认房又认贷、上调首付比例、约谈中介机构、加大市场检查打击力度……3月以来，多地楼市掀起新一轮调控潮，显示国家层面控制房地产泡沫的决心。与此同时，化解三四线城市库存也是今年政府工作报告提出的重要任务。机构分析指出，三四线城市有望受益于热点城市调控溢出效应推动去库存。同时，稳房价与去库存如何协调推进也更考验“因城施策”差别化调控以及信贷政策等的运用能力。
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多轮调控政策打补丁
以北京（楼盘）为中心，3月以来，河北涿州、保定（楼盘）涞水县、张家口（楼盘）崇礼区、石家庄（楼盘）等4城相继出台限购政策。环上海（楼盘）区域的浙江杭州（楼盘）、嘉兴（楼盘）、嘉善县、南京（楼盘）等地出台限购新政，太仓（楼盘）市实施限价土拍；珠三角附近的广州（楼盘）、厦门（楼盘）、三亚（楼盘）、南昌（楼盘）等城市也是新政频出。据不完全统计，3月以来，已有超过20个城市出台调控新政。
从调控手段来看，住房市场主要涉及新房和二手房限购、提高首付比例、取消贷款优惠等；土地市场主要涉及实施限价土拍、停牌新地块等。
这其中以北京最为典型。3月17日北京出台认房又认贷新政；3月22日，进一步严化非京籍购房资格认定，将此前纳税5年改为连续60个月；3月24日又规定:“离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。”此举明显意在封堵试图利用“离婚”规避新政的行为。3月26日，北京市住建委联合五部门出台“商办房”最新限购政策指出，在建在售商办类项目不得售予个人，其中，对个人购买须名下无房、满足社保或纳税满五年条件、个人购买商住房停止贷款等都作出明确要求。同时规定，中介机构不得宣传商办房的居住功能。
从政策效果看，国信证券(002736,股吧)指出，信贷政策更适合分城调控、分化治理的调控目的，因为这样的结构性政策工具手段更具针对性，也是最近几个热点城市出台调控升级政策的基本立足点。
上海方面，近期更多是从土地市场入手。近一个多月来，申城已经中止5幅地块的出让。3月20日晚，市规土局官网发布公告称，因临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57―05区域地块等3幅地块的交易资金来源审核工作尚未完成，将继续进行审核，现中止这3幅地块的出让活动。
此前的2月15日，市规土局根据规划调整要求，中止松江区小昆山（楼盘）镇SJS40001单元19―02号住宅地块出让；3月15日，根据出让人要求，中止青浦区徐泾镇西虹桥徐南路北侧07―04商办地块的出让。
对于上述地产政策，同策咨询指出有两个原因:当前上海楼市调控已取得初步成效，政府不希望前功尽弃。暂时叫停这几块纯宅地或宅地配比较大的地块出让，主要是为防止出现区域“地王”，从而防止对周边商品住宅市场价格的干扰。
国泰君安分析师罗志恒认为，总体来看，地产调控可能经历五步骤:“认房认贷认离婚”已经实施；上浮按揭利率；增加交易环节的税费；增加部分热点城市及周边城区的土地和住房供应；预期管理，扩大部分城市房地产税的试点范围。
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三四线去库存是重头戏
今年的政府工作报告中，关于房地产的工作安排明确指出，“目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求……加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。”
国务院副总理张高丽3月19日在第十八届中国发展高层论坛上也坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，分类指导，因城施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存。
目前来看，北上广深四个一线城市全部执行“限房又认贷”政策；二线城市如南京、杭州、重庆（楼盘）、青岛（楼盘）等地纷纷跟进；3月份以来的新一波房产调控，也深入到部分三四线城市，如浙江嘉善、江西赣州（楼盘）、河北涿州等。
分析人士表示，地区发展不平衡没有改变，一线城市吸引力仍存。为抑制房地产市场热度，政府只能出台更严厉的政策，进一步抑制市场需求。
对此，同策咨询认为，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”后，楼市需求势必外溢到其他城市，如一线城市周边的三四线城市甚至县级市、区域中心城市周边的二三线城市、中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，对于上述非热点城市来讲，可能迎来“活”的时机。
国信证券指出，“我们的房地产调控政策主要以产业政策为主，到目前为止，总量型的调控政策还没出现过(如央行加息、提高存款准备金率)等。这反映了目前政策调控的意图，一方面是迫切希望控制热点一二线城市房价的快速上涨，抑制金融风险。另一方面，调控政策又要顾及三四线城市地产的去库存问题，这在今年的中央经济工作会议中已有明确表态。”
安信证券指出，在热点城市与三四线城市价差拉大后，热点城市房产购买又受到限制，其溢出效应就会开始显现。如果热点城市涨价还在继续，资金很难将其舍弃进入三四线城市。总的来说，目前三四线城市房地产去库存正出现希望的曙光，去库存导向下，政策对三四线城市依然“友好”，三四线城市房地产销售与投资超预期才是今年经济预期的核心。对于这个问题的判断，并不应该被北京等热点城市地产调控升级所改变。
世联行(002285,股吧)董事长陈劲松也认为，目前房地产宏观调控的措施，确实使三四线城市的房地产市场开始回暖。
不过，方正证券(601901,股吧)宏观分析师任泽平指出，准确地说，目前是大都市圈和热点核心城市周边的城市销售火爆。比如，南京周边的扬州（楼盘）、泰州（楼盘）、马鞍山（楼盘），北京周边的廊坊，上海周边的苏州（楼盘）、无锡（楼盘），深圳（楼盘）周边的东莞（楼盘）、惠州（楼盘），厦门周边的漳州（楼盘）、泉州（楼盘），济南（楼盘）周边的泰安（楼盘）等。
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房企应把握两线作战机遇
调控趋紧，融资渠道的收紧、调控带来的成交量下滑，都给房企带来负面影响。分析人士认为，随着行业步入去杠杆通道，2017年房地产企业将面临资金端和销售端的双面夹击。
不过，中国房地产业协会副会长苗乐如认为，就今年房地产企业本身发展而言仍有机会，特别是以下几方面:一是市场分化的常态，把握控房价防泡沫和去库存两线作战的机遇。市场分化的根本在于供需关系和供应结构市场发展的不平衡，形成了人口流动。因此，企业应把握市场分化和因城施策的态势，做到实时补仓。二是把握住房改良的新需求，万众创新的新要求，包括互联网为基础的深化结构性改革，提供多层次个性化、高品质的居住生活、办公的新产品。三是把握绿色低碳节能环保，生态环境发展下的新标准。四是把握资源整合，兼并重组，品牌输出，产业协作的新趋势，提升企业内功，瘦身房地产数量，降低企业负债风险。
投资方面，首创证券认为，三四线城市楼市的行情仍有一定的可持续性，但目前还不能分辨三四线城市成交回暖的分化情况，且调控政策密集出台后对三四线城市预期的引导也将起到较强作用。行业中期机会的性质依然为部分区域的结构性机会，而非三四线城市的普涨行情。
