豪宅井喷的2016年，经历了四环五环高端产品如开闸般扎堆入市后，迎来了最冷清的四季度新盘供应――11月仅有3个纯新商品住宅开盘入市，12月仅有9个项目有开盘计划，但实际开盘项目预计仍将缩水，这将是连续三个月新盘供应在个位数。
这为数不多的新盘之中，鲁能钓鱼台美高梅别墅关注度最高。之所以如此，是因为这个项目有着两个标签：三环旁城市核心地带；别墅。这两个标签足以让鲁能钓鱼台美高梅别墅成为风向标式的存在。
内城别墅压轴登场
三环旁、别墅、新中式。这是鲁能钓鱼台美高梅别墅的第一眼印象。
据项目人士透露，鲁能钓鱼台美高梅别墅一共只有46套。全部是类独栋合院产品，地上三层、地下二层，花园的面积在100-300 不等，几乎全部为270度围合式庭院，两种户型，建筑面积分别为338 及426 。
作为房地产项目，三环旁的位置所带来的隐喻自不必多言，在近年的房地产市场上，上一个四环内的别墅项目是龙湖西宸原著，但鲁能钓鱼台美高梅别墅的容积率较西宸原著0.87更低，仅为0.56，可堪独栋。而从地块属性来看，四环内0.56的低密度土地在近十年的房地产市场上都难得一见，这种区位和产品形态上的叠加优势，将构成鲁能钓鱼台美高梅别墅的核心卖点。
“压轴”的底气
2016年四环内的顶豪，从万柳书院到北京（楼盘）壹号院，再到中骏天宸、华润昆仑域等等，可以用“扎堆”来形容，如此密集的亮相，可知城市核心的豪宅其实并非想象中的稀缺。
真正少的，是别墅产品。综合近10年北京四环以内别墅存量来看，仅有188套，除去烂尾项目126套房源，真正入市的内城别墅产品仅62套。且从2011年至今，除去2015年供应的47套别墅外，仅入市过2套别墅，从2015年下半年至今更是零供应，鲁能钓鱼台美高梅别墅极有可能是四环内别墅的收官之作。而在遍地豪宅的围堵下，作为四环内唯一的别墅项目，鲁能钓鱼台美高梅别墅的价值不言而喻。
开发商对于这46套的态度很明显：做品牌、做精品。这也是必然之选――三环这样的区位、0.56容积率的土地，在北京供地短缺和密度控制之下，这两大属性叠加出现的概率几近为零。对于拥有这块地的鲁能来说，将其打造成精品甚至藏品，这是对这块土地价值最基本的尊重和认同。鲁能钓鱼台美高梅别墅集鲁能、钓鱼台、美高梅，三大品牌优势于一身，预计有不错的产品表现。
选择当前市场背景下入市，也足见开发商对于该产品的信心。业内人士认为，政策针对的是多数市场，对于鲁能钓鱼台美高梅别墅这样的收藏级产品，从某种意义上，反而是一种利好，因为在当前的新常态下，置业者会寻找更具价值的物业，而鲁能钓鱼台美高梅别墅显然具备这一条件。
不一样的新中式
在今年的别墅市场上，新中式风格是绝对的主流，传统文化也因此成为诸多顶级别墅的精神背书。不过，在98%的别墅都分布于五环外的背景下，脱离了地缘谈文化，都有“为赋新词强说愁”之嫌。
相比之下，中轴线上、天坛正南的鲁能钓鱼台美高梅别墅则有着厚重的人文土壤，其所在之地本身原为明清帝王石榴园，而中轴线更是有近千年的历史承载，至今仍然有着旺盛的生命力和历史纵深感，这将是鲁能钓鱼台美高梅别墅对新中式最好的注解。
在先天的地缘文化沉淀之外，鲁能钓鱼台美高梅别墅以“礼”为精神内核，衍生出其所独有的“九礼”文化价值，分别对应项目的9大价值。
据悉，鲁能钓鱼台美高梅别墅借鉴了乾隆花园的五进式院落布局，为居住其中者规制五重归家礼序。而在建筑排布上，鲁能钓鱼台美高梅别墅对古代京城街巷“一街九巷”手法的沿用，更是对其地缘文化内核的映照。
而产品细节上，中式建筑特有的坡屋顶、斗拱、飞檐等元素均有呈现，严格遵守古代建筑的形制、色彩、规模、结构、部件等规定，用心之甚，称得上不遗余力了。
而在产品之外，给人的另一大悬念在于，以服务见长的钓鱼台和美高梅，联袂之后将呈现怎样的服务？在房地产重心向后续运营偏移的趋势下，服务的创新，更值得关注。
洼则盈，少则得，任何符合这两条规律的产品都会受到市场的密切关注；藏锋数年的鲁能钓鱼台美高梅别墅，正逢理性回归楼市，势必将接受业界和需求的双重考察。而作为今年市场最后“压轴之作”，鲁能钓鱼台美高梅别墅将以怎样的姿态撬动市场，仍待时间检验。
