本报讯 （记者 高立红 通讯员 吴玉萍）近日，市高院组织一、二中院及部分基层法院召开专题会，就房屋买卖合同类案件审理中的热点难点问题深入研讨，对一些具体问题达成了共识，并于16日发出通知，今后全市法院审理二手房买卖案件有了统一规范。昨天，击水律师事务所房地产部部长安刚律师解读该《通知》三大亮点，并回应了二手房买卖过程中的热点问题。
合同一般认定有效
首先是合同效力问题，以前出现过类似情况，一套房产是夫妻共同财产，一方出头卖出后，另外一方提出自己未同意，买卖合同无效。此前，法院在具体审理中，对此类原告主张基本驳回处理。
《通知》明确规定，出卖人转让仅登记在自己名下的共有房屋，未征得其他权利人同意，基于不动产的公示公信原则，如买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同应认定为有效。但有证据证明买受人存在过错，或者出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。一般认定有效，除非买方和卖方恶意串通，低价卖，其他认定为有效。
签完买卖协议应继续履行
第二大亮点是大家都关注的合同继续履行的问题。《通知》规定，当事人按照房地产行政主管部门的要求签订《天津（楼盘）市房产买卖协议》以后，一方已依约履行主要义务并主张继续履行合同，另一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，除属《合同法》第110条规定情形外，应予支持。
当事人已签订房产买卖协议或已与房产中介机构签订包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方主张继续履行，另一方拒绝履行的，除属《合同法》第110条规定情形外，法院应综合考量房管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。如具备继续履行合同条件，法院可支持当事人继续履行诉求。如不具备，法院可向当事人释明无法执行风险，并告知其可变更诉求。
赔偿不低于涨跌差价的50%
买卖协议签完后，房价大涨，卖家反悔了，买方主张赔偿损失。安刚律师介绍，以前，对于此类案件，各法院看法不一，有的主张全额赔偿，有的主张不赔。现在有了统一说法。《通知》规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失，赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。房屋涨跌差价属合同履行后可获得利益，实际损失额确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
