发改委、住建部、银监会、地方政府……近期针对楼市的新一轮密集调控令人应接不暇。不会再涨了――成为各方对未来三个月房价的一致预期。然而，三个月后呢？房价会否在蛰伏后再度发飙……
上海（楼盘）降价“暖气一开，楼市却凉了！”9月遭遇业主提价毁约，如今再度踏入中介大门的西青区购房者王辉（化名）感叹道，两个月来最明显的变化是房源急剧减少，议价空间变大。“中介跟我说最近行情转淡，许多业主陷入观望撤掉房源，还在出售的都是着急用钱的。约谈时，我稍一迟疑业主就说可以降5万元，这在之前根本不敢想。”
王辉的说法，从天津（楼盘）各中介门店的行为变化也可得到证实。链家、金乐家、迅航……在楼市最火爆之际，晚7点是门店最忙碌时段，如今却多是“开会、学习”时间，偌大的接待区空空荡荡。迅航地产经纪人甚至对以购房者身份与之攀谈的新金融观察记者表示，如果有中意房源，中介费可以由买卖双方均摊。此前，由买方独自承担2%的中介费几乎成为行规。
买方市场曙光初现。随着非理性投资投机需求得到抑制，10月百城整体房价涨幅明显放缓，多数热点城市均有所回落。
中国指数研究院报告显示，10月全国百城新建住宅均价为12825元/平方米，环比上涨1.65%，较9月回落1.18个百分点。其中，79个城市价格环比上涨，比9月减少2个，21城市价格环比下跌，比9月增加3个。按中位数计算，百城新建住宅价格中位数为7306元/平方米，环比上涨2.67%。
从新建住宅价格涨幅变动看，北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、天津、济南（楼盘）、南京（楼盘）、无锡（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、福州（楼盘）、厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、郑州（楼盘）、武汉（楼盘）、成都这16个热点城市中，除苏州、武汉外全线下滑，北京、上海、深圳、天津的样本均价分别为40948元、45447元、55150元、13414元。二手房方面，北京、上海、深圳、天津主城区样本均价为53580元、53009元、40568元、25542元，涨幅同样全面收窄。
令人惊讶的是，中商产业大数据库显示：10月上海新建商品住宅成交均价为43838元/平方米，环比下跌2.2%，结束了5个月连涨态势，风向标意味明显。
层层重压
调控持续发力，正压得楼市消息面透不过气来。近日杭州、深圳、武汉管控升级，或预示着楼市第二波风暴来袭，石家庄（楼盘）、南昌（楼盘）、长沙（楼盘）、青岛（楼盘）已进入射程。
11月14日晚间，武汉提出强化住房限购限贷措施，范围为江岸、江汉、 口、汉阳、武昌等主城区。对于非武汉户籍居民在主城区购房，要求提供购房之日前2年连续缴纳社保或个人所得税的证明，补缴的不予认定，首付比例为30%。对于已有一套住房及以上的，暂停出售。
同日，深圳调整住房公积金贷款首付比例，如家庭名下在深圳无房，首套房首付比例最低为30%；有一套住房，使用公积金再次购房首付比例不低于70%。
11月10日起，杭州实施进一步住房限购：包括上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查等。
新建住宅均价只有8133元的成都，出人意料地被波及。11月17日，成都出台治理土地市场的一系列举措并开启小范围限购，外地户籍者购买高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域房产，须在当地就业有社保条件。业内人士透露，成都和重庆（楼盘）的“价值洼地”现象已引发广泛关注，防范违规购地资金进入刻不容缓。
为了压住狂躁的房价，监管层可谓不遗余力。发改委、住建部部署从11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查。银监会也下发通知，拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查，包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷款以及理财资金是否违规进入房地产领域等，北京、上海、广州、深圳和天津均被点名。
酝酿反弹
值得关注的是，和历史相比，今年以来各地调控政策高度差异化，基本没有任何全国性措施。如基准利率上行、交易税率变更等。实际上，限购限贷政策从内容上看并不十分严厉，而整顿市场秩序的行为随时松紧可控，说明房地产市场政策仍保持了相当大的灵活度。
灵活，便预示着房价存在报复性反弹的可能。中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才便警告说，从以往调控70大中城市的数据来看，当地产价格增速转正为负、地产价格开始实质下跌之际，需求侧的房地产政策就会适时松绑，房价在一段时间后又会出现回升。
城乡土地市场分隔，被认为是一二线城市高房价的病根。按照我国严格的土地用途管制制度，农地要转为建设用地，既有多年的规模控制，也有年度计划控制。
“中心城市土地供应不足，自然房价高；农村的土地不能自然流转，自然城镇的钱就流不到农村去。生产要素之间是分隔的，城乡之间土地市场是分隔的，人因为户籍制度也是分开的，社会保障都不是全覆盖……这些制度建立好了，大家就没必要往大城市跑了。”徐洪才坦言。
多位资深业内人士对新金融观察记者表示，现在监管层强行按住了房价，对于热点城市的刚需来说，或许是最后的上车机会。房价的稳定状态，可预见的是能持续到春节过后。河西区黑牛城道与洞庭路交口附近某新盘项目经理则透露，今年的销售任务已提前完成，目前36000元的均价没有下调空间，明年行情仍旧看涨。
中信证券(600030,股吧)从投资角度分析说，当前人口集聚的趋势没有发生改变，核心城市重点区域存量不动产价值仍然安全。尤其在一个社会整体投资回报率下降，无风险利率下降的时期，这些存量资产的价值十分显著。
新金融记者 王晓东 邹昶昊
