这是北京乃至全国的开发商，首次面对“住宅全部自持”的局面，于是，所有房企绞尽脑汁，都没有想明白，住宅项目全部自持的项目如何运营才能盈利。以至于在地块的中标说明会上，万科的高管都坦陈，拿地成功之后，业界普遍质疑他们拿了两块“算不过账”来的地。
市场的智慧永远超出想象。现在，北京万科终于想好了这两个项目的运营办法，这个“破题”的办法，就是“住房众筹”。攸克君和北京万科的朋友深入沟通之后，把运营模式简要总结为以下几点：
1.筛选、洽商并最终确定几个众筹的企业伙伴，这些企业都有解决自身员工居住的迫切需要。
2.将整个项目拆分成若干众筹伙伴能够接受的份额，并以此将众筹伙伴引入这两个全自持的住宅项目。但是，在这个过程中，严格禁止分割为以户为单位份额，也就是众筹份数不能切分至每一套房。通常情况下，众筹中的“一份”对应20~30套住房，在建筑形态上，很可能是一栋小楼，或者一个完整建筑单元。这样的情况下，自持住宅的产权没有发生分割，符合北京市政府的有关规定。
3.按照众筹的份数，参与众筹的伙伴企业支付众筹交易的对价。同时，参与众筹的伙伴企业，还要向北京万科提交相应的众筹项目运营费用。在万科开发建设完成项目后，对应众筹，这些参与众筹的伙伴企业的员工，可以租赁这些住房，同时向众筹平台缴纳租金，这些租金再由众筹平台直接返回到相应企业。
4.在整个众筹和租赁运营的过程中，自持住宅项目的产权不发生分割，租赁条件和方式，严格遵守北京市政府届时的有关规定执行。同时，北京万科提供所有物业管理和配套经营服务。
看完上述四点，攸克君觉得诸君应该初步明了，万科为两块全自持住宅项目所相想出的解决方案。当然，这只是北京万科方面经过思考之后提出的框架性设想，最终，这一切还要与届时北京市政府执行的有关规定与政策相匹配。这件事，本来就是政府、众筹伙伴企业和万科三方协调，才能做成的一件事。
只不过，只有这个模式还不够，最重要的是，参与众筹的企业伙伴需要符合哪些条件？这几乎决定这个创新模式的未来命运。
北京万科的朋友告诉攸克君，主要标准有若干。
在海淀这个两个全自持的住宅项目上，首先是要符合海淀区的产业政策导向的企业，这些产业方向包括：信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业。
鉴于这种竞地模式未来必然要在全北京市采用，因此，众筹伙伴的选择标准，还包括“要符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位”，换句话说，那些已经被定为“要疏解”的产业中的企业，务必是成为不了众筹的伙伴企业的。
如此一来，在100%自持住宅的项目上，万科实际上是以“定制”的模式展开此类项目的运营。相比于开发的“重资产”，住房众筹的模式已经转变为了“轻资产”，万科实际上成为了运营者的角色，而这种轻资产的模式，则可以使万科有条件运营管理更多的全自持住宅项目。
应该说，万科用一个新的商业模式解决了自己即将要面对的运营问题。但是，攸克君说一句公道话，北京万科的这个解决方案，解决的远远不仅仅是自己如何运营全自持住宅项目的问题。
首先，万科用商业模式的创新，积极拥护了北京市的房地产调控措施，这比喊一万句口号都管用。“魔方式”土地竞买规则是北京市创新土地市场调控方式，这种方式对于平抑北京地价，稳定市场预期的作用十分关键。
“魔方式”土地竞买规则大范围推广之后，需要有足够可以复制的商业模式运营这些自持住宅项目。能够商业运营并盈利，企业通过这种竞买规则买地，才能有持久性。万科的众筹住房模式，符合北京市政府对此的有关规定，不切分产权，还能商业运营及至获利，其他房地产企业效仿、消化这种竞买规则下的买地，无疑将更持久、稳定。这也意味着，长久市场预期的稳定。
其次，更重要的是，万科用这种模式，提供了一种改变北京住房市场结构的可能。这种住房市场结构的调整，是以“降低居住成本”为核心要义的。众所周知，北京房价高企，在相当大的程度上，已经影响了北京未来的经济活力。如果只依靠销售商品住房的模式，稀释对北京未来经济活力的影响，几乎没有可能。
然而，目前的住房租赁模式，又在稳定性、租户权益维护等方面存在种种的问题。而以万科的众筹住房的模式，则提供了富有未来经济活力的人群，在北京以相对较低的经济成本，稳定居住的可能。
这个模式配合魔方式土地竞买规则的推广，北京的住房供应结构将发生改变，符合北京定位的人群，居住成本的降低将成为可能，高房价对于北京经济活力的影响，也将被稀释。
说到底，这是一次北京房地产市场的供给侧改革，从土地竞买规则到商业运营模式，技术层面的改革才刚刚开始，不过，好在一切已经开始。只要开始，就不算晚。
