文/本刊记者 甄爱军
调控已经使得一线城市和热点二线城市楼市出现降温迹象，一直领涨的深圳（楼盘）房价甚至微幅回落。不过专家表示，未来房价不会因为调控而出现大幅下跌，同时长期趋势仍会保持上涨态势，所以自住买房无需等待观望。
楼市现降温迹象
调控收紧效果明显，一线城市及热点二线城市楼市出现了降温迹象。
来自国家统计局公布的数据显示，包括北京（楼盘）、上海（楼盘）、南京（楼盘）、厦门（楼盘）等在内的15个一线及热点二线城市在10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅已全线收窄，其中，深圳和成都还分别下降0.3%和0.1%。而这也是今年来，深圳新建商品住宅价格首次出现环比下降。其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。
表 部分热点城市近期新建商品住宅价格变动对比表
城市 新建商品住宅价格环比指数
10月上半月 9月 变动（个百分点）
北京 101.2 104.9 -3.7
天津（楼盘）101.9 104.2 -2.3
上海 100.7 103.2 -2.5
南京 102 103.7 -1.7
无锡（楼盘）104.4 108.2 -3.8
杭州（楼盘）103 105.5 -2.5
合肥（楼盘）101 104.6 -3.6
福州（楼盘）102.5 105.1 -2.6
厦门 101 102.9 -1.9
济南（楼盘）103.2 105.2 -2
郑州（楼盘）104.3 107.6 -3.3
武汉（楼盘）102.9 103.9 -1
广州（楼盘）101.3 103.1 -1.8
深圳 99.7 101.9 -2.2
成都 99.9 102.5 -2.6
数据来源：国家统计局管网
另外，从新建商品住宅网签成交量看，一线和部分热点二线城市中，多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中，成交量环比下降80%～60%的城市有4个，下降60%～40%的城市有3个，下降40%～20%的城市有3个。
对此，专家分析指出，调控收紧有效地遏制住了区域性市场房价过热势头。知名楼市专家谢逸枫分析指出，从数据上看，一线和部分热点二线城市房价过快上涨势头得到明显遏制。首先是一些热点城市结合实际调节供求关系，增加住宅用地和普通商品住房供应，这些调控举措对积极引导预期，缓解供求矛盾。其次是地方政府不断给房企施压、销售管制、限售限价限签，给购房者限贷、限购限买等。此外，各地正严厉查处开发企业捂盘惜售等行为，一些之前被开发企业刻意“捂盘”的房源入市销售，住房供应有所增加。还有就是投资投机需求的抑制。各地出台的限购限贷等措施，主要目的是保护自住和改善性需求，并抑制投资投机性购房，让住房回归居住属性。
调控并未出重手
虽然在短短一个多星期之内，有十来个城市重启限购、限贷措施，但调控力度并不是很大，而且仅限于热点城市，所以这一轮调控属于“点射”，而不是“一刀切”。
易居研究院智库总监严跃进告诉本刊记者，这一轮调控的主要对象为房价上涨过快城市，主要集中在一线城市和少数二线城市，属于局部的调控。而在2014年前后共有超过40多个城市实施限购，可见当前限购城市要小得多。
其次，截止到目前，国内房地产市场仍然存在去库存压力，不少城市库存水平仍然非常高，因此也不可能全面收紧调控。根据国家统计局公布的数据显示，9月末，商品房待售面积69612万平方米，比8月末减少1258万平方米。其中，住宅待售面积减少1177万平方米，办公楼待售面积减少45万平方米，商业营业用房待售面积减少45万平方米。
而从具体城市来看，西、北城市以及大部分三四线城市，仍然是饱受高库存之苦。根据易居研究院公布的数据显示，截至9月底，包括北海（楼盘）、蚌埠、江阴（楼盘）、丹东（楼盘）等小城市，反映库存高低的存销比仍然高达25个月以上，处于供需极度失衡阶段。此外，包括兰州（楼盘）、西宁（楼盘）、哈尔滨（楼盘）、乌鲁木齐等省会城市，存销比也高于20个月，供需结构同样也不合理（具体可见图1）。
图1 国内部分城市库存情况
数据来源：易居研究院
另外，政策并未用完。世邦魏理仕有关人士分析指出，目前二线城市的市场限制措施仍属宽松。如果市场过热现象未受到遏制，政府仍有相当充足的政策空间，通过收紧行政、税收及信贷政策多管齐下进行调控。
最为主要的是，银行并未对房贷实施“关闸”动作，资金环境仍旧宽松。据介绍，这一轮房价的上涨，在一定程度上与宽松的货币政策与资金环境密切相关，根据央行公布的数据显示，前9月国内个人住房贷款新增3.63万亿元，同比增加98.4%，这直接导致一二线城市房地产交易活跃，并助推房价上涨。不过需要留意的是，目前有个别城市开始收紧房贷。如近日有25家中资商业银行被央行上海总部约谈，被要求继续严格执行房地产限贷政策；北京也开始出现房贷申请时间延长的情形；从今年7月份开始，深圳各商业银行开始收紧房贷利率的折扣力度。
自住购房勿等待
调控收紧使得市场降温，反而使得楼市出现了难得的购房时间窗口，而考虑到未来房价下跌的概率并不大，加上金融环境仍然比较宽松，所以对于自住需求而言，可根据自身情况按照既定计划完成置业目标，当然在买房的过程中也需量力而行，避免盲目追涨的风险。
业内人士分析指出，虽然包括一线城市及部分热点二线城市已收紧调控，但考虑到现阶段这些城市库存水平较低，所以房价下行的可能性不大。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，现阶段政府因城施政仍为主线，工作重心仍将放在抑制一二线城市泡沫、促进三四线城市去库存上。在一二线城市，由于新政实施将缩小购房者基数且抑制投资意愿，住宅销售将受抑制，然而，鉴于一二线城市目前较低的住宅库存水平，我们认为价格在2017年二季度前出现集中回调的几率不大。
严跃进表示，在今年底前，个别大城市房价依然会上涨，只不过涨幅没有近期的大。今年底前市场需求依然属于高位，部分房企会加快推盘。到了明年，市场整体成交量或会下滑，房价会有所下降。
甚至有专家表示，从房价发展趋势来看，未来房价还是会保持震荡上行的态势。谢逸枫分析指出，从长期来看，政策无法改变土地供应政策、制度与供需矛盾及货币、金融、信贷、人民币等因素的情况下，房价还会上涨。谢逸枫进一步分析指出，如果2017年经济下行压力加大与楼市出现房价暴跌风险，调控将会及时出现放松。
谢逸枫表示，买房还是等待？肯定是越等越买不起。换句话说，房子还没有到真正贵的时候。“现在不出手，以后房价涨起来了肯定要后悔死。”他如是说。
