一系列新政带来的市场预期改变，无疑将使部分豪宅项目“梦碎”。
9・30新政出台以来，越来越多的计划入市楼盘出现延期入市现象。高端楼盘开发商也陷入了“纠结”期：“是主动调低价格入市销售呢，还是再等一等，看看市场形势？”这成了一个艰难的选择。未来，北京（楼盘）高端楼盘不但取证困难，还可能遇到开盘卖不动的风险。
豪宅项目客源明显减少
9月30日住建委公布的新政中首次将普通住宅与非普通住宅的贷款比例做差别化对待，对非普通住宅来说，购买首套房的首付款比例不低于40%，而购买二套房的首付比例不低于70%，这让不少改善性置业的购房者望而却步，豪宅项目的客源有明显减少。
近日，记者走访亦庄别墅区和孙河别墅区多个项目，发现与十一长假之前相比，售楼部冷清了不少，与记者在8、9月份走访这些项目时看到的情景截然不同，已不见以家庭为单位前去看房的客户。在位于亦庄的紫禁壹号院营销中心，沙盘区加上接待厅偌大的空间没有一个客户，销售人员告诉记者，自从限购之后，来访客户明显减少，限购对他们的影响太大了，70%的首付阻挡了很多改善性置业的客户。
记者在销控表上看到，紫禁壹号院的合院产品共有约100套，去化大半，还剩40多套，总价基本在3500万元左右，销售人员给记者算了一笔账：按照以前的首套房首付30%来算，以首套房购买一套合院产品最低约交1000万元首付，限购以后最低首付40%，客户最低要多付350万元，影响最大的是改善性置业的客户，最低首付由50%上升为70%，一下多出700万元的首付款。
成交量下跌显著
最新统计显示，2016年10月，北京7万+公寓豪宅共实现成交191套，成交面积3.9万平方米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。但从价格上来看，10月公寓豪宅市场成交均价仍高达10.7万元/平方米，这一价格超越7月创造的价格纪录，达到历史新高。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，“京八条”新政执行一个月后，北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右，而公寓豪宅跌幅大大超过整体市场跌幅，由此可以看出，新政之后公寓豪宅市场所受到的冲击更为直接。
分析显示，多项目政策作用之下，使得豪宅市场当中首置型客群、改善型客群以及投资型客群均受到波及，特别是高端置业客群，不仅受制于增加首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期普遍形成，造成在售豪宅的销量放缓。
开发商开始陷入“纠结”期
据机构统计，11月北京住宅市场预计有13个项目入市，其中包括华润昆仑域、绿地・海珀云翡等7个纯新盘，以及包括万科翡翠公园、金地未未来等在内的6个老项目后期。
这些计划入市的项目中，只有华润昆仑域、绿地・海珀云翡是豪宅项目。其中，华润昆仑域项目由华润、招商、九龙仓和平安四家在2015年初联合取得，项目地处南三环，楼面价高达4.5万元/平方米。而位于大兴黄村的绿地・海珀云翡当时拍地的楼面价也高达4.7万元/平方米，甚至超过区域内所有在售楼盘的售价。
据了解，多家开发商也陷入了“纠结”：“是主动调整价格，取证销售呢？还是等一等，再看市场形势？”
业内人士预计，未来，越来越多的高端项目出现两难境况，要是定价过高就很难取得销售许可证，而另一方面，如果入市销售也可能因客户不买账而出现踏空现象。
分析人士表示，年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。其中部分高价地周边老项目，尽管调价意愿高涨已经一脚踏入豪宅行列，但新政的限价条款以及市场预期的改变，无疑将使这些项目“豪宅梦碎”。而对于尚未入市高价地项目而言，如果客户流失量过大则需要一个过程重新积累客户。
