而近期市场表现良好的房产龙头企业万科A又迎来了新一轮上涨行情，3月6日至昨日（周四），涨幅达5.30%，阳线5个，阴线4个。而保利地产(600048,股吧)表现更为抢眼，在1月16日至昨日已呈现至少4波上涨行情，涨幅达9.89%，阳线20个，阴线14个，平线5个。
与房地产受到热捧相对应，最新国家统计数据显示，今年1-2月份商品房销售面积增长25.1%，较去年同比略有回落，但较去年全年则上升了2.6个百分点，尤其是非重点城市，也就是三四线城市商品房的销售面积大幅增长。
三四线城市全面崛起，房地产销售表现超预期
A股房地产板块的回升势头，或与去年十月房地产调控以来，房地产销售保持稳定增长，尤其是三四线城市全面崛起有关。
据介绍，国金证券(600109,股吧)跟踪的样本城市新房销售数据去年累计同比下滑3%，但全国住宅销售面积同比增长23.7%，以此反推剩余596个三四线城市同比增长57%，显著强于有调控压力的一二线城市。国金证券研究员胡华如认为，其原因主要有，全国库存在2016Q2见顶回落，部分三四线城市库存处于持续改善通道；2016年中心城市房价大幅上涨，带来三四线城市比价效应凸显；棚户区改造货币化补贴刺激当地需求积极入市，2016年棚户区安置比例为48.5%，大约291万套，约占商品住宅销售面积的20.1%，对三四线库存去化效果明显。
那么，在去年房地产调控政策发力背景下，一二线城市房地产销售表现又如何呢？对此，胡华如认为，由于政府主管部门对商品房项目预售和成交备案的控制和干预，一二线城市的真实成交情况要明显好于数据的表现。
险资监管风暴对房地产板块负面影响走弱
今年2月以来A股房地产龙头公司销售业绩纷纷超出预期，市场表现持续走强，而且增速较高，胡华如分析指出，除了部分是因为去年销售数据转移到今年初、去年同期基础不高等因素，也证实了行业进入品牌溢价、强者恒强、寡头垄断的阶段，但市场的结构性特征也趋于明显，从布局方面看，建议关注布局都市圈内的品牌开发商，特别是预期差较为明显，销售或业绩弹性较大的蓝筹股。
对近期市场走势良好的龙头股万科股权事件，胡华如认为，万科股权事件的最终解决，带来了监管层对险资的严厉监管，但宝能系质押万科股权、实际控制人卸任前海人寿董事长，房企销售回款充裕，险资或其一致行动人显然并没有准备在当下减持地产股，万科14日的逆势上扬也是较好的佐证，险资监管风暴对房地产板块的负面影响持续减弱。
信贷趋紧仍是风险隐患
国信证券(002736,股吧)分析师区瑞明认为，尽管最新公布的1-2月分房地产开发投资销售双超预期，似乎呈现出“升温”态势，但结合新开工和施工的累计同比增速数据观察，行业“降温”态势还是比较明显。从新开工数据看，累计同比增速于2016年4月回升至21.4%的高位之后，即呈震荡走低态势。2017年1-2月累计同比增速为10.4%，虽然较2016年12月提高了2.3个百分点，但较2016年4月的增速仍有高达11个点的回落幅度。
申万宏源(000166,股吧)分析师李虹认为，在房地产开发投资销售双超预期的乐观情况下，信贷趋紧仍是投资者需要关注的风险隐患。李虹认为，首先，房企融资渠道收窄。房地产开发商的财务状况是决定房地产开发投资的关键因素。2017年前两月，房企可用资金同比增长7%，其中国内贷款（占总资金的22%）同比增长11%，销售收入（占总资金的48%）同比增长28%，而同期自筹资金资金（占总资金的30%）则同比大幅下滑17%。主要原因在于监管层自2016年第四季度以来，实际暂停了房企于境内发行公司债进行融资的渠道。认为考虑到目前严格的公司债分类监管要求，房企像此前2015-2016年通过大规模发行公司债融资的可能性很小。其次，按揭贷款或受严控。若假设2017年新增贷款与去年持平，预计今年个人按揭贷款总额将下降约33%至3.79万亿元，相比2016年时为5.68万亿元。这意味着未来十个月月均按揭额度将从1月的6290亿元，2月的3800亿元下降至2790亿元。
