滁州某房企项目的实际阳台。
滁州某房企项目的样板间阳台。
“省心变闹心”：买到问题精装房怎么办
◎精装房出现的质量问题大致可分为两类：一类是房屋主体结构存在质量问题，另一类是房屋的装修出现质量问题
◎专家建议，如果房屋的质量问题未达到严重影响正常居住的程度，业主可以要求开发商维修、修复
不少人在买精装修房屋时都遇到过如下情况：本想通过买精装房省去冗长复杂的装修过程，但却在收房时发现房屋装修问题重重，最后陷入与开发商漫长的斡旋甚至诉讼中。
“很多业主发现，实物要么是装修质量较差，要么是跟样板间不一致，甚至有些项目小区的规划都跟沙盘展示的内容大相径庭。”北京法学会不动产研究会理事王玉臣告诉法治周末记者，这是精装房存在的主要问题，而且开发商通常会在合同中通过设置某些条款撇清责任，增大业主的维权难度。
当前精装交付的项目越来越多，甚至有些别墅项目都在试行精装交付。购房者在决定签订精装修房屋买卖合同时，需要注意哪些内容，以避免未来收房时出现问题？
质量问题有轻重
严重影响居住可要求赔偿
一位购买过精装修房屋的业主告诉法治周末记者，即便是自己装修，可能也存在这样或那样的瑕疵，精装修房屋出现个别问题都可以理解，但如果收房时或者入住后发现问题重重，而且如果开发商解决问题的态度不好、速度不快，那么业主心里就会认为房子精装质量有问题；如果问题同时出现在多个业主家里，业主很可能会集体向开发商讨说法。
今年上半年，在云南西双版纳购买了某别墅项目的几个业主，甚至向当地住房和城乡建设局申请对别墅的质量问题进行查处。
该别墅项目的一位李姓业主告诉法治周末记者，他在收房后发现室内精装修存在不少问题，包括卫生间漏水、地板和地砖出现大量空鼓、翘起，室内门锁锁不住，卧室墙面发黄发潮、卧室顶面藤席翘起等。
在该业主向住建部门递交的申请查处项目质量问题的申请书中，这些业主们列举了项目存在的27项问题。
“在收房后的4个月，家里一直在维修，简直就像个工地。”前述业主告诉法治周末记者，他们因此还向这个项目的开发商发去了请愿书，希望能够协助业主解决问题。
类似情况并非个案。
如果购房者在收房后发现精装修内容存在问题，除了要求开发商维修以外，是否还可以要求开发商进行赔偿？
北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧告诉法治周末记者，精装房出现的质量问题大致可分为两类：一类是房屋主体结构存在质量问题，另一类是房屋的装修出现质量问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
“如果房屋的质量问题未达到严重影响正常居住的程度，业主可以要求开发商维修、修复。”王玉臣表示。
在百度上输入关键词“精装修质量差”，可以找到相关结果10100000个。为何会有这么多项目的精装修存在问题？
王玉臣认为，这和没有精装修标准、装修合同不规范密切相关，因为没有行业规范或者合同约定得不清楚，开发商在进行精装修时没有客观标准，没有法律责任，因此很难受约束。
郭韧建议购房者，在购买精装修房屋时，要在购房合同中就装修所使用的材料、品牌、型号、安全环保标准等作出明确约定，不能笼统地约定“进口”“高档”“国内名牌”“国际名牌”等，并在验收时检查是否与合同约定相符，防止开发商弄虚作假，以次充好。
郭韧还提到，有些开发商在售卖精装修房屋时，有意将房屋买卖合同与装修合同分开签订，买卖合同与开发商签订，而装修合同却与装修公司签订，付款时购房者将购房款付给开发商，而将装修款付给装修公司。在这种情况下，购房合同与装修合同为两个独立的合同，在因装修质量发生纠纷时，开发商往往以与自己无关为由推脱责任。
“购房者在购买精装修房屋时要特别留意这种情形，如开发商坚持要求两个合同分别签订，购房者可要求在装修合同中加上要求开发商承担连带责任的条款。”郭韧提醒道。
实物与样板间不一致
警惕开发商通过合同排除责任
今年以来，某知名房企在江苏省的数个项目，都有业主反映，实物交付的情况和样板间不一致，因而维权。
该房企在太仓项目的业主在收房后，发现主卧与客厅房顶多了一道承重梁，业主认为多出的承重梁严重影响了整个卧室的建筑结构、美观以及房屋市场价值，而且跟样板间不一致，但有销售人员在销售房屋时告诉业主实际交付房屋和样板间完全一致。
有业主认为开发商存在虚假宣传的情况，并于今年2月在12315网站上就此事进行投诉。
太仓市住房和城乡建设局在调查后回复称，开发商表示每幢楼房均按住建局审图中心审核的图纸进行施工，在样板房内张贴的户型介绍图中也备注“所有室内装饰、设计、摆设、设备仅供参考，具体交楼标准按《购房买卖合同》所示”和“以上图则所示间隔、尺寸仅供参考，具体以政府部门最后批准之图则与法律文件为标准”，在《商品房买卖合同》中也已告知样板房只作为购房客户感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为商品房的交付标准。所以综合目前资料情况，我局无法认定开发商存在虚假宣传的违法行为。
该房企在滁州项目的业主采取的维权方式则是直面开发商。该项目业主收房后，发现交付房屋的阳台跟样板间不一致，比如样板间的南阳台为全开放式观景阳台，而实际交付的阳台却有一半被封堵上。在跟开发商沟通未达到预期的情况下，有业主在售楼处拉出“×××虚假宣传”的条幅。
样板间在法律意义上是否属于开发商对业主的承诺？精装修交付的房屋是否必须跟样板间一致？
王玉臣告诉记者，样板间属于开发商的承诺。若是合同中明确约定样板间不作为交付标准的，需要特别向购房人进行提示并标注，向购房人进行特别说明。若是合同没有约定的，应该以样板间为准。
王玉臣做此分析的理由是，《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”
郭韧表示，实践中大多数开发商单方拟定的《商品房买卖合同》及其附件均会像前述太仓某房企项目一样，设定特别条款，在此情况下按照严守合同约定内容履约的原则，开发商实际交付的商品房就无需与样板房一致。
“但作为格式条款，开发商应当显著标识并对购房者进行提示，若开发商未对其提供的房屋买卖合同进行必要说明，购房者可以以‘格式合同提供方未作必要的提醒和解释’为由申请合同条款无效。但有一定的举证难度。”郭韧补充道。
郭韧因此提醒购房者，与开发商达成一致的内容不能仅仅是口头约定，要以书面形式确定下来，这样更有利于得到法律的保护；同时考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议购房者将样板房情况以拍照、录像等证据形式予以固定。
沙盘展示与实际规划不符
开发商或涉嫌虚假宣传
精装修房屋不少都是高端小区甚至是别墅，高端社区的小区规划对于业主购买房屋也有很大影响。而售楼处展示规划的重要方式是沙盘，如果沙盘显示的内容，跟实际规划不符，业主可以如何维权？
例如，有项目沙盘上显示绿化面积很大，但实际交付时绿化面积严重缩水；有项目沙盘上显示小区内有学校，且学校对楼盘光线无遮挡，但在实际建造过程中改变学校位置，对某些房屋的采光产生影响。
前述西双版纳某别墅项目的李姓业主告诉法治周末记者，该小区也存在类似问题，沙盘显示项目D区南侧是水系和绿地，但实际上显示为水系和绿地的地块，并非在项目范围内，水系和绿地并不真实存在。
沙盘上的显示是否构成开发商对业主的承诺，是否构成要约？
王玉臣告诉记者，沙盘也属于开发商的宣传广告或宣传资料。沙盘上显示是否属于开发商的要约、承诺，要看合同约定，若是合同没有约定很难认定是开发商的承诺或要约。
不过，王玉臣和郭韧在接受采访时均提到，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
基于此，王玉臣认为购房者也可以视情况向开发商主张权利，要求赔偿。“但是在司法实践中，这种情况通过民事诉讼解决的难度很大，法院的认定一般比较严格，甚至可以称之为苛刻。”
如果沙盘上展示的非项目内部的内容，与实际情况不符，开发商是否构成虚假宣传？
郭韧表示，根据我国广告法及相关司法解释，判断虚假广告的标准有两个：一是不实广告，二是误导广告，二者具备其一即可。沙盘上展示的内容如与实际情况不符，存在欺骗性或误导性，则很可能构成虚假广告，开发商也可能涉嫌虚假宣传，房屋购买者可在收集相关证据后向工商部门投诉。
“如果业主申请查处后，工商部门不履行法定职责，则可以提起相关的行政诉讼。”王玉臣建议。
