云房数据《2016年下半年中国房地产投资回报率调查报告》数论投资，各投资模式回报率排名及投资建议。
一、短期租赁：中西部城市写字楼、商铺静态回报处于相对合理水平
静态租赁指标代表了当年租金与价格的比值。由于租金反映的是市场的真实需求，当静态租赁回报率过低时，反映价值偏离使用价值。
排名前十：全部为写字楼、商铺，回报率为4.4%-5.9%左右。总体净租金回报率高于五年期存款利率，参照国际租售比合理区间1∶200-1∶300进行界定，排名前十的静态租金回报水平均相对合理。
排名后十：全部为住宅，回报率均低于CPI涨幅，反映了当前住宅市场较为严重的泡沫现象，尤其是一线城市及热点二线城市。今年住宅价格的大幅上涨，导致静态租金回报水平较低。
二、长期租赁：一线和中西部城市写字楼、商铺最适合投资
长期租赁回报率反映了租金动态增长情况下的长期租金回报水平，租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平。总体来看，长期租赁回报率均高于余额宝收益率。
排名前十：大部分为写字楼、商铺，回报率为7.8%-10.1%之间，部分物业租金回报水平高于房地产信托。其中，北京（楼盘）、上海（楼盘）商业市场需求旺盛，投资回报率高，长期租赁回报率均在排名前十之内。
排名后十：主要为高档住宅，回报率在2.5%-3.8%之间，大部分物业长期租金回报水平低于长期国债到期收益率。总体来看，高档住宅长期租金回报不高，不适合靠长期的租金回收进行获利。
三、5年租赁后转售：一线及热点二线城市适宜租赁后转售投资模式
5年租赁后转售回报率，主要体现了近5年的房产增值带来的回报，历史转售回报率分化较为明显，回报率维持在-3.3%-19.0%之间，因此选取该种投资模式选择正确的物业和城市极其重要。
排名前十：主要为一线及热点二线城市的普通住宅，前十回报率均高于了房地产上市公司净资产收益率。2016年，热点城市住宅价格暴涨，致使转售回报维持在高位，深圳（楼盘）、厦门（楼盘）、上海表现尤为明显。
排名后十：一线广州（楼盘）商铺投资结束暴利时代，价格上涨动力不足；杭州（楼盘）、宁波（楼盘）、沈阳住宅也不适宜投资。
四、5年转售（预测）：未来5年租赁转售回报逐渐与REITs收益率接近
随着市场的理性回归，未来5年租赁后转售回报率，整体逐步回到合理的收益区间。未来写字楼、商铺收益率高于住宅收益率，整体回报趋向于REITs收益率。
排名前十：未来转售回报最高的主要为写字楼、商铺，总体收益率在10%左右，大部分城市回报率了高于房地产上市公司净资产收益率。
排名后十：未来转售回报最低物业以住宅为主，回报率约3.5%-4.8%之间。回报率水平仍高于长期国债收益率。
投资策略建议
在市场经济条件下，房地产投资者往往同时面对多种投资选择，但未来收益的不确定性给投资带来了一定难度；而且但投资者可利用的资源有限，因此，我们结合4种物业类型、25城市、4种回报率对各种房地产的投资方案进行评估，帮助投资者尽可能获得利益最大化。
各类物业房地产投资价值导向图
结合上述的散点图，我们可以看出不同物业类型租赁及销售各自主导型的城市，如普通住宅租赁主导型的城市：重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、西安（楼盘）、大连（楼盘）、银川（楼盘）；普通住宅转售主导型的城市：深圳、厦门、上海、北京等城市；普通住宅转售租赁收益均较好的城市：武汉（楼盘）；写字楼租赁主导型的城市：青岛（楼盘），上海，西安；写字楼转售主导型的城市：广州、天津（楼盘）；写字楼转售租赁收益均较好的城市：北京，武汉，石家庄（楼盘），南京（楼盘）。其他租赁及转售导向见上图。
与此同时，我们对200种投资方式进行评级，根据回报率数值的大小与安全利率、资本市场的收益率进行对比，将其划分为：推荐型、潜力型、谨慎型。
城市房地产投资模式推荐表
评价结果显示，推荐型城市中，我们积极推荐的投资组合有，成都、重庆、武汉、长沙的普通住宅适合利用长期租赁来获取收益；一线及热点城市的普通住宅适宜租赁后转售的投资模式；北京及中西部写字楼具备较强的投资前景，上海、西安商铺投资收益值较为优异；然而，杭州、宁波普通住宅无论采取长期租赁还是租赁后转售，回报率均较低，需谨慎投资。其他投资组合模式推荐情况详见上表。
云房数据研究中心自2009年承接中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题以来，经过近7年的努力，调查组不断丰富测算指标，持续扩展研究城市，同时实现了测算的信息化、系统化。
