◆导报记者 刘勇济南（楼盘）报道
“现在就看下个月土地拍卖的结果了，如果土地市场依旧火爆，那么房价出现微涨或者小涨的可能性比较大；如果土拍基本上以挂牌价成交，那么房价的走势将是比较稳定的。”济南一家房地产项目的负责人冯泽瑞说。
冯泽瑞是在10日济南一个房地产业内部小型座谈会上发表上述言论的。经济导报记者获悉，与会的大部分人士认为，房价的走势将在很大程度上受到土拍的影响。
“从去年的土拍必须是开发商自有资金的规定，到今年春节前下发的《通知》（指1月16日济南市国土局调控和市场监测处发布的《关于进一步规范土地开发建设延期开、竣工申请办理工作的通知》），都在一定程度上对恶意囤地、炒地的行为进行了明确。通过稳定土地价格，继而稳定房价。”济南市另外一家房地产开发企业的项目负责人潘壮表示。
“土地拍卖如果处于市场的预期范围之内，那么济南房地产市场繁荣与稳定的目标是可以实现的。”一家房地产开发企业的负责人张刚表示。
规范土地市场
“从目前的情况看，政府想通过规范土地市场达到抑制房价的目的。”冯泽瑞表示。
而从今年年初的“第一拍”来看，起到了一点效果。1月20日，2017年济南土地市场拍卖正式拉开帷幕，当日一宗地只有一次叫价便以底价成交。
实际上，早在去年11月，济南市国土局为了规范土地市场，发布了关于土拍的新规，要求土地竞买人在竞买前签署“竞买资金承诺书”，承诺其参与竞拍的资金为自有资金。“主要是为了避免一些开发商在抢地时疯狂抬高地价，抢得土地后再找其他开发商一同开发，从而操控房价。”冯泽瑞分析说。
就在今年春节前夕，济南市再度下发文件规范土地市场。潘壮告诉经济导报记者，年初的《通知》对恶意囤地、炒地的行为进行了明确界定。
“主要是去年济南土地市场风云激荡，有的开发企业拿地后不能立刻投入开发建设，存在恶意囤地的嫌疑。”冯泽瑞表示。
“从《通知》来看，不少情况都被视为恶意囤地、炒地。此举将打击开发商囤地炒地行为，进一步规范土地市场。”潘壮表示，政府部门同时加大了惩处力度，如果存在恶意囤地、炒地行为，将由此前的收回土地升格为纳入土地交易市场诚信黑名单，两年内不得在济南市参与土地竞买。
除了对土地市场进一步规范外，济南还表示要加大供地力度。
今年春节前，济南市在3天内挂牌33宗土地，面积达79.86万平米。其中居住用地15宗，土地面积43.53万平米；商业用地15宗，土地面积33.03万平米；另有3宗科教和文体娱乐用地，土地面积3.30万平米。
春节过后不久，济南市再度挂出一批土地，14宗地打包出让，总面积接近30万平米（约折合440亩），起拍价为45.3亿元。其中,商务金融用地6宗，大约14万平米；居住、商务混合用地5宗；另外有教育、娱乐康体、文化设施用地各1宗。
“开发商对土地的需求依然比较大，所以3月初那33宗土地的拍卖仍会引来争夺。但在严厉的调控政策之下，预计本次土拍竞争激烈程度将会降低。”张刚表示。
在张刚看来，开发商手中存货不多，土地拍卖依然会出现比较热的行情。但他同时表示，与去年土地拍卖相比，今年的土地拍卖预计会有所降温，“政府本次调控房价的决心、措施都非常强，不断加码的调控政策正初步显现效果。”张刚说。
房价或呈稳定态势
在规范土地市场后，济南的房价或呈现稳定态势。
“济南已采取多种措施调控房价，目的是保持房地产市场的持续繁荣与稳定。”张刚表示。
“不要小看土地价格对楼市的影响，毕竟地价决定房价。”潘壮表示，“如果一宗土地的楼面地价高过周边的房价，也就是常说的‘面粉贵过面包’，那么周边的房价会立马飙升。”
正如潘壮所说，以去年帝华被收回的土地为例，当时帝华以楼面地价超过7000元/平米的价格拿下唐冶几宗土地后，唐冶片区几乎所有在售项目都坐地涨价，从均价每平米6000多元飙升到了万元以上。
同样，万科以9613元/平米的楼面价拿下张马屯地块，工业北路房价即翻倍暴涨到每平米1.2万元以上；绿地以每平方米9985元楼面价拿得南北康地块，随后南北康片区的中国mall城市项目的均价就达到了2.6万元/平米……“土拍对房价的影响就是这么直接，这么大。”张刚表示。
由于去年的高价地块几乎都将于今年年内上市，因此在冯泽瑞看来，虽然政府规定开发商可以赚取20%的利润，但由于地价过高，因此所售楼盘的价格也不会很低。“有可能会小幅拉升济南的房价。”
不过在张刚看来，虽然新盘会拉升房价，但一些去年涨幅特别大的楼盘,以及现金流压力大的房企，今年可能出现价格调整压力。“景和山庄等项目已经通过特价房等形式变相降价，不排除今年还会出现变相降价的楼盘。此消彼长，济南的房价将会稳定下来。”张刚分析。
潘壮认为，由于今年济南旧城改造进度加快，拆迁的数量可能会达到4万多户。“现在基本上都是货币补偿，4万多户几乎都是刚需，因此房价有可能会在这4万多户的带动下小幅上涨。”
“4万多户看似很多，但其并非同时拆迁而是分时段分片的拆迁，而新楼盘入市也是分批，因此不可能带动楼市大幅上涨，只能说会让楼盘的销售进度有所加速。”张刚表示。
刚刚结束的山东省“两会”上，山东省国土资源厅副厅长宋守军围绕如何落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，推动房地产业健康有序发展，解决经济转型中的“脱实向虚”问题发表观点。谈到2017年的房价走势，宋守军说，股市或许不能预测，但政策管控下的市场是有一定的可预测性的。也就是说，2017年的房价恐怕不可能出现2016年这样过快、过猛的增长了。只要认清形势，并且调节措施的方向、力度到位，房价不可能再大起大落了。
上述受访人士认为，如果今年的土地市场一直火爆下去，不排除再出台新的调控政策，楼市的监管将会更加严格。
（应受访者要求，文中“张刚”系化名）
