机构观点
本报记者 刘慧
“经济增长放缓、投资收益率降低减少了进取的国外投资者在中国寻求的高回报投资机会，但不少国际投资者仍然关注内地投资项目，尤其是在上海（楼盘）等一线城市。大量本地资本在房地产中寻找稳定的投资机会。”12月7日，城市土地学会和普华永道联合编制的《2017年亚太区房地产市场新兴趋势报告》作出上述判断。
该报告还显示，最受欢迎的房地产市场排名与2015年相比出现很大的反转。核心市场如日本和澳大利亚2015年最受欢迎，但今年投资者更加侧重新兴市场，两个印度城市高踞榜首，越南、菲律宾紧随其后，深圳（楼盘）则排名第五。除了上海以外，其他门户城市的投资受欢迎程度急剧下降。尽管上海的房价高昂，但在过去几年间海外投资再次出现。
根据上述报告，在投资和开发前景排名榜上，上海被受访者分列为第六和第七，在报告所覆盖的中国城市中仅次于深圳。上海被认为是国际投资者眼中的核心市场，意味着这是一个区域门户，受短期周期的影响较小。
普华永道中国审计合伙人孙颖认为：“中国一线城市的住宅市场保持高位，商业地产价格也是如此。从长期来看，由于大都市中心地区的土地短缺，以及正在进行的城市化，预计房地产将有望从中央商业区向外围地区，特别是交通基础设施良好的地区多样化发展，并迅速增长。”
据城市土地学会和普华永道统计，2017年投资及发展前景排名前五位的市场分别是班加罗尔、孟买、马尼拉、胡志明市、深圳。班加罗尔的投资和发展前景均排名第一，这里一直是印度商务流程外包（BPO）和IT行业的主要枢纽。国内和国际公司纷纷涌入当地开设热线电话中心和研发中心，带动地产市场的巨大需求。
综观整个亚太地区房地产行业，2016年上半年成交量较低。该报告显示，这是由于业主选择以较低的利率再融资，而非出售物业。总体来看，成交单数较低，但每单交易金额普遍较高。收益率继续下跌但前景看好。大多数投资者认为，未来大量新资本涌入房地产市场，可能引起收益率进一步压缩，但是预期跌势或将见底。
城市土地学会中国大陆首席代表李建学表示：“亚太区的房地产市场被很多外力影响，持续推动资金流向特定的资产类别及地域。”
该报告显示，核心资产继续成为最受欢迎的资产类别，尽管物色资产的难度加大。其中一个解决难题的方法是投资者承担物业开发的风险，采取“自建核心资产”（build－to－core）的策略。虽然传统上这并不是核心投资策略，但许多核心投资者，特别是涉及到可能长期持有资产的买家如保险公司，现在都愿意采用这个方法。
追求较高回报的投资者持续往风险曲线上移，追逐不同的产业或地区板块。前者寻求特殊投资策略，如投资物流设施或数据中心，后者促使新兴市场如印度备受更多关注。基于城市化趋势持续、城市中心土地短缺及核心商业区项目回报低，针对大都市区的投资已成为热门话题。亚太地区的城市，包括悉尼、上海、孟买和雅加达，均正在进行连接郊区或卫星城市到市中心的重要交通兴建项目。
与西方市场一样，亚洲也在迎接共享经济时代。在过去12个月，共享办公室模式的采用出现大幅增长。个人或企业用户租用开放式办公设施，而大型公司则抛弃传统办公室布局，追求办公桌共享和具有合作氛围的办公环境。在住宅方面，因为价格上涨令住宅单位空间继续缩小，共享空间也变得更加流行。
