绿地试水
不久前绿地集团披露的公告中显示，为了改革考核奖惩制度，增强激励约束的有效性，充分调动核心骨干团队的积极性，绿地同意制定《房地产项目利润超额提成及亏损惩罚管理办法（试行）》。
同时，为了改革考核奖惩制度，增强激励约束的有效性，充分调动核心骨干团队的积极性，绿地同意制定《房地产项目利润超额提成及亏损惩罚管理办法（试行）》。
2017年起，绿地拟选取部分市场化竞拍的房地产项目，根据项目税后净利润完成情况，试行利润超额提成及亏损惩罚。
值得注意的是，2017年起，绿地将制定《房地产项目跟投试点管理办法》，拟选取部分市场化竞拍的销售型房地产项目，试点项目跟投制。
跟投人通过有限合伙企业进行投资，资金由跟投人自行筹集。每个项目中，跟投人合计持股不得超过10%，单个跟投人持股不得超过1%。跟投人的损益与项目IRR挂钩，不设本金保障和收益保证机制。该项举措将涉及事业部经营管理团队及相关条线负责人、项目经营管理团队等定为强制跟投人。
对此，绿地方面解释，跟投制度的推出主要是为进一步激发团队动力，促进管理团队与公司共同创业、共担风险、共负盈亏，从而提升房地产项目的运营质量及效率，实现项目价值最大化。
跟投的魅力
相关人士介绍，碧桂园可能是最早推出类似制度的房地产公司。据其2016年半年报显示，截至2016年6月30日，碧桂园共有319个项目引入合伙人制度，采取了项目跟投制度，碧桂园跟投年化自有资金收益率约为65%。
2014年，由万科推出的“事业合伙人制度”将这一举措推向高潮。据了解，“事业合伙人制度”包括“跟投机制”和员工持股两块内容，其中，“跟投机制”是指除部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和项目管理人员必须跟随公司一起投资。
之后，当代置业、金地、保利等知名企业纷纷跟进，跟投制一度风靡大型地产公司，甚至成为企业稳定高管团队的利器。资料显示，当代置业方面，自2014年下半年开始推行合伙机制，目前已有十余个地产项目、600多位合伙人参与跟投。
业内人士分析，从目前来看，实行跟投企业的业绩近年的增长幅度也比较可观，不排除跟投政策的刺激作用。跟投制的本质是将企业中高层管理者的个人利益与企业、项目的业绩实现了捆绑，所谓一荣俱荣，一损俱损。
万科董秘朱旭曾明确表示，从以往跟投项目的实践来看，对项目拿地以及开发和开盘的效率有一个非常明显的提升，周期大概缩短了4-5个月左右。第二，营销费用率等大家也都在想办法降低，通过费用率的降低创造出更多的价值。最重要的一点就是，每个项目都是大家在合伙做的，而去年万科股权之争比较激烈的时候，一线公司的人员依然保持稳定，万科的跟投制度有效地凝聚了人心。
无人跟投的尴尬
易居房地产研究院总监严跃进表示，从2016年的房地产销售业绩来看，绿地面临很多挑战。引入项目跟投制度表明公司管理层更注重项目运营成本和盈利空间。这将给企业管理团队带来激励，并使管理层的经营和公司发展利益紧密捆绑，防范部分管理层执行效率低下的问题。
当然，跟投政策的风险也显而易见。比如强制性跟投，可能会造成员工的抵触感，导致人才流失。同时，过于严苛的跟投制则可能带来负面因素。例如某企业地方公司管理者为完成年度业绩在手续不全的情况下违规操作、提前开盘的案例就是前车之鉴。
今年初，万科第二次修订了项目跟投制度细则，取消追加跟投安排、降低跟投总额度上限，并设置门槛收益率和超额收益率，保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益等内容。整体而言，万科项目跟投制度比此前更严厉，要求跟投人以收益为限对万科承担劣后责任，股东收益优先。
严厉的跟投制也可能给跟投者心理带来负面影响，尤其是一些项目对企业而言，虽然长期具有战略意义，但短期盈利效益较低，这些缺乏吸引力的项目将面临无人跟投的窘境。而跟投机制如果设置不合理，绑定的项目管理层自己可能还要赔钱，一旦风险大于回报，操盘人的抵触情绪将会比较明显。
前有黄金，后有猛虎的制度才是优秀的企业制度。一位业内专家表示，若是没有额外的投资回报，单纯为了推进项目，就可能沦为业绩考核，没有太多的新意。同样， 跟投的退出机制也应得到企业的重视。
北京（楼盘）商报记者 董家声
