2017中国经济前瞻-房地产市场篇本报记者 王松才
不久前召开的中央经济工作会议为2017年楼市定下 “平稳健康发展”的主基调，提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，并就房地产市场长效机制建设作出布局。展望2017年，业内人士认为，随着房地产市场长效机制的加快建立，市场将呈现愈加理性的发展趋势。
政策展望：因城施策，加快建立房地产长效机制
2016年，围绕楼市去库存，国家出台了一系列配套政策，涵盖了信贷、房产交易税费、引导农民购房等多方面。由于全国楼市整体依旧处于持续复苏的态势，随着各地去库存政策的推进，楼市去库存的效果逐渐显现，但区域楼市分化严重。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，国家未来仍将坚持因城施策的原则，将楼市调控权力下放到地方政府。在部分热点区域楼市非理性上涨后，抑制这类城市房价过快上涨，保持房地产市场持续健康发展，也将成为今后房地产政策的主要目的之一。
2016年12月召开的中央政治局会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，这是时隔一年半后中央政治局会议再提建立“房地产长效机制”。随着我国房地产市场区域间发展的日益分化，简单的房地产调控机制已经越来越不适应，因此，建立房地产发展的长效机制就显得尤为重要。下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳定发展的预期。
严跃进表示，展望2017年，房地产政策将紧紧围绕上述中央经济工作会议的部署展开，预计相关部委还将出台一系列配套措施，其有望表现在以下方面。
一是由于经济增长放缓的局面并未改变，稳增长压力大，因此稳定住房消费、加强保障房建设等还将继续推进；二是深化住房制度改革，结合户籍制度改革和新型城镇化，加快农民工市民化，扩大住房需求；三是完善市场环境，盘活存量资产，继续推进房地产健康发展的长效机制建设；四是继续坚持因城施策的指导原则，除了对库存较大的城市仍会采取相应配套放松政策外，对于一些楼市热点区域则会采取进一步的收紧性政策。
严跃进认为，就金融信贷政策而言，2017年将呈现个人房贷差异化，开发企业融资趋紧的特点。严跃进表示，在以去库存为主、因城施策的楼市政策引导下，预计2017年中央和银监会等部委会针对库存较大的地区继续出台相关配套支持政策，而针对热点区域的楼市会对相关地方政府进行相应的指导，督促这些地方出台收紧性的信贷政策，如购房首付比例上调、增加购房贷款门槛等。
同时，还需要加强金融信贷监管政策，在坚持支持居民合理自住购房的信贷政策时，要严格限制信贷流向投资投机性购房，防止房地产泡沫的进一步扩大。另外，对于房地产开发企业的融资，也将保持偏紧态势。总体来看，2017年房地产的金融信贷政策，一方面支持三四线城市的去库存，另一方面加紧一二线城市和开发商的去杠杆。
严跃进认为，根据中央经济工作会议的精神，可以预见，2017年中央和地方政府均要把防范金融风险和抑制资产泡沫放到更加重要的位置。因此，楼市过热的地区将坚决执行调控政策，通过提升限制贷款、加强控制地价、增加土地出让、加强舆论监管等措施，防止房价出现剧烈波动，以确保稳定房价和促进楼市健康发展；楼市较冷的地区将进一步落实去库存政策，并逐步将去库存和城镇化发展结合起来，增加政策的可操作性，提高此类地区的市场活跃度。
市场展望：成交量和成交价将小幅波动
展望2017年房地产市场表现，全年的市场成交量和市场成交均价可能保持小幅波动，呈现基本稳定的态势。
严跃进认为，从成交来说，2017年全国商品房销售面积可能呈现小幅回落态势，预计全年同比下跌5％左右，在持续两年增长后再次下滑。主要有以下四个原因。
一是2016年商品房销售量保持了较高增速，全年成交量达到历史最高点，随着2017年楼市的降温，商品房销售量也将有所回落。
二是随着一线与部分热点二线城市楼市调控政策的收紧，这些城市的市场成交量明显回落，导致2017年全国商品房成交量的下滑。
三是随着市场的降温，房企出于对市场预期的不乐观，会放缓项目的供应节奏，从而导致市场新增供应不足，也制约了市场销售量的增幅。
四是在继续去库存的宽松政策驱动下，2017年三四线城市成交量预计可能实现小幅正增长，部分对冲了一二线城市的明显下滑。
从市场价格来说，严跃进认为，2017年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在5％左右。
首先，从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势。由于2016年上半年多数城市的房价基期值不算高，因此2017年全年仍然上涨。
其次，虽然一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧，房价上涨放缓甚至下跌，但大部分三四线城市楼市表现滞后，且2017年上半年仍存板块轮动现象，预计房价稳中有涨，从而推动了全国商品房成交均价的上涨。
再次，价格变化滞后于成交量，2017年成交量回落，但价格仍将小幅上升，将高于成交量增速。
“2017年房市将总体降温，全国商品房均价强势不再，但仍有望实现正增长。”严跃进说。
