楼市2016
本报记者 王松才
2016年即将过去，回顾今年的北京（楼盘）楼市，市场行情可以用跌宕起伏来形容：前十个月，北京楼市在一系列因素的刺激下，成交和房价双双创下新的历史记录，令人咂舌。但随着“930新政”的实施，北京楼市犹如被泼了一瓢冷水，瞬间市场预期发生重大改变。原本火热的市场开始转向观望，成交出现大幅下滑，市场呈现低迷态势。
“930新政”成分水岭
据亚豪君岳会统计数据显示，2016年（截至12月26日）北京商品住宅 （不含保障房和自住房）共实现成交113179套，成交面积1146．63万平方米，同比分别增长50％、38％，同时这一成交量也创造了近4年的新高。虽然全年成交数据增量明显，但从月度走势来看，前9个月北京商品住宅月均成交10168套，而“930新政”之后的3个月月均成交则降至7221套。
亚豪机构市场总监郭毅认为，进入2016年之后，房地产市场进入新一轮上涨周期，称之为 “货币现象”。央行数据显示，2016年9月末，广义货币（M2）余额151．64万亿元，同比增长11．5％，而前9个月个人住房贷款新增3．63万亿元，同比多增1．8万亿元。近4万亿元的天量贷款新增量，成为刚需以及刚改需求入市的重要支撑。而在连续两年近5次降息之后，今年的房贷利率水平已达到阶段性低点，“真金白金”的支出减少也成为促进需求入市的推进器，需求的爆发使得今年前9个月成交量价持续处于上涨周期。而9月30日，北京发布新版“京8条”，从信贷、价格管控、土地供应等多方面从严整顿市场，使得市场当中有效需求量锐减；在土地方面“控地价、限房价”的重提使得整体市场预期发生改变，后市“看空”预期增多。这两方面的影响也使得成交走势在9月之后出现拐点，逐渐进入低迷周期。
近期闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳发展，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。而对于引发楼市过热的“天量信贷”问题，会议当中也明确指出，2017年将在宏观上管住货币，微观信贷政策支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。由此可以看出，此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征，受此影响，2017年楼市成交将延续今年年底的低位运行趋势。
纯商住宅成交创新低
从分类市场情况来看，纯商住宅产品与商办产品的市场占有率开始出现逆转。据亚豪君岳会统计显示，2016年（截止到12月26日）北京纯商住宅产品仅实现成交47273套，同比减少12％，这一成交量也创造了年度历史新低；同期商办类产品实现成交65906套，同比增长206％，创造了历史新高。
郭毅认为，住宅没落商办兴起的原因：首先是供应量，随着住宅用地供应量的不断减少以及自住房等保障房产品的挤压，使得住宅项目新增量也不断减少。从年度数据来看，2016年北京商品住宅市场共有280个（次）项目入市，新增供应量43453套，这两个数据均超过去年水平。但纯商住宅仅有141个（次）项目入市，供应量的占比由53％跌至34％。纯商住宅项目大量减少，但居住需求仍在不断新增，供需的巨大缺口也吸引了大量商办类产品入市“分得一杯羹”。
另外，从价格对比来看，2016年纯商住宅产品套均总价已攀升至570万元，而同期商办类产品套均总价仅193万元，巨大的价差成为商办类产品异军突起的直接因素。此外，商办类产品不限购的优势以及产品品质不断提升成为其与纯商住宅“两分天下”重要辅助因素。不过，从未来趋势来看，虽然商办类产品已成为住宅市场的主力之一，但其产品毕竟属于“擦边球”性质，因此，2017年该类型市场仍面临较大不确定性。
成交均价连续4年创新高
据亚豪机构统计数据显示，2016年（截至12月26日）北京商品住宅 （不含保障房与自住房）成交均价达到34638元／平方米，相比去年上涨17％，这也是自2012年楼市价格探底之后，连续第4年出现上涨，也是连续第4年创造历史新高。
郭毅认为，2016年楼市成交价格的攀升主要有两方面原因：首先，上一波2011年深度调控的效果，经过多年的消化之后效果已衰减至最低，而天量信贷的支撑也使得前9个月市场呈现供需两旺的局面，市场价格随之不断上涨；其次，由于土地成本攀升引发的市场豪宅化现象。从2016年北京纯商住宅成交特征中可以看出，中低端产品所占比重明显下滑，中高端尤其是顶级豪宅成交量不断上升。
同时，受到“高价地”因素的制约，北京新房市场全面高端化的趋势仍在继续，新房市场成为中高端需求的主战场，中低端需求则不得不转战二手市场以及商办市场，而这一趋势也将延续至2017年。因此，虽然收紧调控对于市场预期产生了一定制约，并且在土地方面将进一步增加保障性产品的供应，用以对冲整体市场价格水平，但是从纯商住宅价格走势来看2017年仍将维持企稳的态势。
