张海英
国家发改委副主任宁吉 日前表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。尽管从去年下半年开始，全国多地进行了一轮又一轮楼市调控，使得房价热点城市的楼市呈现降温之势。但未来楼市如何走向仍是个未知数，原因之一便是缺少长效机制即缺少“稳压器”。
近年来，国内楼市涨多跌少，主要依靠宏观调控来“稳压”。在楼市分化之后，又采取分城施策的措施来“稳压”。虽然每轮调控所出台的政策都有一定效果，但有效期一般都比较短暂。除市场原因之外，这些临时性政策，如限购限贷限售限价等，都未能真正改变房价上涨的市场预期。
因此，稳定楼市的长效机制被列入议事日程。其中，2013年有媒体披露，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，正在小范围内征求意见。此次国家发改委负责人透露正在紧锣密鼓研究制定长效机制，再次受到舆论和市场的关注。
这是一种什么样的机制，具体包括哪些内容，什么时候出台和实施？目前仍然没有确切答案。
不过，用“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位来推测，这一长效机制的核心应该是遏制投机炒房，还原房子的居住属性。而具体内容应该包括土地、金融、税收、投资、保障、立法等方面，这大概应是治理手段比较完备的“稳压器”。
土地财政改革会不会纳入楼市长效机制？这也是很多人关心的问题之一。因为长期以来，很多地方高度依赖于土地财政，一方面对房价上涨起到推动作用；另一方面，落实调控政策、抑制房价上涨的决心不大。但坦率地说，土地财政不可持续。只有改革土地财政，平衡地方的财权与事权，才能给楼市长期“稳压”。
此外，房地产税会不会成为楼市长效机制中的“主攻武器”？笔者认为有这个可能，因为未来我国楼市治理的方向是法治手段，而房地产税要符合税收法定原则。再看现实，我国住房持有环节税收缺位，在交易环节税收又不给力，这些明显的短板必然要补。所以，期待财税改革和房地产税纳入到楼市长效机制中，并作为“重点武器”。
笔者认为，有必要把出台实施楼市长效机制作为新一轮房改契机。1998年住房改革后，对于不断暴露的问题，舆论多次呼吁第二次房改，此次应该借着推行长效机制的契机推行新房改，让楼市“脱胎换骨”。
国家发改委负责人用“紧锣密鼓”来形容研究制定楼市长效机制的节奏与效率，值得期待。既然如此，笔者建议，应该公开时间表和主要措施，让市场早日对楼市长效机制形成可靠预期，并给予公众参与讨论的机会。同时，公开时间表和进度等信息，能让公众看到这一机制是踩着“鼓点节奏”推进的。
事实上，每一天都是楼市长效机制正式实施的合适时机，因为我们亟须长效机制来稳定市场预期，以避免房价的大起大落。在长效机制正式实施之前，要靠临时机制来“稳压”，而一旦长效机制实施，临时机制或可以退出历史舞台了。
