今年两会政府工作报告中，对房地产的表述，第一句就是“因城施策去库存”。除此，还提出“支持居民自住和进城人员购房需求”，这意味着要在城镇化的前提下推进去库存，这也是住房回归“居住属性”的本质要求。
今年1－2月，三四线城市房市有回暖趋势。据Wind统计，全国62个城市中，有23个城市商品房成交同比增加50%以上，绝大部分是三四线城市。国家统计局70城房价数据显示，热点城市房价基本停涨或回落，但三四线新房价格近几个月均保持上涨态势。三四线楼市超预期回暖，最大的激励因素有两个:热点楼市辐射和溢出效应，去库存政策在降低成本和鼓励消费上的刺激效应。当然，大城市房价“上台阶”倒逼返乡置业、高铁和轨交延伸扩大了购房半径也是利好。
但是，三四线楼市回暖主要集中于都市圈内的三四线城市，近期环北京（楼盘）、环上海（楼盘）限购以及杭州（楼盘）启动辖区县限购等，也佐证了这一点。另一方面，三四线城市潜在库存依旧较大，特别是西部和北方。据克尔瑞统计，2015年三四线城市在建未售量达19.3亿平方米，较2014年增长2%，比2011年增加7.9亿平方米；在建量消化周期(在建未售量/近一年销售面积)为3.51年，仅比2014年末少了1.5个月。2012年，三四线楼市在建未售量占全国的55%，到2015年年末已达到62%。
除了在建部分，已批未建部分也不容小觑。2016年，300个城市中，三四线城市土地成交量为4.94亿平米，占比达57%。中指院发布的300城土地市场月报显示，今年1－2月，三四线城市土地成交量(6361万平米)相当于一二线城市(4681万平米)的1.4倍，三大都市圈内的三四线城市成为“地王”密集地，后续供应还将增加。同时，三四线楼市尽管回升，但很多购房行为因房价上涨驱动，不少售出去的房子无人居住，未来或转入二手房市场。因此，三四线楼市回暖或难维持。
目前，全国楼市区域分化空前，城市化已进入“下半场”，即“大城市化”或者“都市圈化”。而三四线楼市去库存，既要因城施策，又要遵循城镇化规律，夯实人口和产业集聚对于房地产健康和可持续发展的支撑。
首先，对特大城市周边或都市圈内三四线城市来说，去库存要发挥“1小时都市圈”的辐射带动作用。增强三四线城市与特大城市或城市群内中心城市之间基础设施互联互通和公共服务均等化，传统产业也要向周边三四线城市迁移，从而将购房需求疏导到周边三四线城市。而且，基于人口、产业和公共服务在城市群内重构，三四线楼市才能健康和可持续发展，才是遵循城镇化的去库存路径。另外，轨交和高铁密集布局后，楼市进入都市圈时代，增加三四线城市用地供应，既能弥补特大城市供地不足，也能发挥疏导需求、引导预期的作用。
其次，对中东部地区来说，要发挥高铁扩大楼市半径的效应。同时，借助通信等领域“降成本”、公共服务“补短板”(如大城市教育、医疗资源下沉)、发展共享交通打通通勤“最后一公里”，培育中部城市群，提高中心城市(如武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、合肥（楼盘）、长沙（楼盘）等)对周边中小城市的辐射力。2017年1月，南京（楼盘）、合肥、郑州、武汉位列城市房价同比涨幅TOP10之列，非本地购房占60%。因此，轨道交通密集布局和公共服务均等化，既疏导需求，又去库存，还能增加有效供应。
最后，住建部调研显示，西部和北方三四线城市的库存压力最大，除了可以采取上述路径外，更应从这些城市农地资源丰富、人少地多的现实出发，推动农村土地流转，农业产业化和规模化，实现农民收入增长，从而夯实楼市发展的人口基础、购买力基础。两会政府工作报告提出，“支持中小城市和特色小城镇发展”。2016年7月住建部也提出，到2020年培育1000个特色小镇。目前，小城镇建设正在广大农村轰轰烈烈地展开。
2016年，我国外出农民工增速只有0.3%，但在本乡镇就业的本地农民工却比2015年增长了3.4%，增速上升0.7个百分点，农民工表现出本地就业倾向。因此，以土地流转和农业产业化、规模化为支点，提高广大农民收入水平，进而推动小城镇(市)人口集聚，不啻为城镇化和去库存相结合的可行路径。
