调控政策出台后，济南（楼盘）新房的涨幅连续两月下跌。中国指数研究院发布的11月百城房价指数报告显示，济南市场上涨1.87%，涨幅较10月下跌1.02%，样本均价10394元/平方米。
11月百城房价指数报告显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12938元/平方米，环比涨幅较上月回落0.77个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7342元/平方米，环比涨幅较10月回落1.71个百分点。
接受经济导报记者采访的业内人士指出，济南房地产调控政策取得了初步成效，房价趋稳已是大势所趋，但不排除在未来仍会出台更严厉调控政策的可能。
连续2个月涨幅回落
济南10月房价涨幅为2.89%，而9月份为4.18%，10月份涨幅下跌1.29%。11月，济南房价均价10394元/平方米，涨幅再降1.02%，连续两月下降。
在入选的11个山东样本中，青岛（楼盘）以上涨1.67%、样本均价9574元/平方米紧跟济南之后。此外，涨幅超过1%的还有德州（楼盘）。德州的涨幅为1.31%，样本均价4628元/平方米。
淄博（楼盘）和烟台（楼盘）则出现了下跌。其中淄博跌1.57%，样本均价6028元/平方米；烟台下跌0.08%，样本均价6332元/平方米。其余城市除日照（楼盘）和菏泽持平外，涨幅均在1%以内。
经济导报记者在采访中发现，与涨幅回落相同的是，济南市场住宅的供应量也明显减少。
11月，济南住宅市场供应量为15221套、185.01万平米，同比减少50.9%和50.2%，环比减少15.1%和14.4%。其中新增供应4184套、49.96万平方米，同比减少45.4%和44.7%，环比减少60.0%和59.6%。
此外，11月济南住宅库存量仍旧处于低位，调控后市场骤冷，项目推盘节奏放缓，住宅新增量明显减少。11月，济南住宅市场共成交4016套、46.14万平方米，同比减少55.3%和55.2%，环比减少41.7%和43.1%。
经历了措手不及的楼市调控之后，11月，济南楼市成交恢复到常态模式，购房者更加理性。除去集中开盘项目的成交影响，11月持续在售项目的成交量较10月份有小幅上涨。
分析机构认为，从整体的价格走势来看，11月济南住宅价格仍然呈现上涨趋势，主要是11月中央商务区的高端项目首开，受高单价高成交的拉动影响。但从各项目的价格表现来看，目前在售项目的价格基本保持稳定。
部分楼盘推“特惠房”
一系列调控政策出台，济南楼市疯涨之后终于有所松动，部分楼盘开始降价。不过经济导报记者在采访中了解到，这种降价并非真正大面积降价，而是将一些楼层不太好或者采光不好的户型，美其名曰“特惠房”进行降价销售。
以位于经十东路与凤鸣路交叉口的景和山庄为例，在上一波楼市疯涨中，该楼盘每平方米曾在一个月内上涨了6000元。最近一次该楼盘推出了一批特惠房，一口价成交。
11日下午，当经济导报记者来到该楼盘的售楼处时发现，与几个月前排队抢房的情景相比，现场冷清了很多。
置业顾问告诉经济导报记者，目前在售的只有3栋楼，其中2栋是临街楼。3栋楼一共推出了20多套特惠房，建筑面积在100平方米到140平方米之间。建筑面积约106平方米的三居室，特惠价格是15050元/平方米，而9月份还是16350元/平方米；125平方米的原价是15600元/平方米，特惠价格是14300元/平方米，两种不同的房型价格每平方米都下降了1300元。
“不过，特惠房楼层都不怎么好，大多数是顶层或底层。”该置业顾问坦言。
此外，经济导报记者在调查中了解到，该楼盘针对附近的村民还搞起了团购优惠活动，单价在1.4万元左右，比现在的均价便宜2000元左右。
“这种情况不能算真正降价，只能说是尾盘促销。”和经济导报记者熟悉的济南一家本土房地产公司的项目经理冯泽瑞说。
冯泽瑞告诉经济导报记者，在房地产市场火爆之前，每个楼盘都会有一些楼层不好或者户型不好的房子卖不出去。“一般这种房子称为尾盘，开发商会降价清仓处理。”冯泽瑞解释，“而在楼市最火爆的时候，基本上都是‘日光盘’。当时对于老百姓(603883,股吧)来讲，能抢到房子就行，不管户型和楼层了。”
济南另外一家房地产开发公司的项目部经理冯昌林认为，现在这个时间节点对于部分楼盘来说是提前“消化”尾盘的最好时机。“价格一旦涨起来,开发商很难直接降价。大多数开发商都通过推出特惠房的方式,选择一些楼层位置不是太好的降价推销，既可以卖房又能吸引眼球，一举两得。”冯昌林说。而据经济导报记者了解，现在不少楼盘都在计划推出特惠房。
或出新的限购政策
在济南，限购政策出台前后，最高的时候住宅一周网签数量达7329套，随后陷入连续8周的低潮期，最低时只有914套，最高时1912套，均未突破2000套大关。但从11月底开始，住宅成交量再次火爆，11月最后一周住宅成交量达到了2649套，成为10月份出台限购政策后成交量最高的一周。不过该数字在12月首周再次被突破，当周的成交量超4000套。其中，12月2日一天内新房网签量就达到了1033套，占周成交量的23.68%，为一周峰值，也是10月以来网签量最高的一天。
在成交量创10月份以来新高的同时，济南获批入市的项目也多了起来,共有10个项目获批,总面积23.80万平方米。其中绿地国际城、和平大院、力高澜湖郡、绿地城、名悦山庄等5项目获批,预售的主要为住宅产品,面积约13.48万平方米。
“一旦济南的楼市再次火爆起来，不排除出台新的限购政策的可能。”冯昌林说。
在冯昌林看来，如果说9月30日前后的限购限贷等政策为第一波调控，10月8日以后各城市调控政策真正落地为第二波调控，那么11月下半月上海（楼盘）、天津（楼盘）突然发布调整首付比例政策已然成为第三轮调控的先锋军，并且还在其他城市的楼市掀起波澜，其中涉及杭州（楼盘）、武汉（楼盘）等10余个城市。
而经济导报记者在采访中了解到，市场上在流传着这样一个消息：明年开始首套房首付比例提高到35%，二套房首付比例提高到50%甚至70%，贷款利率同时上浮。“这个消息我也听说了，只能说是传言，没有任何官方说法。”冯泽瑞说。
“无风不起浪，弄不好明年真会这样操作。”济南市某国有银行高新支行的行长李家琪说。
就在11月28日，有媒体曾报道济南市“全面暂停房贷”的消息，虽然后来官方对此进行了辟谣，但仍然可以从中嗅出济南房贷趋紧的气息。李家琪告诉经济导报记者，现在济南各大银行对个人住房贷款的审核变得更加严格了。
