2017年，防控金融风险被放在了更加重要的位置，“风险”和“泡沫”成为高频词。在2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上，中国人民银行副行长潘功胜强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。
今年，货币信贷政策将怎样发力支持合理自主购房？将如何严格限制信贷流向投资投机性购房？带着这些问题，记者采访了相关专家学者。
完善差别化住房信贷政策
2月22日，国家统计局发布的1月份70个大中城市房价数据显示，15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间。从环比看，一二线城市房价基本止涨，从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。
浙商银行经济分析师杨跃表示，前期房价大幅上涨的城市新建商品住宅价格呈现稳中趋降势头，这表明因城施策的政策调控效果较为明显。
我国房地产市场结构性特征较为明显,一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大，区域分化将成为今后较长时期内房地产市场运行的新常态。因此，住房信贷政策要充分考虑当地房价波动、信用环境、个人住房贷款不良率、房地产市场供求关系、居民收入水平等宏观审慎因素，进一步完善区域性、差异化的住房信贷政策，以适应各地不同情况，避免“一刀切”式的单向调整。
目前，部分热点地区的银行已经调高了个人住房按揭的优惠幅度，并在审核过程中进一步加强了风险管控，信息审核上更为严格。不仅如此，不少银行还加强了房地产融资的风险管理，如拒绝给“五证不全”开发商提供贷款等。
“现行房地产相关政策有利于降低房子的金融属性，中长期看效果将会更为明显。”杨跃表示，目前我国住房具备商品和金融两大属性，过于侧重后者容易本末倒置，形成资产泡沫。
杨跃表示，随着各地因地制宜的调控政策陆续出台，房子只涨不跌的预期正在改变，通过时间错配获利的成本不断增加；另一方面，监管部门对住房按揭贷款的发放条件、首付比例作了严格规定，试图投机的购房者通过杠杆错配获利的难度和成本明显增大。
严防资产价格泡沫
从货币政策角度看，稳健的货币政策环境有助于缓解资金空转和房地产泡沫。“我们的货币政策需要高度灵活，针对实际运行而调整。”交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平表示，从稳增长和保就业这个角度看，似乎货币政策稍微宽松一点为好，但如果从抑泡沫和稳汇率以及平衡资本流动的需要来看，似乎货币政策紧一点好些。一线城市和部分二线城市的房地产泡沫明确地给了我们警示，杠杆率偏高。
在PPI迅速上涨、CPI稳步上行的背景下，货币政策也需要更为灵活。连平表示，如果国际环境出现急剧恶化，可能货币政策还需要一定程度的松动；如果国际环境比较平稳，货币政策可能需要向偏紧方向调节，因为在房价泡沫进一步扩大、物价水平大幅上升、人民币贬值压力更大的情况下，需要货币政策适时向偏紧的方向做些微调。
但是，仅依靠货币政策是不够的，防止资产价格泡沫离不开宏观审慎政策和货币政策的配合。正如央行在报告中提出的：需更好地发挥“货币政策＋宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。
我国一直重视加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,综合运用贷款价值比(LTV)、债务收入比(DTI)等工具对房地产信贷市场实行逆周期调节。各地更普遍使用最低首付款比例作为重要的调节手段。作为重要的宏观审慎工具之一，最低首付款比例已被多个经济体引入监管实践，相对于财政政策和货币政策，最低首付款比例调整政策在应对房地产波动方面具有针对性强、成本小、效果好等优势。
针对房地产泡沫，近期央行也强调了“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”的政策目标。同时，支持合理自主购房、严格限制信贷流向投资投机性购房，将是下一步央行在房地产信贷上的重要策略。
措施越来越注重针对性
近期，中国基金业协会发布了“4号文”，即《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号――私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，对各类资金流入房地产领域进一步收紧。
交银金融研究中心分析师夏丹认为，抑泡沫、控房价的系列措施正取得效果，且越来越注重针对性。“4号文”的针对性非常鲜明：一是针对房价上涨过快的16个热点城市，并且注明控制的城市名单将根据住建部相关规定适时调整范围；二是针对普通住房项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等物业类型的投资行为，表明政策的主要意图是限制住宅热炒。
银行表外业务被认为是资金进入房地产的另一渠道。近年来，我国银行表外理财业务增长较快。根据中国人民银行统计，2016年末银行业表外理财资产超过26万亿元，同比增长超过30%，比同期贷款增速高约20个百分点，但对表外理财业务的风险还缺乏有效识别与控制。央行2017年第一季度评估时开始正式将表外理财纳入广义信贷范围，以合理引导金融机构加强对表外业务风险的管理。
随着监管政策的趋严，房地产融资明显收紧。中原地产研究中心数据显示，1月份全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，相比去年同期下降了92%。Wind数据显示，1月份共发行房地产信托规模为69.64亿元，环比下降40.45%。
下一步，央行在报告中强调，将加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，及时采取有效措施防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。（经济日报・中国经济网记者 陈果静）
热评：管住货币不等于万事大吉
一说起房地产泡沫，很多人将其归因于“货币超发”，进而认为管住货币就能解决问题。在前期房地产价格上涨过快、PPI和CPI回暖的背景下，关键是管住货币，但抑制泡沫仍需要构建房地产市场健康发展的长效机制，不能只靠货币政策。
近年来，在全球范围内，房地产市场的重要性不断上升。不仅是我国，不少发达国家的财富也进一步流向房地产，大部分信贷资源也进入了房地产。在此背景下，房地产价格变动不仅会影响金融体系的稳定，更会影响一国经济的正常运行。
当前，既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落，这意味着宏观上要管住货币。但单靠货币政策很难使调控取得突出效果,货币政策和宏观审慎政策的协调配合有助于提高调控有效性。宏观审慎政策这个名词大家可能感到陌生，但其中的一种――调整购房最低首付款比例早已被各地多次用于对房地产市场调控的说明中。目前，全球有20多个发达和新兴经济体将设置最低首付款比例作为宏观审慎工具实施。央行最新发布的货币政策报告中也提出，要发挥“货币政策＋宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。
构建房地产市场健康发展的长效机制，更为重要的是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题。如在鼓励首套住房和确保廉租、公租供应的同时，增加炒房者持有和交易成本以打击投机性购房；又如合理增加土地供应，热点城市根据人口情况适当增加土地供应，库存压力大的地方则应收紧等。最重要的，仍然是要加快供给侧结构性改革步伐，扭转我国经济对房地产的过度依赖，推进房地产与宏观经济、城市化协调发展。
针对房地产泡沫，应着眼当下、立足长远，在短期调控政策不放松的同时，加快改革步伐。（原文来源：经济日报
