26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定已销售的商住类项目再次上市出售时，如出售给个人，只能出售给名下在京无住房和商住类房产记录的个人。且个人在申请购买之日起，应当在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税的购房，而且商业银行暂停对个人购买商住类项目的个人购房贷款。
近期全国各地的楼市调控政策密集，此次北京等一线城市的商住类项目也纳入了调控的范围，或将对存量商住房和新建商住类项目产生重大影响。
“酒店式公寓、loft、小户型办公等模式的商住房充斥着房地产市场。作为住宅房源的有力补充，商住房一直受到一部分限购人群和投资者的青睐，多年来，这个群体与开发商也形成了一种‘默契’。”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元对经济导报记者表示，未来随着政策的不断调控和缩紧，商住房的走向应该有“回归本质”的趋势，这将使得很多将商住房用于投资的炒房客们面临集体“失算”。
整体“不受待见”
济南的王爱霞女士一直热衷于房产投资，2009年在朋友和亲戚的推荐下，她购买了青岛（楼盘）黄岛区某商住楼盘的两套60平方米的小户型公寓以及一套120平方米的公寓。“当初购买时价格确实便宜，单价才4000元左右，投资黄岛区的房子就是看中了升值潜力。”27日，王爱霞对经济导报记者回忆说，当初购买楼盘时，并不太清楚房子的属性是商住房，仅仅知道房子的使用年限为40年，而且小户型没有燃气管道。在朋友的“怂恿”下，王爱霞一次性交齐了房款，但将近8年的时间过去了，王爱霞对这三套房子的升值情况并不太满意。
“以60平方米的这套房子为例，通过中介机构租给了一家当地的企业作为接待房。企业有客户或者朋友到黄岛来，不用住酒店了，就直接安排公寓住宿。这个租客相对稳定，但租赁价格只有每月800元。而且同小区内的所有出租价格都相对较低。”王爱霞对于租赁价格不满，因此萌生了出售的想法，但是让她更无奈的是，因为受到年限、配套及小区环境等多个限制，黄岛当地自住购房者的需求并不高，因此房子出手相对困难。
“在楼盘的南边就是保利的住宅，价格已经接近1.5万元每平方米，再远一些是万达影视城的楼盘，销售火爆，2016年夏天期房已经卖到每平方米1.1万元。”王爱霞说，与这些品牌楼盘和住宅相比，商住房的销售明显呈现疲态，她十分后悔当时的选择。王爱霞咨询了多家当地中介机构，虽然她的房子已购买了8年，却卖不上满意的价格，房产升值的速度并没有达到她的预期。
有同样感受的还有在济南工作的生意人王新江，他在2012年购买了济南市区内的两套loft，也因为后期生意需要购买了高新区某写字楼的办公用房。“loft对于很多创业年轻人来讲需求量很大，但主要是针对租赁，真正通过‘低买高卖’得到切实回报的购房者还是少数。”王新江对于自己的两套loft采取的是租赁的方式，自己所购买的写字楼的办公用房如今也通过二次改造分割为多个区域进行租赁。
“商住房与单纯的商铺还不一样，商铺在于位置，如果在相对活跃的商圈都是按照每平方米每天多少元的报价来算，但是商住房基本上参照的是周围普通住宅的整体租赁价格，在此基础上进行浮动。”济南阳（楼盘）光舜城小区哈比特不动产经理田亮对经济导报记者表示，商住房目前的主要租赁对象是有办公需求的小微企业或者有自住需求的年轻群体，租赁价格也受到这个群体的整体消费实力影响。
背后的投资风险
“商住房与普通住宅的区别主要在于产权年限不同，一般住宅的所有权为70年，到期后可以自动续期。而商住两用房产权40年或者50年，到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金。除此以外，契税费用、水电费用、物业费用均比普通住宅高出许多，按揭贷款实行的也是商业用房标准。”田亮给经济导报记者展示了阳光舜城小区内的一套商住房二手房房源，虽然此房源购买的门槛较低，但该房源所处环境相对杂乱，有小企业做公司办公用房，也有居民自住。田亮说，商住房虽然满足了部分群体的居住需求，但是潜在的问题和风险也特别多。
相关数据表明，1-2月份，济南商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。商品房销售额10806亿元，增长26.0%，增速回落8.8个百分点。其中，办公楼销售额增长49.3%，商业营业用房销售额增长41.6%。
“现在创业大潮兴起，初创公司对小面积的写字楼和商住房的需求非常高。尤其是一些自己希望创办工作室的企业，loft这种形式就非常适合。很多房地产商业打出了‘产业园区’的群聚模式，吸引同类型相关企业的入驻，加大了出售和租赁的可能性。”中盈地产山东办事处总经理贾轶接受经济导报记者采访时表示，2017年第一季度商住房销售情况还是不错的，基本上是当做刚需房或者投资。
“对于那些暂时无法承担普通住宅或者没有购房资格的人来说，作为一种过渡型住宅，商住房是一种合适的选择，但此次北京出台的政策主要是为遏制商业办公用房市场的不正之风，封杀‘商改住’这个商不商、住不住的怪胎。”对此，黎明元分析，未来中国三、四线城市如果出台同样的政策，将导致商住房流动性会非常差，将从“香饽饽”变成烫手山芋，也使得此类物业或者难以交易，或者出现价格明显下滑。
“现在很多购买了loft的商户4.5米的层高还要隔成两层，而且对于其中燃气、消防管道私自改动的情况大有人在。”田亮给经济导报记者展示的二手房中就没有燃气管道，田亮私下透露，目前这套房子挂在中介机构很久了，但一直因为商住房的性质卖不上满意的价格，业主一直在租赁，当初预想的投资回报也打了折扣。
“商住房的形成有其历史原因。”贾轶认为，就目前来说，一、二线乃至三、四线总库存还是不少的，这也导致了商住房升值空间小、涨幅缓慢。如遇房价下跌，商住房首当其冲，将比普通住宅更快更早下跌。因此有投机心理的购房者还需要审慎考虑。
了解到目前国内的政策和未来的趋势后，王爱霞再次对手中的3套商品房失去了信心。她对经济导报记者说，到今年年底小区主路前的地铁开通后，如果房价还处于“原地徘徊”、增幅不高的情况，她打算直接出手，不愿意再等待。
