿元，增长率为13%，超过北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）等一线城市，全国排名靠前，反映了企业家对成都市场发展的信心。
封面新闻：2016年楼市全面限购，该政策对市场产生了怎样的影响？
谢凌：2017年限购政策将持续发挥作用，更多购房者或将持观望态度，推迟置业计划，预计明年将在金融、土地、财税、投资、立法等方面出台一系列措施，以抑制过度的住房投机和炒房行为。一线城市及国内主要城市的住宅市场在第三季度再次触顶，量价均创新高。为稳定楼市、平抑房价，十一前后，全国二十余城密集出台楼市调控新政，政府在调控上的再度加码，使得全国楼市进入了深度调整期，成交量和价格均受到较大影响。
胡裕华：热点城市出台收紧政策，“限贷、限购”降低楼市高温，在一定程度上抑制楼市过热现象。2016年，前20位知名开发商的全年销售金额占比全国近1/4，达到人民币2.98万亿元，同比增长52%。面对当下楼市调整局面，开发商取而代之的是放眼来年、调整战略，迎接全新挑战，或根据预期适当调整来年销售目标。
封面新闻：2017年成都楼市的房价在收紧的政策背景下会呈现怎样的趋势？
胡裕华：成都住宅市场整体走向平稳。城南片区因限购政策，预计房价将有一定松动。其他片区，预计伴随地铁4号线二期、7号线的开通，一些大型商业项目的开业，加上城南限购外溢过来的客户，市场整体比较平稳，个别区域如国宾板块、三圣乡板块等，因存量较少，在利好信息带动下，预计整体趋势向好。
张裕鹏:2016年，成都住宅市场整体消化良好，年末成交量大于供应量，去化速度快。2017年房价稳中有升，但是由于限购政策的出台，会使得二手房以及高端公寓项目交易增加，投机资本将有所缩减。楼市真正的春天将会在2018年来临。
谢凌：市中心由于开发程度高，加之优质住宅的稀缺，因此该区域优质项目可以保持低风险稳定增长趋势；天府新区在政策、产业、规划的红利支持下，拥有很好的前景，发展后劲足，虽然后期供应与竞争较大，但该区域内的优质项目可以拥有很好的快速成长空间。
蔡孟颐：限购政策突出了对城南区域房价涨幅过大的抑制，此举是为了均衡地带动成都其他区域房价的增加，此外政策对纯粹的投资行为增加了限制，使得成都楼市更加稳定和健康的发展，在此政策下成都房价会有小幅度增长。
商业 从客群差异化需求中寻找出路
观点交锋：彻底转型VS拥抱实体
核心数据：2016年，核心商圈优质项目的租金表现依然强劲，带动核心商圈首层平均租金小幅攀升至972元/平方米/月，同比上涨0.7%。
原拟于2016年入市的银泰中心、领地中心、成都大魔方等13个优质购物中心，分散到未来三年供应。合计总体量约37.9万方的五个新项目预计将于2017年入市。
封面新闻：成都购物中心应该采取什么样的策略来面对竞争？未来电商和实体的关系如何？
张裕鹏：在市场本身同质化较为严重的情况下，项目招商能力需要得到进一步的提高，同时在运营的过程中也需要更加注重细节。在2017年文化跨界商业、社区商业将更加受到青睐，“快闪店”模式也有望热度延续。未来实体与电商的相互拥抱是趋势。知名互联网企业落地线下，也会为零售实体商业带来人气。目前一些知名互联网公司，比如当当网，已经开始寻找实体店铺。大数据时代下，信息技术在实体商业中将有深度运用。
胡裕华：做好商业项目前期的定位的研究和深化，以消费者本身需求为导向，如果消费者需求发生变化，转型的方向一定要准确。国外的成功转型例子不一定适合中国国情，我们应该聚焦在国内，将品牌拆分成“产品+服务“，在这两个版块同时做出特色，赢得市场。
蔡孟颐：客户的需求、客户的消费模式、以及周围商圈的互补性，来给整个项目定位才能打造出更加能留得住人的购物中心。电商创造了懒人经济，标准化越高的产品，越容易被电商取代，但是高端产品还是会被选择在实体店消费，在未来电商和实体会有更多互动。
封面新闻：有什么策略来为新的大型购物中心做差异化招商？
谢凌：世界知名品牌有自己的拓展思路和策略，他们往往会在北上广率先布局，再来到内地。近年来，虽然国际品牌在全球扩张速度有所放缓，但是部分高端品牌仍然看好成都新兴中产阶级消费实力，仲量联行（JLL）按照他们拓展思路来牵引他们来到成都市场。同时，我们也在挖掘本土品牌，本土有很多体验型的业态的相关品牌，以前在社区会所或者在写字楼里发展得的非常好，现在被挖掘出来，也渐渐引入到商业中心区，为商业中心带来了带来效益的同时也聚集了人气。
胡裕华：差异化招商不是去标新立异，不是去找别人没做过的品牌，而是差不多的品牌，通过创新仍然可以做出不一样的东西，就像不同且平淡的食材，也可以做出最精美的菜品。例如，台北最近很火的日料 “上引水产”，它将水产贩卖、餐饮和生活家居、生鲜超市融为一体，同样的产品，通过不同的组合，不同的服务，真正做到了差异。
写字楼：引入更多企业落户是关键
观点交锋：租金企稳VS以价换量
核心数据：截至2016年年末，成都写字楼空置率扔接近38%，平均租金较2015年下跌12%。写字楼平均空置率同比下降3.1个百分点至5.0%，其中核心区域为3.3%，非核心区域为5.3%。
封面新闻：2017年成都写字楼市场走势如何？2017年，政府或企业需要做怎样的努力才能助推写字楼的大宗交易？
张裕鹏：2016年天府新区版块在政策红利带动下，写字楼表现良好。2017年虽然会有新的写字楼体量入市，但是由于之前成都甲级写字楼租金下浮调整已经触底，因此2017年写字楼租金会维持在相对稳定的水平，并且内资企业在写字楼租赁市场将成为主流客户。
谢凌：2017年，写字楼竞争将进一步加剧，有效租金将继续下跌。新增供应将主要集中在市中心及南部新区，这两个区域的竞争将更加激烈，以价换量依然会是业主提升入驻率的主要手段之一。从需求来看，受持续下跌的租金水平刺激，升级需求将保持旺盛，来自包含保险类的金融企业、高科技企业等的大面积成交亦有望延续。
戴晖：我们预测2017年市场空置率仍然会小幅下降，但在市场多年供大于求的情况下，空置率下降的同时租金上涨的几率很低，因此未来租金仍然面临着短期的压力。为刺激交易，除了利好的税收政策以外，政府能否提供完善的服务也是租户长期关心的问题，尤其是新进入成都市场的租户，如何让企业尽快落地才是关键。
复合型地产 打造“愿意多呆一天”的生活模式
观点交锋：选准主题定位VS拼开发商实力
封面新闻：在2016年，越老越多的龙头企业涉足复合型地产的开发，也有类似龙潭水乡这样的项目倒闭？复合地产开发的未来趋势如何？怎样的复合型地产是符合城市发展需求的？
蔡孟颐：成都周围的景区很多，重点在于一定要打造“愿意多呆一天”的成都周边的旅游复合型地产，才能真正带动周边经济，选择在什么地方以怎样的主题定位进行开发很重要。在养老地产方面，有很多地产商还是把养老当成一个售房的噱头，开发复合型地产需要地产商具备较高的格局和提升思维理念。
张裕鹏：复合地产其实是人们对精神追求越来越高的表现。以文化，康养，旅游为主题的复合地产项目将城市人群的需求细分。但此类项目需要足够实力的企业才能保证持续性运作，以戴德梁行（DTZ）服务的华侨城黄龙溪项目为例，前期投入的资金几百亿，后续还需要更长时间的落地和运营，要运作好这样的项目非常挑发展商。
注：文中数据由第一太平戴维斯（Savills）、仲量联行（JLL）、戴德联行（DTZ）、高力国际（Colliers）提供。
封面新闻-华西都市报记者 何 熊丽
