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本报记者 王松才
受系列因素刺激，2016年北京（楼盘）的二手房市场成交创下新的历史纪录，尽管受“930新政”降温影响较大，但由于2016年前9个月成交爆发，仍使得2016年成交创下历史新高。展望今年，业内专家认为，北京二手房市场恐将呈现量价齐跌态势。
去年二手房成交创历史新高
据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年上涨38％，并超越2009年的266854套，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2015年 “330新政”到2016年“930新政”期间，北京乃至全国的货币政策都比较宽松，按揭贷款的支持力度大，此外还有各项税费的优惠，宽松的政策环境促使了交易量的再创新高。
伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2016年，北京二手住宅市场明显经历了一季度和三季度两轮爆发，二季度经历了短暂的市场盘整，四季度受楼市调控全面收紧影响，市场已经进入新一轮降温周期。
胡景晖表示，2016年北京二手房市场整体热度高，但纵观下来也有两轮爆发、先扬后抑的走势，这与2016年全国一二线城市的整体走势基本相同。一季度，在2015年“330新政”后一系列利好政策的影响下，北京二手房市场延续了2015年末的持续升温态势，交易热度高涨，3月单月交易量突破3万套，创下2013年以来的新高，形成了全年的第一轮爆发。
进入2016年二季度，由于一季度一线城市市场过热，3月底深圳（楼盘）、上海（楼盘）相继出台了调控新政，政策风向开始出现转变。北京虽未跟进，但环京区域也在收紧政策。加上此前的持续高温本身也造成了市场有效需求的透支，北京二手房市场开始降温，交易量逐步下滑。二季度时，由于担心政府调控，北京的市场心态原本有所冷静，房价涨幅也在收窄，但房价上涨的根本趋势并未改变，加上全国楼市地王频出，部分二线城市热度上升，北京的市场心态开始松动，担心房价会继续上涨的购房人群纷纷再次涌入市场，一些投机资金也趁势而入，市场恐慌加剧，三季度的二次爆发就此形成，并于9月再破3万套。
然而，市场的非理性上涨，促使了楼市调控从局部收紧转向全面收紧，尤其是货币政策由宽松转向紧缩。2016年9月30日，“京八条”出台，并由此拉开了全国二十余城的调控序幕。由于政策力度大，执行力度强，“930新政”立竿见影，北京二手住宅交易量迅速下滑，并一反过去几年年末翘尾走高的态势，在10月、11月、12月出现了连续下滑，房价也开始出现局部松动，楼市新一轮降温周期由此开启。
2017年“量价齐跌”恐为大势所趋
胡景晖分析表示，2016年是北京二手房市场创纪录的一年，但也是走向新一轮调控周期的一年。在去年末召开的中央经济工作会议中，政府已为房地产市场定下了“房子是用来住，而不是用来炒的”的基调，2017年楼市调控只会从严，不可能放松，加上2015年至2016年北京楼市连续18个月的持续火热，已经透支了大量潜在购房需求，因此，“量价齐跌”恐将是2017年北京二手房市场的大趋势。
政策只会从严，不可能放松。参照过往10年的楼市调控周期，一般在经历1至2年的楼市火爆后，都会迎来3至4年的政策收紧期，按照这一规律，本轮楼市调控从紧将至少延续至2019年，甚至在房地产税、行业法律法规等长效机制建立健全之前，本轮楼市调控撤出的可能性都很小。在此期间，在限购从严的基础上，差别化信贷将继续严格执行，利率优惠将逐步减少，甚至取消，如果对房价的抑制达不到预期，在首付、税费等方面的楼市调控政策还存在继续加码的可能。
2017年度交易量或将回归至20万套。2009至2015年，北京二手住宅年度交易量均值在17万套左右，考虑到近些年北京二手住宅市场规模的增加，20万套将是年度交易量的平均值，在政策调控的影响下，2017年、2018年的交易量或将向这个平均值回归。不过，在2016年的大爆发中，北京二手住宅交易量超出均值达7万余套，2017年骤降五成的可能性不大，因此，预计2017年、2018年成交量将更大概率在15万套至20万套之间振荡。
房价将“稳中有降”。2016年四季度，随着交易量的三连跌，北京前期房价涨幅过快区域的房源，以及高总价、大户型、非普通住宅房源价格已经出现局部松动，随着2017年调控政策从严，交易量的持续萎缩，将打消众多小业主对楼市短期内还将复苏的幻想，春节过后，业主的降价意愿将更加强烈，房价也将由局部松动，转为普遍下降。
长效机制加快推进。本轮楼市调控将为房地产税、行业立法等长效机制的建立健全争取时间，2017年，对房地产长效机制的建立健全将明显加快步伐。
