超百套房“大寒日”光照不足2小时 香溢紫郡业主向谁要阳光
◆经济导报记者 王延锋
一个小区共有18栋楼，其中9栋楼都存在大寒日日照（楼盘）时间不足2小时的房子，部分户型1至10层的房子大寒日日照时间不足2小时，更有一些房子大寒日日照时间不足1小时。
这是济南（楼盘）东北部楼盘新城.香溢紫郡的情况，其开发商为上市公司新城控股（601155）。经济导报记者粗略估算，香溢紫郡日照时间不足2小时的房子超过100套，其中不足一小时的也有几十套。
济南一房地产界人士向导报记者表示，大寒日日照时间不足2小时，甚至不足1小时的房子，在济南很多新建小区都有。但如香溢紫郡这种一二百套房子日照时间不足2小时的案例却不多。尤其值得警惕的是，如果日照时间不满足相关规定，购房者所购买的房子将是“居住公寓”的性质。
根据济南市的规定，对于日照时间不足2小时的房子，开发商“必须在项目现场及公示的规划总平面图中明确标注”。但该规定过于笼统，且在实施方面缺乏监督，很多楼盘都存在有意无意掩盖日照时间不足的情况。
部分楼栋1-10层
采光不足
香溢紫郡项目位于开源路以东、工业北路以北800米左右的位置。该项目是新城控股从天鸿置业收购的项目。
在2014年年底，新城控股与天鸿置业签署协议，新城控股以32880.40万元的价格，受让天鸿置业相关项目公司的股权和债权，从而持有了济南市历城区田园新城片区C-4地块100%的权益；在2015年7月14日，新城控股又以3.93亿元受让了济南市历城区田园新城片区B2-1地块100%的权益。
在这两宗土地中，C-4地块就是香溢紫郡在售项目所占地。
6月3日，济南市规划局公示了C-4地块的建设工程规划许可。公示显示，香溢紫郡项目有大量住宅日照时间不足两小时。
香溢紫郡共有18栋楼，自北向南、自东向西从1号排列至21号，没有3号楼、13号楼和14号楼。其中，共有9栋楼存在大寒日日照时间都不足2小时的房子。
在这9栋楼中，8号楼、12号楼、18号楼的情况尤其严重。其中，8号的3户住宅，1到10层大寒日日照时间在1至2小时之间；12号楼的6户住宅，1到10层大寒日日照时间在1至2小时之间；18号楼的4户住宅，1到10层大寒日日照时间在1小时至2小时之间。仅仅这三栋楼，就共有100多套房子的日照时间不足2小时。另外，15号楼、16号楼、17号楼的情况也比较严重，它们有部分1层、2层、3层的房子，大寒日日照时间不足1小时。
日照不足意味着什么？
大寒日日照时间不足2小时，甚至不足1小时，意味着什么？
根据济南市2015年修订的《济南市日照分析管理规定》，济南住宅日照标准为：大寒日当天，每套住宅至少有一个房间获得的日照时间大于等于2小时。在济南的标准中，日照时间的计算以“户”为单位。以“户”为单位，就是说一套住宅内有一个窗户满足2小时，这套房子就达到日照标准了。
而在每年的冬天里，日照时间最短的不是大寒日（1月20日），而是冬至日（12月21日）。如果一套住宅的大寒日日照时间不足2小时，就意味着在漫长的冬季里，这套房子的任何一个房间，都将很少有阳光光顾。
正因如此，济南市要求，新区项目中新建住宅日照时间应满足大寒日2小时，少数不满足2小时要求的，可作为居住公寓(除日照时间不达标外，其他规划指标均满足国家规范)。
同时，济南市进一步区别了新区与旧区不同的日照标准。
对于旧区改造项目而言，住宅部分房屋大寒日日照时间可以在1至2小时之间；但不足1小时的，应当作为居住公寓。旧区改造项目内,大寒日日照时间在1小时到2小时的，应在建设工程设计方案中注明并在规划总平面图中公示。
导报记者注意到，香溢紫郡属于旧区改造项目。这意味着，它的住宅部分日照时间可以在1至2小时之间，但低于1小时的应当作为居住公寓性质。而且，对于那些日照时间只有1到2小时之间的房子，开发商应当进行公示。
但一个奇怪的现象是，香溢紫郡项目在去年已经拿到预售证并开始销售，但其建设工程规划许可直到今年6月3日才在规划局网站上进行公示。而这份迟到的建设工程规划许可公示，早在2015年6月24日便已经获批。
那么，香溢紫郡为何有如此多的住宅日照时间不足，开发商有无对购房者公示？6月23日，导报记者致电香溢紫郡售楼处、新城控股总部，就香溢紫郡的日照时间问题提出了采访要求。至截稿，导报记者尚未收到开发商的回复。
购房者警惕陷阱
导报记者注意到，除了香溢紫郡，济南很多楼盘也有日照时间不足的现象。比如，位于汉峪片区的三盛国际公园就也有一些“居住公寓”性质的房子。
那么，“居住公寓”与普通住宅到底有什么不一样？居住公寓，就是在住宅性质的用地上因日照时间不足成为了“公寓”的房子。
与其他公寓不同，这类房子也是70年产权，其用电、用水、相关税费的标准也与住宅相同，并且可以落户、上学。简而言之，这类房子，除了是“居住公寓”名字，在其他方面与住宅相同。
只是，当它被冠以居住公寓的性质时，就意味着这套房子在冬季的日照时间非常少。
导报记者注意到，根据济南市相关规定，对于日照时间不足2小时的房子，无论是新区还是旧区，开发商“必须在项目现场及公示的规划总平面图中明确标注，供购房人参考”。但开发商在销售时，大都会有意无意地回避相关公示。
上述业内人士向导报记者透露，一般情况下，开发商都不会主动告诉购房者日照时间的问题。即使部分开发商会公示，也只是公示建设工程规划许可，而在建设工程规划许可的“规划总平面图”中，才会有日照标注。通常情况下，购房者都不会注意到“规划总平面图”的日照问题。
这样的情况，一方面凸现了制度的漏洞，另一方面也提醒购房者一定要擦亮眼睛。“要仔细查验开发商的‘五证’及相关公示，以及时维护自己的权益，避免跳进开发商的陷阱。”上述业内人士分析。
