距闽系房企禹洲地产（01628.HK）走出厦门，落户上海已一年。近日，禹洲地产董事局主席林龙安接受采访时表示，禹洲将继续秉持“稳健经营、合作共赢”的经营方略，立足刚需型和改善型住房。
林龙安表示，未来禹洲地产将保证适度规模增长，保持“三高一低”（高毛利、高净利率、高派息率、低负债率）业绩目标，三年内争取突破千亿规模。
深耕长三角
禹洲地产4月9日公布的数据显示，2017年首季累计实现销售金额101.51亿元，同比增长80.36%。这一销售额，意味着禹洲已完成年度300亿元销售目标的34%。
今年1月，禹洲地产曾提出280亿元的年销售目标。不过，在3月举行的业绩发布会上，林龙安又宣布上调2017年的销售目标至300亿元。
近期禹洲地产核心布局城市（合肥（楼盘）和厦门）住房政策收紧，但其在2017年仍保持较好的销售成绩。中银国际认为，这与禹洲提前布局地块价值洼地不无关系。例如禹洲合肥地块多为2013年和2014年取得，在市场调节的大环境下，禹洲土地储备优势明显，拥有灵活的定价空间。
截至2016年12月31日，禹洲土地储备面积为954.28万平方米。据林龙安透露，近千万平方米的土地储备中70%位于长三角，并贡献了集团销售收入50%以上。他预计，未来三年内，长三角对禹洲的贡献将达到60%左右。2016年将总部搬到上海，也显示了禹洲拓展长三角的决心。
禹洲也一直未停止辐射全国的步伐。林龙安在接受采访表示，禹洲集团2017年买地预算在150亿元左右，在未来将重点关注环渤海和珠三角地区，尤其是极具市场价值的广东板块。包括武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、南昌（楼盘）在内的中部城市也会有所关注。
在媒体早前报道中，禹洲透露在一季度，其于珠海（楼盘）、东莞（楼盘）、惠州（楼盘）、深圳（楼盘）等地也均已有意向项目，其中深圳项目为旧改项目，“一直在沟通中”。而在3月举行的业绩会上，林龙安曾表示，其深圳公司已建立，团队也已搭建好，力争今年于珠三角地区落地一两个项目。
业绩的“三高一低”
财报显示，禹洲地产连续8年维持在30%以上的毛利率，数年维持在15%以上的净利率，承诺今年不低于30%的股票派息率，以及长期控制在60%-80%的负债率。
采访中，林龙安一直强调“稳健经营”和“承担股东责任”。落地到具体经营，主要表现在禹洲对维持低负债率和收并购拓展方式的偏好。
林龙安表示，禹洲几乎不参与所在城市的“地王”竞争，并非常注意土地纳储的时机，有利于禹洲降低拿地成本，提升利润空间。林龙安透露，截至目前，禹洲近三分之一的项目来自于收并购，禹洲2006年进入上海和合肥，以及2016年下半年进入武汉、杭州（楼盘）及苏州（楼盘），主要通过并购。
那么如何维持高毛利率和高净利润呢？林龙安认为这一结果得益于禹洲严格的管控体系，一个城市“多盘联动”产生的规模效应，以及降低采购过程中的中间环节。林龙安称，禹洲倾向于“进入一个城市，深耕一个城市”。以合肥为例，目前12盘联动，进行集团采购大大降低了成本。他认为，选择更多的合作商和供应商，可以让整个价格下降，这是禹洲进入一个城市深耕的目的。
2009年11月2日，禹洲地产于香港联交所主板上市。发行股价每股2.7元，发行及配售6亿新股上市。
林龙安反复强调，在2020年以前，禹洲承诺每年将拿出不低于核心利润30%进行派息。“作为高派息企业，禹洲如果在大陆上市，股价超过10倍到15倍以上。”他介绍，因为派息稳定，许多机构看好禹洲的股票，如台湾的全球人寿，美国加州、英国、荷兰等地的退休基金，国内如中国人寿(601628,股吧)、华夏基金等，都表示长期持有禹洲。
林龙安表示，他承诺个人股份将不会出售，短期也没有新增配股的计划。旗下的通讯板块已经上报A股准备上市；禹洲的商业集团板块，也有望在发展到一定规模后从H股拆分到A股上市。他表示，目前禹洲信用已经到了2A+，未来将力争把信用体系提到最高级。
林龙安坦言，不希望禹洲盲目扩充，表现激进，冒太大风险。只希望每年能保证一定盈利增长，稳健经营。
专注刚需与改善
尽管认为未来行业毛利率下降是必然趋势，但出于对一二线城市稳定的人口流入，完善成熟的配套设施，以及二胎政策的开放释放的人口红利，林龙安对市场的基本面保持乐观。
他认为，虽然一二线城市处于严厉调控中，但经济发展势头良好，经济转型较为成功，地价成本短时间内也很难下降。以上海和香港为例，成熟城市大规模土地供应已十分艰难。除非开展建筑旧改，但这会导致拆迁成本直线上升。因此综合看来，房价大跌的可能性微乎其微。未来五到十年，禹洲还是将持续看好行业的发展。
虽然看上去5年内保持30%的毛利率较为困难，但他有信心，禹洲仍将维持在行业中的稍高水平，并定下2020年冲击千亿的目标。未来5年内，能进入到前20到30名的位置。
林龙安表示，禹洲从发展一路走来，都是跟政府“相向而行”。从在厦门的第一个地产项目开始，便集中发力刚需型和改善型住宅。未来会继续朝着这个方向前进，禹洲不会争抢“地王”或“楼王”。在行业调控趋严的大背景下，反而会继续强化刚需和改善型住宅的开发。
对于集团业务多元化方向，林龙安显得较为审慎。林龙安认为，未来集团业务拓展将重点考量是否有利于产品链提升。如通讯业务对于智能化研发的提升，金控板块对于融资能力的加强，但对于养老地产、物流地产等新兴业态会保持观望态度。
