近日，全球领先的房地产服务商戴德梁行在沪发布了2016年年终市场回顾报告，就2016年房地产住宅、商业、写字楼、投资市场现状等问题进行了全方位、深层次的分析与解读，并对上海（楼盘）乃至全国房地产市场未来发展趋势进行深度探讨。
供应量和成交量“双降”
戴德梁行华东区综合住宅服务部提供的数据显示，2016年上海住宅市场整体成交面积有所下降，整体成交1384万平方米，比2015年下滑3%。2016年四季度上海连续两次发布住房新政后，市场成交量缩至约191万平方米，为2012年二季度以来最低水平。
报告显示，在政策的持续调控下，2016年上海住宅市场整体供应量及成交量均下降，但由于受刚需价格推动，成交均价仍明显上升。截至去年12月22日，高端公寓市场成交70万平方米，较2015年同期上升126%，占全市公寓成交面积的6%；高端别墅市场成交19.5万平方米，较2015年同期上升34%，占全市别墅成交面积的8%。而高端住宅市场的套均面积有减少趋势，2016年高端公寓套均面积248平方米，同比减少8%；高端别墅套均面积约339平方米，同比减少8%。
戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏指出，高端楼宇领涨全市住宅市场，反映出2016年改善型需求旺盛，并且高端购房者偏好公寓住宅，促使了上海房价的提升。
2016年土地出让则以住宅用地性质为主。戴德梁行华东区综合住宅服务部提供的数据显示，近几年上海工业用地出让面积缩减明显，使整体土地出让面积逐年减少，年化递减约15%。2011年上海共出让建设用地面积2859万平方米，而2016年出让土地仅为746万平方米。虽然土地出让面积缩减，但住宅土地在整体出让土地中的比例有上升趋势，2011年为30%左右，2016年则达到50%左右。
数据显示，2016年上海纯住宅用地共出让71宗，较2015年减少41.8%。其中，出让土地宗数排名前三的区县为青浦区(14宗)、松江区(12宗)、奉贤区(10宗)及浦东新区(10宗)。
除出让量较少之外，住宅土地楼板价升高明显。2016年上海住宅成交楼板价每平方米约18964元，较2015年增长87%。其中，涨幅排名前三的区为崇明区(15454元/平方米，涨幅709%)、虹口区(67409元/平方米，涨幅288%)及松江区(14917元/平方米，涨幅157%)。传统核心区域如黄浦区、徐汇区、长宁区及老静安区，近两年均无纯住宅土地出让，其地理稀缺性较为突出。
伍惠敏指出，在市场平稳期、房价波动不大的情况下，目前的房产税实行办法有助于调节投资预期，压缩投机获利空间，对包括改善型需求在内的各种置业需求产生影响。
大宗交易市场创新高
报告显示，2016年上海市场大宗交易总额超过1300亿元，较2015年的600亿元提高了一倍多，创下历史新高。其中，95%以上为内地买家，境外买家占比降到5%以下。而内地买家中，以基金、信托和保险等金融类企业为主。
戴德梁行华东区写字楼部提供的数据显示，2016年上海写字楼市场整体成交量增长70%，其中，散售成交量为2015年的5倍，达到1179548平方米。
戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成表示，2016年上海住宅市场依旧保持白热化的状态，住宅物业在投资市场仍占有一席之地。而随着住宅购买的政策不断趋紧，资产荒开始蔓延到大宗交易市场，交易类型主要以写字楼、服务式公寓及商业物业为主。其中，无论是从成交金额还是成交面积来说，优质的写字楼仍受投资者青睐，在整体大宗交易中占比超过七成。
报告显示，由于受宏观经济、政策环境、利率因素、大宗资产配置策略等影响，写字楼交易持续火爆。2016年成交的写字楼分为三大类，分别为核心CBD写字楼资产、老的写字楼或其他酒店、新兴CBD区域。在去年交易市场中，占比最多的当属新兴CBD区域，尤其是进入集中交付期的大虹桥核心商务，成为去年交易案例最多的区域。同时，北外滩与浦东的交易量也较大，在价格上比2015年上涨约20%。叶建成预测，位于核心区域或者新兴市场的写字楼、服务式公寓、商场，将成为未来的投资热点。
产业办公市场崛起
租赁市场方面，在大供应市场背景下，上海甲级写字楼吸纳量回落至74.4万平方米，空置率上升约4个百分点至14%。同时，2017年将迎来新一波总量842万平方米的写字楼供应大潮，其中浦西648万平方米，浦东194万平方米。
从2016年写字楼租方的行业构成来看，随着P2P公司出现大规模退租潮与政府对P2P行业的管控加强，在写字楼租赁中，金融类企业占比下挫14%；而在“互联网＋”的浪潮下，TMT行业迎来发展利好，比重提升15个百分点，已达27%。
戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，随着市场及政策的驱动，产业办公已从最初的园区厂房为主，逐步升级至各种配套齐全的产业商务区，软硬件吸引力进一步增强。客户构成虽以高科技、生产制造业为主，但金融及专业服务类企业的比例正逐年提升，已达到近20%。在不断成熟的产业园区中，张江、金桥已从商务园区进入到产业商务区，已成为产业办公的典范。尤其是张江的空置率低于优质商务园区的平均值，达5%，并呈现供不应求的态势；金桥的价格目前仍处低位，但有较大的发展潜力。
统计表明，未来两年上海产业商务区供应量将达63.5万平方米，金桥、张江等区域均有优质项目出现，优质产业办公仍有较大选择空间。
实体零售寻求新机遇
2016年，实体商业仍受到电商的强烈冲击。戴德梁行华东区商业地产部提供的数据显示，从2012年至2015年，全国有138家百货商店、262家超市、6209家体育品牌店遭到关闭；2016年，涵盖百货商超、奢侈品、服装、餐饮在内的多个行业关店潮频现。
面对实体经济的困境，国务院办公厅于去年11月发布了《关于推动实体零售创新转型的意见》。该意见共有六大方面内容:一是租金控制:减少公有产权转租，进一步将商业资源市场化，多角度有效控制租金上涨；二是深化与延伸:通过加强财政支持，深化和延伸零售城市，由东向西，由一二线向三四线；三是退出机制:完善运作不良的商业项目的退出机制，避免同质化，偏向社交体验、家庭消费和区域文化中心的整合；四是融合与公平:对于线上和线下采取融合与公平的政策，加强立法，消除不平等竞争；五是审批流程:简化或取消各种涉及店铺装修改造的审批事项，特别是沿街店铺；六是社区商业:打造便民生活服务圈，可将其理解为造城或是深入发展社区商业。戴德梁行华东区商业地产部董事罗炳基对新政策进行分析后提出自己的看法。他认为，在国内一二线城市不断外扩的大背景下，郊区新建住宅规模不断扩大，但相应的配套设施尤为缺乏，综合考虑交通便利程度和出行时间，未来大型购物中心将不断向郊区外扩，同时，在国家政策的扶持下，企业将获得更多商业项目或者实体店铺的投资机会。
同时，罗炳基分析道，有关部门已通过严厉打击假冒伪劣产品、加强海关检查力度、简化商业项目/零售店开店审批流程、依法禁止以排挤竞争对手为目的的低于成本价销售行为等几大手段，缩小线上电商与线下实体店的差距，促进公平竞争。多管齐下后，未来实体商业的发展环境将更为健康。
除政策与市场环境的净化改良外，实体店也需要调整自身的经营策略。罗炳基表示，实体店发展可能会遇到误区与风险。他还指出，许多实体店在发展时往往会犯六大错误，即盲目追随B2C战线；过于依赖大数据和大环境，却忽略以人为本的特性；过分依赖资本，忽略了专业水平和在投入回报方向上的整体战略；过分相信品牌忠诚度，而忽略了时间成本和距离对消费者的影响；盲目扩张，造成产品及运营能力与市场推广、营销策略的脱节；将话题、热度当成品牌发展的唯一手段。
