临近年末，部分银行上调了按揭利率，房贷的审核普遍趋严，放贷速度比最宽松时期也会明显放慢
房价环比降温，城市分化明显。10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨1.07%，涨幅较上月缩窄0.73个百分点，环比涨幅超过2%的城市由9月份的23个下降至11个。其中一线城市降温最为明显，10月份仅环比增长0.47%，涨幅较上月收窄2.81个百分点，深圳房价更是由涨转跌，环比下降0.5%；二线城市次之，环比涨幅收窄约1个百分点；三线城市环比涨幅则仅有不到0.3个百分点的下滑，体现了不同城市调控的效果。新建商品住宅价格同比增长10.43%，较9月份继续提高，但一线城市同比出现了约1个百分点的小幅下降。
商品房销售增速小幅放缓。1月份-10月份，商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，增速比1月份-9月份回落0.1个百分点。商品房销售额91482亿元，增长41.2%，增速回落0.1个百分点。单月销售面积和销售额增速的回落幅度更为明显，较上月分别下降7.7个百分点和16个百分点。从40个大中城市销售面积增速来看，各线城市成交增速上扬的态势都被“按”住了，其中一线城市的增速最低，二、三线城市仍处于较高增速水平。预计调控效果的继续呈现以及市场前期需求透支后进入观望期，11月份销售数据同比降继续回落。
低基数使年末房地产投资增速小幅上扬。2016年1月份-10月份，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%，增速比1月份-9月份提高0.8个百分点。房地产投资增速年末有小幅上扬态势，与去年的低基数有关。去年10月份单月房地产投资额为下半年最低，使10月份单月投资增速一跃至13.4%。
相比拿地，10月份新开工增速对投资增速的提升贡献更多。1月份-10月份房屋新开工面积137375万平方米，增长8.1%，增速提高1.3个百分点。从40个大中城市的情况来看，二线城市开工增速较其他高，一线城市新开工增速较上月提升，三线城市却出现了明显的下降，能在一定程度上反映前期拿地的结构。1月份-10月份房地产开发企业土地购置面积16873万平方米，同比下降5.5%；土地成交价款6764亿元，增长16.7%，增速均较上期略有改善。受去年同期低基数影响，10月份单月新开工增速同比增速从上月的-19.4%大幅转正为19.9%，而单月土地购置面积和成交价款同比均较上月明显下滑，可见10月份新开工增速的明显提升对房地产投资增速的贡献亦主要受基数效应影响。
单月房地产投资额、新开工面积和土地购置面积均较上月有所下降，但并不能反映10月份调控后开发商是否存在收缩反应，而是季节性的体现，这是因为历年10月份都不是扩大开工和加大拿地的月份。12月份为地方政府推地高峰，尽管土地拍卖严格监管，但预计年末土地市场景气度仍将有所提高。
个人按揭贷款仍实现高增长。1月份-10月份，房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增长15.5%，增速与1月份-9月份持平。其中，国内贷款、自筹资金分别小幅微涨了1.2%和0.6%；占比较小的利用外资下降49.0%； 而“其他资金”项仍然实现了大幅增长。其中，定金及预收款33655亿元，增长32.2%；个人按揭贷款19783亿元，增长51.5%。10月份起限购限贷措施在主流城市中铺开，上海（楼盘）、深圳等核心城市也要求全面禁止和清理合力贷、接力贷、前夫前妻参与还贷、首付贷、众筹炒房等业务，杜绝打政策擦边球的情况发生，这些措施对按揭贷款的影响将逐步显现。临近年末，多数银行个贷指标基本完成，加上处于政策收紧和严查的敏感期，部分银行上调了按揭利率，房贷的审核普遍趋严，放贷速度比最宽松时期也会明显放慢。
（作者系交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员）
