和讯房产消息 11月10日，仲量联行-美国住宅市场展望暨75 Parklane&Shore中国首发媒体发布会在京召开。会上，仲量联行就目前的美国住宅市场报告进行了一系列的展示与分析。其华北区研究部总监麦哲文（Steven McCord）对此表示：“虽然目前的增速并不猛烈，但是这种健康且后劲十足的增长趋势，让整个市场都表现地异常积极。”
根据美国第三季度实际GDP年化季率（2.9%）来看，高于前一季度1.4%的增速，经济增速保持稳定。
经济复苏效应显现
住宅市场变化往往受到地区及全球经济变化、人口基数、就业率、市场供需比等多方面影响。美国的经济复苏持续了7年，在去年12月美联储进行了9年来的首次加息，但是加息的幅度只有0.25%。美联储主席耶伦茨此前曾表示，美联储多数官员认为如果经济保持现状，没有出现较大的全新风险，在今年加息是合适的。而市场也曾普遍预计美联储在12月加息的可能性比较大。
同时，美国的人口增长率仍旧稳定，移民的涌入刺激了美国房地产的刚性需求和投资性需求。根据世界银行统计，截止到2014年，美国总人口为3.19亿，而趋势统计，到2060年，美国人口将接近4.2亿。快速的人口增长，不仅体现在休斯顿、华盛顿、纽约等中心地区，同时也在多个区域性城市，如迈阿密、芝加哥、旧金山、圣荷西、圣地亚哥等。
另外，失业率的稳步下降，已经回落到正常状态，人口的常规上浮，让市场需求口被打开。种种迹象表明，美国经济复苏的特征日益显现。
平稳增速下的多区发展
2007年的金融危机，让美国以及世界经济都饱受重创，这个伤痕显然正在愈合。从这个泥潭中走出来的美国，开始蓄精养锐。根据仲量联行对于美国各地区的房价指数报告显示，在2010年，各区房价开始止跌反弹，之后五年均呈现平稳增长，而这种增长速度甚至超越了以往任何时期。
报告显示，从1980年到2016年美国主要城市的房价指数对比中可以看出，近四十年来，美国整体价格指数虽有所起伏，但整体保持稳步提升。具体到实际价格，洛杉矶的实际房价走势最陡，相对来说可能存在泡沫；而纽约保持相对稳定，抗压性更强，这受益于纽约强大的经济根基以及整体政策的调控，当然，市场的基本需求同样起到了中流砥柱的作用。
值得一提的是，今年由于美元的暂时性低潮，让全世界投资者再度亢奋，美国迎来投资“丰收年”，在各地区的房产实际均价中，波士顿、西雅图地区平稳上涨，追平纽约。显然，美国的地产投资核心区已经被慢慢铺开，投资者以及房产商开始了更多的尝试。
房屋空置率下降
由于国家文化差异，以及美国租房体系的完善，美国人对买房没有亚洲人这般的“执念”。美国商务部的报告称，根据季节因素调整后，第一季度的住房自有率为63.6%，为史上第三低。这美国房屋空置率持续下降，经济复苏长线效应凸显倒是让外来投资者发现了机会，无论是房屋本身的价格涨幅，还是后期租赁带来的收益，都让美国地产受到市场欢迎。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。房屋“租售比”约为1:100，这表明，房地产有投资价值；而一旦租售比达到1:200 时，表明投资买房存在风险。
美国市场自2006 年房价虚高、租房市场低迷后，从2013 年开始，市场终于回归到了正常水平，并呈现稳定态势。尤其是纽约与芝加哥，租售比都降到1:100 以下，这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，不用100 个月就能收回房款。
美国空置率有两种，一种是出租住宅空置率，另外一个是自有住宅空置率（没有进入市场的新房源并不被计算在内）。
所以，人口及市场的硬需求仍影响着美国的房屋租赁市场，美国人口普查局的数据显示，当前美国出租住宅空置率最低的前十名城市主要来自东北部及西部，如纽约、西雅图、洛杉矶和旧金山等。与此同时，根据美国联邦贮备银行圣路易斯分局（Federal Reserve Bank ofSt. Louis）在7 月28 日发表的第二季度经济数据研究显示，2016 年美国第二季房产自有住宅的空置率低至1.7%。空置率的走低很大程度上将继续刺激美国的房价以及出租价。
