《2016年下半年中国房地产投资回报率调查报告》对北上广深房产投资回报率全方位解读。
北京（楼盘）：办公需求旺盛，写字楼回报率居于全国前列
1住宅市场
2015年以来，在政策整体宽松的大背景下，市场需求集中释放，至2016年北京房地产市场火热程度只增不减。2016年前3季度，北京普通住宅成交价一路飙升，租金涨幅也不小，然而与价格相比却较为冷静；高档住宅随着改善型需求的上升，并未停下上涨的步伐，价格与租金均保持平稳上升的态势。直到9月30日出台楼市调控的“京八条”，多方面政策收紧，货币政策、土地供应、房产交易等综合统筹管理，引导和维系市场稳定，预计未来价格将趋于稳定，价格大涨可能性降低。
静态租赁回报率：2016年下半年，北京普通住宅静态租赁回报率为1.6%，高档住宅为1.53%。受房价上涨的影响，回报率与去年相比，继续呈下跌态势，依旧低于CPI涨幅，仅略高于一年期存款利率。
长期租赁回报率：2016下半年，受住宅租金涨幅提高的影响，普通住宅长期租赁回报率明显回升，为5.4%，大部分城市回报率已高出五年以上贷款利率。而高档住宅长期租赁回报率与上期基本持平，仍低于五年以上贷款利率。
5年租赁后转售回报率：2016上半年，受房价上涨影响，北京普通住宅市场2011-2016年租赁后转售回报率小幅上升至11.4%左右，高档住宅市场为7.4%。尽管当期5年租赁后转售回报率仍高于房地产上升公司净资产收益率，但与前几期回报率相比，回报率已整体呈回落态势。
2写字楼市场
在全国处于经济形势继续下行的环境中，企业预算缩减以及新成立企业减少，今年3季度，北京写字楼租赁及投资需求较之前有所减弱，然而总体延续走势平稳，且空置率处于全国较低水平，整体市场依旧供不应求。受商铺市场遇冷影响，部分传统商业变身为写字楼，这一转变逐渐成为新趋势。
静态租赁回报率：北京写字楼静态租赁回报率总体平稳，3季度由于租金不及价格涨幅，因此2016下半年静态租赁回报率与上半年相比小幅下跌，约为4.5%。
长期租赁回报率：2016下半年，北京写字楼长期租赁回报率小幅回落至10.1%，依旧高于房地产上市公司净资产收益率9.2%。受旺盛的租赁需求支持，北京写字楼长期租赁回报率总体平稳，且收益较高。
5年租赁后转售回报率：北京写字楼市场2011-2016年租赁后转售回报率为10.2%，虽然仍高于房地产上市公司平均净资产收益率9.2%，但是与2009-2014年租赁后转售回报率相比，降幅显著。
3商铺市场
近年来，受多种因素影响，北京商铺市场变化明显。特别是随着科技及市场重心的转移，电商快速发展不断冲击着传统零售业，导致商铺市场投资日趋谨慎。随着大量新增供应的入市，且供应向近郊转移，商铺价格出现下降，直到2015后半年才终有起色。虽然2016年商铺价格已逐渐逼近曾经的顶峰，但由于2017年仍将有大量新增供应入市，预计市场整体空置率将有所上升，核心商圈商铺市场仍将保持较强的投资价值，非核心商圈租金则将承受一定的下行压力。
静态租赁回报率：2016年下半年，北京商铺市场静态租赁回报率与上半年基本持平，仅有小幅下滑，至4.4%，仍高于长期国债到期收益率。总体来看，北京商铺市场静态租赁回报率总体水平相对合理。
长期租赁回报率：2016年下半年，受商铺市场价格涨幅远高于租金增长，北京商铺市场长期租赁回报率下滑显著，为6.5%，明显低于房地产信托收益率。
5年租赁后转售回报率：北京商铺市场2011-2016年租赁后转售回报率为9.6%，虽然回报率水平与2009-2014年的回报率相比大幅下降，但已高于房地产上市公司净资产收益9.2%，仍有较好的投资前景。
上海（楼盘）：居民消费活跃，商铺市场回报率领先全国
1住宅市场
近年来，上海市住宅市场涨势凶猛，随着利好政策的不断出台，上海住宅市场量价齐升，屡创历史新高。为控制房价的非理性上涨，3月底，政府部门联合发布一系列政策，希望通过提高非沪籍置业者购房资格和二套首付比例来为市场降温，成交量开始出现下降，但价格却依旧未见颓势。然而10月公布“六条措施”，进一步强化市场监管，规范市场秩序，有效遏制了房价过快上涨的态势。与此同时，住宅租赁市场由于房源增加，供过于求现象加剧，近期租金稳中有降。预计后期房价涨幅将逐步趋缓，转售回报率将持续回落。
静态租赁回报率：2016下半年，上海房价涨幅依旧未见颓势，而租赁市场出现供过于求的现象，租金小幅下滑，受综合因素影响，上海住宅市场静态租赁回报率继续下降，低于一年期存款利率1.5%，普通住宅为1.3%，高档住宅为1.2%。
长期租赁回报率：2016下半年，上海房价快速上涨，租金却遇冷风，投资成本提高，住宅市场长期租赁回报率持续下降，均低于五年期贷款利率。其中，普通住宅为4.1%；高档住宅为3.0%，仅略高于余额宝收益率。
5年租赁后转售回报率：从2011-2016年历史5年租赁后转售回报率来看，仍处于较高水平，普通住宅为14.9%，高档住宅为7.1%。但从近年来回报率水平来看，上海住宅市场租赁后转售回报率总体呈稳中有降趋势。目前房价已经处于高位，未来房价涨幅将逐步趋缓，转售回报率将持续回落。
2写字楼市场
近年来，随着上海内中环的办公土地供应逐年下降，未来上海的办公市场供应增量将主要集中在外环区域。虽然上海近几年来大力发展交通系统，多条轨交隧道的建成通车，有效完善了城市交通布局，但外环区域的新增供应加剧，或将大概率影响市场租金，空置率将继续承受一定的下行压力。
静态租赁回报率：从各期回报率数字来看，上海写字楼静态回报率总体平稳， 2016下半年在强劲的需求支撑下，市场将继续平稳发展，回报率仍将保持稳定，为3.8%。
长期租赁回报率：近年来，随着新增供应的增加，上海写字楼市场租金涨幅逐步趋缓，长期租赁回报率持续下降。而2016下半年，上海写字楼市场受租赁需求、投资需求旺盛影响，长期租赁回报率小幅上涨至7.4%，未来投资回报有望继续维持平稳。
5年租赁后转售回报率：上海写字楼市场2011-2016年租赁后转售回报率继续下降至4.0%，为历史新低。从短期预测来看，上海写字楼转售回报率总体平稳，且有大幅回升，约7%-9%左右，维持在与长期租赁回报率相当的水平。
3商铺市场
2016年的上海商铺市场可谓是喜忧参半，太平洋(601099,股吧)百货、玛莎百货、商务中心等一家家带着岁月记忆的实体店黯然离场，还有不少老牌百货也不得不闭店改造，进行全方面的盘整。然而，“双11”之际，国务院发布了《关于推动实体零售创新转型的意见》，从“优化发展环境、强化政策支持”两个方面提出七大类的政策措施，可谓给“寒冬”中的实体零售注入了一股暖流。
4季度，上海商铺新增供应仍处于高位，且数家商场位于内环，由于商铺的集中供应，且现有商场因调整而空置增加，预计第四季度租金及价格将略有下跌，总体保持稳定。
静态租赁回报率：上海商铺静态租赁回报率近年来一直维持在4%-5%之间，静态租金收益相对较高，在各大城市中居于前列。主要是由于上海的城市发展较为成熟，有强劲的经济及人口基础，消费需求旺盛。2016下半年受租金及价格均有不同程度上涨影响，上海商铺市场回报率小幅回升至4.8%。
长期租赁回报率：2016下半年，上海商铺市场长期租赁回报率受较强的投资环境影响，回升至9.8%，高于房地产上市公司平均净资产收益率，并接近近些年上海商铺市场长期租赁回报率的平均水平。
5年租赁后转售回报率：上海商铺租赁后转售回报率总体平稳，约10%左右，逐渐超越长期租赁回报率水平。受年内租金及房价上涨影响，2011-2016年转售回报率基本平稳，保持在15.2%。
广州（楼盘）：住宅价格表现温和，回报率平稳回落
1住宅市场
作为一线城市的广州，地段、配套优越的市中心房源有着庞大的客户需求，但高企的房价也拉低了租金回报率。近年来，新盘供应丰富了外围近郊区域，网签成交量屡创新高，同时楼价却相对处于洼地，而日益完善的基础设施配套和轨道交通通达度逐渐显现，在这些区域置业出租开始走进购房者、投资者的视野。
2015年，在政策放松、连续降息降准、股市利好等一系列利好因素的刺激下，广州商品房市场交易明显回暖，二手房量价齐升，房地产贷款平稳增长，个人购房贷款增速明显上升。2016年下半年，在广州及多个热点城市实施调控政策的背景下，购房者的心理预期将受到一定影响，广州住宅市场成交节奏有望放缓。
静态租赁回报率：2016下半年，广州住宅物业市场表现活跃，租金及价格均呈上涨态势。就普通住宅市场而言，租金涨不过价格，因此静态回报率继续回落至1.9%；高档住宅则与上半年持平，为1.7%。
长期租赁回报率：由于普通住宅价格涨势凶猛，租金并未有明显上涨，因此，2016下半年普通住宅长期租赁回报率有明显下降，降为4.8%；而高端住宅市场得益于租金及价格的稳定上升，故而长期租赁回报率与上半年基本持平。
5年租赁后转售回报率：2016下半年，广州普通住宅及高档住宅5年转售回报率分别为11.2%和10.1%，继续保持下降趋势，且愈演愈烈，但目前依旧高于房地产上市公司净资产收益率9.2%。
2写字楼市场
广州写字楼市场自2013年起，租金基本没太大变化，价格却波动较大，直到2015年下旬才开始止跌回涨，2016下半年达到价格的高峰。然而，未来广州写字楼市场将迎来多栋物业集中交付，大规模的集中供应预计将会在一定程度上推高全市写字楼空置率，整体租金水平将继续承压。由于广州写字楼市场日渐成熟及核心区域新增供应的稀缺，未来核心区域写字楼租金表现仍将保持稳健。
尽管2016年广州写字楼空置率保持相对高位，租金总体上涨动力不足，到2017年中有望得以缓解，未来随着核心区域新增供应的减少，区域内供求关系将渐趋平衡，预计将带动未来全市整体租金水平缓慢提升。
静态租赁回报率：2016下半年，广州写字楼市场压力较大，主要是由于近年来受写字楼市场多栋物业集中交付影响，空置率被推高，租金首次下滑，静态租赁回报率小幅回落至3.9%。
长期租赁回报率：2016下半年，随着新增供应的增加，租金短期内面临不小的压力，涨幅趋缓，虽然长期租赁回报率继续下滑，但仍然保持在6.0%，高于五年期贷款利率。
5年租赁后转售回报率：广州写字楼市场在经历2009-2014的5年租赁后转售回报率高达14.2%的峰值后，回报率开始逐渐呈回落态势，且降幅显著，至2012-2017年已降至6.5%，低于房地产信托平均年收益率，未来几年有望继续维持这一回报率水平。
3商铺市场
2015年之前，广州商铺的租赁及买卖市场均十分平稳，租金缓慢上升，价格平稳下降；而近2年，在经济承压、电商冲击、顾客消费习惯改变等诸多挑战之下，广州商铺市场波动较大。2015年初期，在整体市场形势不太乐观的情形下，投资谨慎扩张，租金下跌。中旬，随着项目的升级，业态的调整，核心商圈优质商场的竞争力进一步提高，租金小幅回升。2016年初，由于宽松政策背景及住宅市场火热的外溢影响，价格小幅回涨。下半年，广州部分商铺经过调整后，新业态、新元素、新品牌的出现，都在不同程度上促进了广州商铺的持续良好运营，从而带动租金的稳定增长。
但受经济下行及供应增加影响，预计全市商铺租金上涨幅度不大，继续保持平稳态势；价格或将继续下滑。
静态租赁回报率：2016下半年，广州商铺市场在较旺盛的需求支撑下，静态租赁回报率与上半年保持平稳，为3.9%，高于长期国债到期收益率。随着主流消费群体的改变，商铺市场正处于重新崛起的转折点，短时间内市场将继续平稳发展，回报率仍将保持稳定。
长期租赁回报率：与静态租赁回报率走势相似，2016下半年，广州商铺市场长期租赁回报率与上半年基本持平，为6.6%，仍高于五年以上贷款利率，稳定在较高回报率水平。
5年租赁后转售回报率：广州商铺市场在经历2009-2014的5年租赁后转售回报率高达13.4%的峰值后，随着价格的回归，转售回报率开始回落，2011-2016降至低谷2.8%。此后一段时间，受投资成本上升，而房价涨幅趋缓影响，导致转售回报率不容乐观。
深圳（楼盘）：年内住宅价格暴涨，转售回报率近20%
1住宅市场
深圳各方面优势资源不断在聚集，尤其是随着互联网、金融等产业的快速发展，带来大量外来人口的流入，城市整体人口结构呈现年轻化，购房需求旺盛。因此，2015年房价一路高涨到今天，主要依靠三个重要变量，土地财政、房改政策和宽松货币，明显引起了深圳住宅市场的火爆。然而。受3月的限购以及10月一轮楼市调控政策颁布之影响，2016 年第三季度深圳住宅市场降温，租金及价格双双下滑。
预期2017年深圳住宅市场会进入瓶颈，一方面，前期楼市存量的高度消化，透支了大量刚性及改善性购房需求，市场上涨动力不足；另一方面，随着政策的层层施压，市场预期改变，投机性需求迅速回落。
静态租赁回报率：2016下半年，深圳普通住宅虽然受新一轮楼市调控政策影响，价格有所下降，但降幅不如租金大，因此普通住宅静态租赁回报率继续下降至1.5%，高档住宅租金及价格仍在上涨，静态租赁回报率保持稳定。
长期租赁回报率：考虑租赁市场的不断规范与稳定，及长期租赁带来的收益后，深圳普通住宅和高档住宅长期租赁回报率与上半年基本持平，收益分别为5.6%和4.1%。总体来看，普通住宅长期租赁回报率下降趋势显著，但仍高于长期国债到期收益率，还有一定的投资价值。
5年租赁后转售回报率：近几年的深圳房价一路上涨，至2016年涨至巅峰，2011-2016普通住宅和高档住宅5年租赁后转售回报率分别为19.0%和11.4%，均高于房地产上市公司净资产收益。但受其影响，未来转售回报率将逐步回落，5年后将下滑至历史低点。
2写字楼市场
作为中国经济发展速度最快的城市之一，深圳的深圳湾总部基地、后海总部基地、深南大道沿线、前海、蛇口这些核心地段已经不仅仅是深圳经济发展的体现，同时也反映了深港经济发展的现状。近年来，深圳受第三产业发展影响，写字楼市场持续活跃，特别是在住宅地产出台政策收紧市场后，人们关注的目光转向写字楼市场。2016年，受深圳房地产市场大势的影响，写字楼售价上升。
然而，受金融行业调整以及整体经济疲软的影响，大量未来新增供应对市场的影响逐步显现，部分现有业主降低租金以吸引客户，由于市场目前存量较大，部分开发商可能会延迟写字楼入市时间，2017年深圳写字楼的存量或将达到历史峰值。
静态租赁回报率：2016年下半年，深圳写字楼静态租赁回报率虽然小幅下滑，仍高于长期国债收益率，为3.6%。尽管写字楼静态租赁回报高于住宅市场，但在全国范围内，受高房价影响，深圳写字楼静态回报不高。
长期租赁回报率：2016年下半年，深圳写字楼市场受租金下降及价格上涨影响，长期租赁回报率下滑显著，至7.7%，虽然仍高于房地产信托收益率水平，但从全国排行来看，已从最前端位置跌落到中等水平。
5年租赁后转售回报率：深圳写字楼市场自2010-2015租赁后转售回报率达到巅峰后，涨势骤停近乎腰斩，2011-2016跌落至7.5%，未来5年，有望维持这一租赁后转售回报率水平。
3商铺市场
受旺盛的住宅市场及强劲的消费能力带动，近年来深圳商铺市场扩张显著，商铺市场的快速增长也与深圳的经济发展相吻合。尤其是2015年至2016上半年价格上涨较快；2016下半年，投资者恢复理性，商铺市场恢复平静，租金及空置率均显有不同程度的下滑趋势。由于2017年将会有更大体量的新增入市，预计市场需求将继续保持平稳态势，租金及价格或将继续下滑。
静态租赁回报率：2016下半年，深圳商铺静态租赁回报率与上期基本保持平稳，为3.3%，接近长期过度到期收益率。受较高的价格影响，深圳商铺市场静态回报情况为全国最低水平。
长期租赁回报率：2016下半年，商铺租金及价格均现颓势，双双环比下滑，而租金下滑更为显著，导致深圳商铺市场长期租赁回报率下降至5.3%，仍高于五年期贷款利率。
5年租赁后转售回报率：深圳商铺市场自2010-2015租赁后转售回报率达到巅峰后，涨势骤停，2011-2016跌落至14.6%，仍高于房地产上市公司净资产收益，未来5年，这一租赁后转售回报率更是逐渐下滑。
