在2017年，楼市中所有参与者，都得因为形势的变化而重新作出抉择。那么，在未来一年时间里，到底会出现哪些变化？我们特地就市场最为关注的问题进行一次全面梳理，供各方参考。
文/本刊记者 甄爱军
悬疑一：房价会否大涨
2016年房价大涨已经成定局。国家统计局数据显示，截至2016年11月份，70个城市中，合肥（楼盘）在同比增幅排行中位居首位，为47.6%；厦门（楼盘）、南京（楼盘）、无锡（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）、福州（楼盘）、郑州（楼盘）、北京（楼盘）、深圳（楼盘）等城市紧随其后，涨幅在28%～45%不等。数据还表明，同时期房价同比上涨城市达到65个。
2017年有无可能复制2016年房价走势？就目前来看可能性不大。这是因为2017年的市场环境已经发生巨变，调控在不断收紧，已经极大改变了市场预期。因此预计2017年房价走势以震荡为主，具体表现为在2017年上半年保持平稳，下半年因为成交冷清而导致市场出现降价促销现象，成交均价小幅回落。
悬疑二：成交量回落多少
2016年楼市是个“丰收年”，在自住、改善型以及投资性需求的共同作用下，市场成交火热。国家统计局数据显示， 2016年1～11月，全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比增长24.3%，销售额10.3万亿元，同比增长37.5%。按照目前成交水平预测，到2016年末，全年成交量可达14.8亿平方米，成交金额有望达到11.2万亿元。
2017年楼市成交量将整体回落，这已成为共识，只是回落的幅度有多大，还需根据市场走势进一步观察。按照以往经验来推测，同时考虑到尚有部分城市政策仍然保持宽松态势，因此2017年楼市整体回落约两成，全年成交量约11亿平方米。具体来看，调控收紧城市成交回落成为大概率事件，而政策保持宽松的三四线城市，有望与2016年持平。
悬疑三：调控如何展开
针对房地产市场平稳健康发展，在2016年底召开的中央经济工作会议从行业发展定位、货币信贷政策、土地供应及长效机制建设、去库存等多个方面进行了计划部署，为未来一年乃至更长时间楼市发展方向奠定了基础，同时也指明了未来楼市调控的方向。
我们预计，在2017年房地产长效机制建设将取得新突破。此次中央经济工作会议和此前召开的政治局会议均将房地产长效机制建设作为促进行业健康发展重要内容，明确提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。可以预期的是，2017年将会围绕房地产市场供给、需求及市场交易行为的一系列制度建设将步入快车道，行业发展预期将更趋稳定。
悬疑四：地王会销声匿迹吗
2016年的土地市场异常火爆，大部分房企揽储土地热情度很高。来自易居研究院的数据显示，截至2016年11月底，40家典型房企新增土地金额高达12122.18亿元。也正是因为房企拿地热情高涨，制造了一大批“地王”。
这种情形在2017年出现的可能性已经不大。首先在于市场预期已经出现明显变化；其次是各地出台的调控政策中，针对土地市场也采取了相应措施，如“摇号竞标”、“限购令”、“禁买令”等各种土地出让的招拍挂新规接连出现；第三则是融资成本的上升，也使得房企在拿地时得三思而行。
悬疑五：小城市怎样突围
2016年库存量有所下降，但不可否认的是，三四线城市库存警报仍未解除。根据国家统计局公布的数据显示，截至2016年11月末，全国商品房待售面积6.91亿平方米，专家预计，其中至少有七成以上的库存量来自三四线城市，因此在2017年，三四线城市去库存任务仍然艰巨。
我们预计，未来只有产业导入型中小城市才有机会，道理很简单，只有具备一定的产业基础，才能吸引人口的进入，也才能带来住宅消费。解决库存问题，除了短期的金融、财税政策引导，关键还是在于解决大中小城市长期经济、产业、资源、人口发展不均衡的问题，也在于解决我国城镇化发展不均衡的问题。
悬疑六：房产税会不会来
关于房产税的讨论已经持续了多年，那么在2017年，房产税会不会如期而至？在2016年11月份，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中，这意味着备受关注的房地产税法已正式进入其中。
那么，这是否意味着2017年房地产税法就会全面铺开呢？我们认为可能性不大。根据目前的节奏，专家预计房地产税法将在2017年底审议，而最终获得通过并进入操作层面还需一段时间，预计至少要到2018年甚至更晚。
悬疑七：商业地产会怎样
受楼市整体向好影响，2016年商业地产市场也“多收了三五斗”。来自中国指数研究院的数据显示，在2016年1～11月，写字楼和商业营业用房成交均创历史新高。其中，全国写字楼成交面积为3199万平方米，同比增长31.4%；全国商业营业用房成交面积8942万平方米，同比增长17.5%。
2017年商业地产市场仍能延续2016年走势吗？我们认为可能性不大，因为在楼市整体趋于平稳的大背景下，商业地产市场走出特立独行的行情概率极小。当然，个别类型物业如酒店式公寓，有可能在2017年获得更多关注，这是因为房产投资受到限制，资金有可能会“移情别恋”。
悬疑八：房企甘愿当房东吗
近期，泰禾斥资11.83亿元在北京购买一个住宅项目，进入存量住宅领域，进行价值投资，这是不是意味着房企愿意长期持有物业？
住宅租赁市场将成为未来楼市发展的重要组成部分。中央提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度，发展住房租赁市场将成为未来深化住房制度改革的重要方向。因此在2017年，将会出台新的政策，继续鼓励热点城市住房租赁市场的各类参与主体（如租客、房东及中介机构）的积极性，有效保障各方权益，从而让更多的房企参与进来。我们预计在2017年，持有住宅物业的房企数量会增加。
悬疑九：3000亿元俱乐部会扩容吗
在2016年，出现了3家3000亿元公司，即恒大、万科和碧桂园。前三强的销售总量预计达到了1万亿元左右，约占整个市场的10%左右，行业集中度越来越高。
那么在2017年，会否出现更多3000亿元公司？可能性存在，但难度不小。就目前而言，绿地集团年销售额已经达到2000亿元以上，有可能会向该目标迈进。我们预计，在2017年千亿元级房企将达到15～20家，国内至少有三分之一的市场份额将会被这些千亿元规模的公司瓜分。
悬疑十：会不会出现中介倒闭潮
楼市调控造成的成交趋冷，最受伤的是二手房中介。2016年12月初，中原地产旗下子品牌宝原地产因为长时间亏损而宣布关张。此外，一度扩张极为迅猛的互联网房产中介交易平台爱屋吉屋，也被内部员工爆料裁员一半以上。一时间，二手房中介行业风声鹤唳。
事实上，房产中介已经寒流来袭，除了行业因为调控而陷入低迷期之外，同时还要面对不断趋严的高压态势，房产中介到底还能续多久的命，会不会出现倒闭潮？只有未来才会有答案。
