房地产行业作为充分竞争的行业，业内企业在近年的竞争和整合中正寻求新的业务突破以及更合理的资产配置。一些房企开始尝试“走出去”战略，在美国、英国以及澳洲等地开始进行海外投资并购，交易数量和金额不断增加。虽然民营企业目前在海外的投资并购活跃度要高于国有房地产企业，但信用度较高的国企将成为新的主力军。中国企业“走出去”在一些国家引起极大的关注，也引发各种争议，但是总体而言，中国企业在海外房地产市场的投资并购仍然只占少数，双方都处在相互磨合之中。因此，中国房地产企业海外投资并购仍有很大的潜力和机遇。
中国房地产企业在进行海外投资并购过程中面临着复杂的政治环境、法律体系、市场认知、交易管理、价值评估、监管审批、投后整合等诸多方面的风险。我们在实务中发现，中国企业“走出去”在交易执行阶段存在以下问题：没有充分估计工作的复杂性和不确定性；各团队工作缺乏独立性和统筹性；没有遵循国际公认的游戏规则；对交易对手的文化和期望缺乏了解；对信息的公开性和隐蔽性缺乏关注；没有注意到决策的及时性；对不利因素缺少充分的了解；在签约前缺乏对交易后管理问题的思考等。
针对上述问题，首先，企业需要明确海外投资并购目的和经营战略，在符合企业整体战略的前提下，合理选择投资对象。在首次进行海外并购或首次进入某一市场时，也可以考虑寻找商业伙伴开展合作，一方面可以共享优势、分担风险，另一方面也能够以更强的实力参与国际竞争。其次，在做出具体投资决定前，收购企业应对投资对象所在国家进行全面了解，覆盖的内容应包括国家的政治经济环境、整体市场状况、税收和监管环境等多方面因素；对投资对象进行专业尽职调查，对其财务状况、盈利能力和变现能力、商业运营、税务合规、法律合规等方面进行充分分析，深入评估潜在风险因素及影响，以在投资并购过程中更好地规避或减轻相关风险的影响；对交易架构和融资架构进行全面的分析及规划。最后，企业要提前考虑投资并购完成后，对被投资并购企业的投后管理和业务整合问题，在此过程中要考虑被并购企业的原有文化、人员安排、系统和流程控制与整合等因素，以实现平稳过渡，达到投资并购目的。
对于国有企业来说，更需要关注投资过程中的价值评估、国资审核、投后的管理方法、文化融合等相关问题，需要提前研究并设计相关方案。企业在进行海外投资并购时，应充分利用专业咨询机构的服务和建议，寻找同时熟悉当地市场以及买方业务的全球性专业机构提供收购的全流程服务，充分利用外部专业意见，以更好地识别、评价和管理投资并购中的风险。
徐 涛 普华永道房地产行业合伙人
