“地王”解绑时机有套路 房企直言项目做到一半再找合作方就很困难
拿地激进有着“地王制造机”之称的信达地产(600657,股吧)在11月初又给深圳（楼盘）地王解套了。在此之前，其已经多次运用引入合作者或投资方的方式，为多个地王进行解套。
事实上，今年几波汹涌的地王潮过后，为地王项目引入投资人、合作方，使地王化解潜在风险，成为摆在不少开发商面前新的课题。在地王项目上抱团防风险的，不止是信达地产。
为何这波地王在开发初期就频频抱团？对此，一家曾参与地王项目合作的房企高层对《华夏时报》记者道出了原委，在他看来，地王做到一半做不下时，再找合作方很困难。“项目到后期也就只有找投资方介入，往往会遭到狠命压价。因此只有在项目初期合作最合适，如果市场向好双方可以一起赚钱。”
冬未至已先抱团
信达地产对又一个地王项目进行了解套。
11月3日，泰禾方面传出消息，公司接受信达地产委托，为信达地产在深圳坪山新区的G11337-0101住宅项目提供代建及销售管理服务。
泰禾代建的这个项目，是信达地产去年在深圳拍下的地王。去年12月22日信达地产斥资30.3亿元，以2.72万元/平方米的单价拍下了前述深圳坪山新区住宅地王。
这已经是泰禾第二次为信达地产代建地王项目。
记者了解到，由信达和泰禾开发的上海泰禾院子将于近期开盘。但这个以泰禾院子命名的豪宅项目，其实是去年十一月信达地产以73亿元总价、6.3万元/平方米的单价拍下的，一个月后信达引入了泰禾作为合作方。
“信达地产虽然有融资途径多，但以其目前的运营能力单独做地王项目，新江湾城项目几乎要赔钱。因此才会引入泰禾作为操盘手和合作方，来减轻压力，化解地王风险。”一位不愿具名的地产人士说。
用同样的方式，信达以稀释股权的方式，通过引入融创、滨江为杭州（楼盘）奥体全国总价地王化解了风险。
多次用引入合作者或投资方的方式来减少地王投资压力的，不只是信达。
合肥（楼盘）市场近日传出消息，万科将与合肥当地房企文一地产联合开发位于合肥东部的FD16-12号地王项目。
此前在9月23日，万科以1650万/亩的价格获得了肥东FD16-12号地，楼面价超过1.2万元/平方米。该地块是今年肥东县推出的面积最大的单宗地块，而230%的溢价率以及48.8亿元的总价，使该地块成为合肥东部目前集面积最大、总价最高及楼板价最贵于一身的三料地王。不过目前万科及文一地产，目前暂未对外披露双方合作的具体框架，以双方在项目中的角色分配。
万科为合肥东部三料地王引入合作方的前三天，福建房企融侨集团也为其在合肥的包河项目引入了合作者招商局蛇口。今年五月底，融侨以7.04亿元的总价、271%的溢价率获得合肥包河区S1512号地块，楼板价达1.34万元/平方米。
有着豪宅王之称的绿城，不久前也为今年年初拍下的杭州最贵单价地王，引入了合作方。
10月18日绿城宣布杭州潮鸣地王项目将引入建发地产。今年3月23日杭州主城区潮鸣艮山地块被绿城以37.35亿元的价格拍下。该地块超过4.5万元/平方米的楼板价，不但成为今年杭州单价最贵的土地，也刷新了杭州住宅楼板价的纪录，成为杭州单价最贵的地王。
据了解，绿城与建发的首次合作，建发在该项目占30%的股份，角色是财务投资人，而绿城则负责这个杭州最贵单价地王的操盘和管控。
引合作化解地王风险
“市场继续向上，地王项目的危机当然会随之慢慢削减。可市场如果出现横盘或调整，将加大地王项目的危机。对开发商来说，或者把项目折损后卖掉，或者用时间换空间等待市场向好后再上市。”仲量联行研究部总监周志锋认为，在10月份政府不断对楼市调控加码的背景下，地王的风险也在进一步加大。
分析人士认为，基于今年高地价的行情，接下来将有更多开发商采取联合开发或引入投资者的方式，以化解高地价带来的潜在风险。
房多多合伙人兼COO曾熙指出，开发商自身实力雄厚或操盘能力强，并不意味着就能做好地王项目。总价地王风险固然大，但单价地王风险更大。
“在价格处于相对高位的当下，自己一家扛着开发地王，未来会相当辛苦，风险也会不断累积。因此找到能够互补的合作方，弥补自己的不足、分担项目风险，成为地王项目合作开发中一个非常重要的原因。”曾熙表示。
一家大型机构资本市场部董事指出，地王项目如果运作的好其收益可能会高于普通项目，但另一方面风险也较普通项目的要大很多。对于调控不断加码，房产资金可能会逐渐小幅收紧的情况下，开发商才会采取尽早引入新的投资方、合作人的方式，以共收益、共担风险。
有开发商告诉记者，地王项目的合作选择时机很重要。
一家曾参与地王项目合作的房企高层告诉记者，地王做到一半做不下再找合作方就很困难了。这会给对方一种自己变成接盘侠的感觉，双方之后的合作很难顺利。
“项目到后期再界入，恐怕只有投资方，而投资方往往会狠命压价。因此只有在项目初期合作最合适，如果市场向好双方可以一起赚钱，市场出现波动则一起分担。另外项目初期就确定合作方，也有利于双方团队理念融合、项目发展及定位。因此对地王来说，合作宜早不宜迟，越迟合作后续的磨合成本可能会越大。”前述房企高层说。
此外，甩包袱也是化解公司风险的一种方式。信达地产除入投资人和合作方，也通过转让项目来减少公司潜在的风险。有媒体报道，信达地产近期正在以7028.8万元的价格，对外挂牌出售旗下的子公司上海宝纳园置业48%的股份，转让之后信达地产将不再持有该公司任何股份。
